2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》：現(xiàn)金流折現(xiàn)法

　　3．現(xiàn)金流折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法

　　3.1現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的定義

　　3.2現(xiàn)金流折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的區(qū)別

　　3.3現(xiàn)金流折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的優(yōu)缺點(diǎn)

　　3.1現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的定義

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法中考慮資金的時(shí)間價(jià)值兩種方方式

　　第一種是采用折現(xiàn)的方式，稱為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法

　　第二種是采取計(jì)算投資利息的方式，稱為傳統(tǒng)方法

　　3.2現(xiàn)金流折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的區(qū)別

　　比較項(xiàng)目 傳統(tǒng)方法 現(xiàn)金流折現(xiàn)法

　　對(duì)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值以及后續(xù)的開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等 主要根據(jù)估價(jià)進(jìn)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況作出，是靜止在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的金額 模擬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程，預(yù)測(cè)它們未來(lái)發(fā)生的時(shí)間以及在未來(lái)發(fā)生時(shí)的金額

　　各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的時(shí)間 不考慮時(shí)間上的不同，直接相加減，但是計(jì)算投資利息，也不考慮預(yù)售與延遲銷售 要考慮各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的時(shí)間不同，首先把它們折算到同一時(shí)間上，然后再相加減

　　投利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)這兩項(xiàng) 這兩項(xiàng)都單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái) 這兩項(xiàng)都不單獨(dú)顯現(xiàn)，而是隱含在折現(xiàn)過(guò)程中

　　折現(xiàn)率包含安全收益（利率部分和風(fēng)險(xiǎn)收益（利潤(rùn)）兩個(gè)部門

　　【2007年真題】

　　運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價(jià)時(shí)，無(wú)須做的是（ ?。?。

　　A．估算后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期

　　B．估算后續(xù)開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)支出、收入

　　C．估算后續(xù)開(kāi)發(fā)各項(xiàng)支出、收入在何時(shí)發(fā)生

　　D．估算開(kāi)發(fā)期中的利息和利潤(rùn)

　　【答案】D

　　3.3現(xiàn)金流折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的優(yōu)缺點(diǎn)

　　優(yōu)缺點(diǎn)對(duì)比

　　現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測(cè)算出的結(jié)果比較精確，但測(cè)算過(guò)程較為復(fù)雜；傳統(tǒng)方法測(cè)算出來(lái)的結(jié)果比較粗略，但測(cè)逄過(guò)程相對(duì)簡(jiǎn)單一些

　　現(xiàn)金流量法要求做到以下三點(diǎn)

　　后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期究竟多長(zhǎng)要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確

　　各項(xiàng)收入、支出在何時(shí)發(fā)生要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確

　　各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的金額要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確

　　方法的選用

　　在實(shí)際估價(jià)中應(yīng)盡量采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法

　　在難以采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法的情況下，可以采用傳統(tǒng)方法

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