房地產(chǎn)估價(jià)師總結(jié)：區(qū)位指導(dǎo)價(jià)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估技術(shù)路線

　?。ㄈ﹨^(qū)位指導(dǎo)價(jià)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估技術(shù)路線

　　這種評(píng)估思路是以區(qū)位指導(dǎo)價(jià)為基礎(chǔ)，將補(bǔ)償價(jià)格分為區(qū)位補(bǔ)償價(jià)和房屋重置價(jià)。區(qū)位指導(dǎo)價(jià)一般是依據(jù)當(dāng)?shù)氐耐恋丶?jí)別由政府制定公布，區(qū)位指導(dǎo)價(jià)在拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估中起指導(dǎo)作用，估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)區(qū)位指導(dǎo)價(jià)結(jié)合市場(chǎng)因素進(jìn)行修正后評(píng)估出區(qū)位補(bǔ)償價(jià)。房屋重置價(jià)格，一般是由房屋建設(shè)綜合費(fèi)用和建筑安裝工程費(fèi)用組成。在此基礎(chǔ)上，還要考慮房屋成新率、層次、朝向等因素對(duì)房屋價(jià)格的影響。房屋建設(shè)綜合費(fèi)和建筑安裝工程費(fèi)可由政府制定公布指導(dǎo)價(jià)，也可由估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估得出。房屋成新率，單項(xiàng)調(diào)整價(jià)格，住宅層次調(diào)整系數(shù)和住宅朝向調(diào)整系數(shù)可由政府部門做出統(tǒng)一的規(guī)定。

　　在運(yùn)用此種方法時(shí)，應(yīng)注意以下幾個(gè)問題：以是土地級(jí)別要盡可能反映市場(chǎng)及客觀情況的變化，如果市場(chǎng)及客觀情況的變化與原規(guī)定的土地級(jí)別差距較大應(yīng)對(duì)土地級(jí)別作必要的調(diào)整；二是區(qū)位補(bǔ)償價(jià)和房屋重置價(jià)反映和體現(xiàn)市場(chǎng)地價(jià)水平和建筑物重置價(jià)水平。政府或者其授權(quán)的部門制定和公布的區(qū)位指導(dǎo)價(jià)和，房屋重置價(jià)應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格水平，對(duì)區(qū)位指導(dǎo)價(jià)和房屋重置價(jià)進(jìn)行及時(shí)調(diào)整；三是建筑物的折舊，應(yīng)綜合考慮使用年限和成新率，以實(shí)際觀測(cè)的成新率為主計(jì)算折舊。

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