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2015房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考點總結(jié):建筑物折舊的原因
根據(jù)引起建筑物折舊的原因,可將建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊三大類。
1.物質(zhì)折舊
物質(zhì)折舊(physical depreciation,physical deterioration)也稱為有形損耗,是指建筑物在實體上的老化、磨損、損壞造成的建筑物價值減損??梢詮囊韵?個方面進一步認識和把握物質(zhì)折舊:
(1)自然經(jīng)過的老化:主要是隨著時間的流逝由自然力作用引起的,例如風(fēng)吹、日曬、雨淋等引起的建筑物腐朽、生銹、風(fēng)化、基礎(chǔ)沉降等,它與建筑物的實際年齡(建筑物從竣工之日起到估價時點止的日歷年數(shù))正相關(guān)。同時要看建筑物所在地區(qū)的氣候和環(huán)境條件,例如酸雨多的地區(qū),建筑物的老化就快。拿人來做比喻,自然經(jīng)過的老化類似于人隨著年齡增長的衰老。
?。?)正常使用的磨損:主要是由人工使用引起的,它與建筑物的使用性質(zhì)、使用強度和使用時間正相關(guān)。例如,居住用途的建筑物的磨損要小于工業(yè)用途的建筑物的磨損。工業(yè)用途的建筑物又可分為受腐蝕的和不受腐蝕的。受腐蝕的建筑物,由于會受到使用過程中產(chǎn)生的有腐蝕作用的廢氣、廢液等的不良影響,其受損毀的程度要大于不受腐蝕的建筑物。拿人來做比喻,正常使用的磨損類似于是腦力勞動還是體力勞動,體力勞動中是輕體力勞動還是重體力勞動等工作性質(zhì)的不同對人的損害。
(3)意外破壞的損毀:主要是由突發(fā)性的天災(zāi)人禍引起的,包括自然方面的,例如地震、水災(zāi)、風(fēng)災(zāi)、雷擊;人為方面的,例如失火、碰撞等。對于這些損毀即使進行了修復(fù),但可能仍然有“內(nèi)傷”。拿人來做比喻,意外破壞的損毀類似于人曾經(jīng)得過一場大病對人的損害。
?。?)延遲維修的損壞殘存:主要是由于沒有適時地采取預(yù)防、養(yǎng)護措施或者修理不夠及時所引起的,它造成建筑物不應(yīng)有的損壞或提前損壞,或者已有的損壞仍然存在,例如門窗有破損,墻體或地面有裂縫、洞等。拿人來做比喻,延遲維修的損壞殘存類似于人平時不注意休養(yǎng)生息,有病不治。
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