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2015房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)總結(jié):市場(chǎng)價(jià)值
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三、市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值
不論何種類(lèi)型的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值均是推測(cè)估價(jià)對(duì)象在一定條件下最可能的價(jià)格。這是一組按照價(jià)值前提或者說(shuō)評(píng)估價(jià)值的本質(zhì)來(lái)劃分的房地產(chǎn)價(jià)值。
?。ㄒ唬┦袌?chǎng)價(jià)值
市場(chǎng)價(jià)值(market value MV)過(guò)去稱(chēng)為公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值(open market value MV),是多數(shù)估價(jià)項(xiàng)目需要評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型,國(guó)內(nèi)外對(duì)它有許多定義,這些定義雖然表述上不完全一致,但內(nèi)涵基本相同,是指估價(jià)對(duì)象在滿(mǎn)足下列條件下進(jìn)行交易最可能的價(jià)格:
?。?)交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的-賣(mài)者不是被迫地將房地產(chǎn)賣(mài)給個(gè)定的買(mǎi)者,買(mǎi)者不是被迫地從特定的賣(mài)者那里購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)。
?。?)交易雙方是出于利己動(dòng)機(jī)進(jìn)行交易的-交易雙方進(jìn)行交易的目的是追求各自最大的利益。
?。?)交易雙方是理性而謹(jǐn)慎的,并且了解交易對(duì)象、知曉市場(chǎng)行情-交易雙方都是理性的,掌握充分的信息,賣(mài)方不是盲目地出售,買(mǎi)方不是盲目地購(gòu)買(mǎi)。
?。?)交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易-賣(mài)方不是急于出售,買(mǎi)方不是急于購(gòu)買(mǎi),交易對(duì)象在市場(chǎng)上進(jìn)行了合理時(shí)間的展示。
(5)不存在買(mǎi)者因特殊興趣而給予附加出價(jià)-例如,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可能對(duì)相鄰的一宗狹長(zhǎng)地塊比別人更感興趣,因?yàn)橛辛诉@塊土地,他就能更充分地進(jìn)行整體開(kāi)發(fā)。
市場(chǎng)價(jià)值還有一些隱含條件,包括:①最高最佳使用;②繼續(xù)使用(對(duì)于企業(yè)而言即為持續(xù)經(jīng)營(yíng));③市場(chǎng)參與者的集體觀念和行為。
如果給市場(chǎng)價(jià)值下個(gè)簡(jiǎn)要的定義,那么它是理性而謹(jǐn)慎的交易雙方,處于利己動(dòng)機(jī),有較充裕的時(shí)間,在了解交易對(duì)象,知曉市場(chǎng)行情下自愿進(jìn)行交易最可能的價(jià)格。
征收國(guó)有土地上單位和個(gè)人的房屋雖然是強(qiáng)制性的,不符合上述市場(chǎng)價(jià)值形成條件中的“交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的”,但因?yàn)橐?ldquo;依法給予拆遷補(bǔ)償,維護(hù)被征收人的合法權(quán)益”,所以,房屋征收估價(jià)應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。
8.公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值是指下列條件下最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格( )。(2006年試題)
A.賣(mài)方和買(mǎi)方掌握必要的市場(chǎng)信息
B.賣(mài)方具有必要的專(zhuān)業(yè)知識(shí),并了解交易對(duì)象
C.買(mǎi)方具有特殊的興趣,并愿意給予附加出價(jià)
D.賣(mài)方和買(mǎi)方追求各自利益的最大化
E.賣(mài)方和買(mǎi)方急于完成交易
答案:AD
9.城市房屋拆遷是強(qiáng)制性的,其行為不符合市場(chǎng)價(jià)值形成中的交易雙方自愿進(jìn)行交易的條件,所以城市房屋拆遷估價(jià)應(yīng)采用非市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。( )(2003、2007年試題)
答案:×
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