2015房地產(chǎn)估價師理論與方法考點總結(jié)：房地產(chǎn)價格影響因素

　　第四章 房地產(chǎn)價格影響因素

　　第三節(jié) 人口因素

　　房地產(chǎn)特別是居住房地產(chǎn)的需求主體是人，人口是決定住宅、商業(yè)等需求量或市場大小的一個基本因素，人的數(shù)量、素質(zhì)、構(gòu)成等狀況，對房地產(chǎn)價格有很大的影響。下面主要從人口數(shù)量、人口素質(zhì)、人口結(jié)構(gòu)三個方面來說明人口因素對房地產(chǎn)價格的影響。

　　一、人口數(shù)量

　　房地產(chǎn)價格與人口數(shù)量的關(guān)系非常密切。在某一地區(qū)（如某個城市），當(dāng)人口數(shù)量增加時，對房地產(chǎn)的需求就會增加，房地產(chǎn)價格也就會上漲；而當(dāng)人口數(shù)量減少時，對房地產(chǎn)的需求就會減少，房地產(chǎn)價格也就會下降。

　　引起人口數(shù)量變化的一個重要因素是人口增長，它是在一定時期內(nèi)由出生、死亡和遷入、遷出等因素的消長導(dǎo)致的人口數(shù)量增加或減少的變動現(xiàn)象。根據(jù)人口增長的絕對數(shù)量，人口增長有人口凈增長、人口零增長和人口負增長三種情況。反映人口增減速度的指標主要是人口增長率。某一地區(qū)的人口增長率是該地區(qū)一年內(nèi)人口增長的絕對數(shù)與其同期年平均總?cè)藬?shù)之比。計算公式為：

　　人口增長率＝（本年人口增長絕對數(shù)/年平均總?cè)藬?shù)）×100％

　　人口增長可分為人口自然增長和人口機械增長。人口自然增長是指在一定時期內(nèi)因出生和死亡因素的消長導(dǎo)致的人口數(shù)量的增加或減少，即出生人數(shù)與死亡人數(shù)的凈差值。反映人口自然增減速度的指標主要是人口自然增長率。某一地區(qū)的人口自然增長率是該地區(qū)一年內(nèi)人口因出生和死亡因素的消長導(dǎo)致的該地區(qū)人口增減的絕對數(shù)與其同期年平均總?cè)藬?shù)之比。計算公式為：

　　人口自然增長率＝［（本年出生人數(shù)－本年死亡人數(shù)）/年平均總?cè)藬?shù)］×100％＝人口出生率-人口死亡率

　　人口出生率的高低與人口的年齡構(gòu)成、育齡婦女的生育率、初育年齡、生活水平、文化程度、傳統(tǒng)觀念和習(xí)俗、醫(yī)療衛(wèi)生條件以及國家計劃生育政策等有密切的關(guān)系。人口死亡率則受人口的年齡構(gòu)成、衛(wèi)生保健條件、生活水平等因素的影響。

　　人口機械增長是指在一定時期內(nèi)因遷入和遷出因素的消長導(dǎo)致的人口數(shù)量增加或減少，即遷入的人數(shù)與遷出的人數(shù)的凈差值。反映人口機械增減速度的指標主要是人口機械增長率。某一地區(qū)的人口機械增長率是該地區(qū)一年內(nèi)人口因遷入和遷出因素的消長導(dǎo)致的該地區(qū)人口增減的絕對數(shù)與其同期年平均總?cè)藬?shù)之比。計算公式為：

　　人口機械增長率＝［（本年遷入人數(shù)-本年遷出人數(shù)）/年平均總?cè)藬?shù)］×100％

　　在城市，特別是城鎮(zhèn)化導(dǎo)致的外來人口增加，對房地產(chǎn)的需求必然增加，從而會引起房地產(chǎn)價格上漲。人口數(shù)量還可以分為常住人口、暫住人口和流動人口，以及日間人口和夜間人口等的數(shù)量，來分析它們對不同類型房地產(chǎn)的價格影響。另外，在人口數(shù)量因素中，反映人口數(shù)量的相對指標是人口密度。人口密度從兩方面影響房地產(chǎn)價格：一方面，人口高密度地區(qū)一般地說對房地產(chǎn)的求多于供，供給相對缺乏，因而價格趨高，人口密度增加還有可能刺激商業(yè)、服務(wù)業(yè)等行業(yè)的發(fā)展，提高房地產(chǎn)價格；另一方面，人口密度過高，特別是在大量低收入者涌入某一地區(qū)的情況下，會導(dǎo)致生活環(huán)境惡化，從而有可能降低房地產(chǎn)價格。

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