2015房地產估價師理論與方法考點總結：質量要求

　?。ǘ┻x取可比實例的質量要求

　　可比實例選取得恰當與否，直接影響到市場法評估結果的準確性，因此應特別慎重。選取的可比實例應符合下列要求：

　　1.可比實例房地產應是估價對象房地產的類似房地產

　　由于類似房地產是指與估價對象處在同一供求范圍內，并在用途、規(guī)模、建筑結構、檔次、權利性質等方面與估價對象相同或者相似的房地產，所以選取的房地產具體應滿足下列6個條件：

　?。?）可比實例在區(qū)位上應與估價對象處在同一供求范圍內。具體地說，可比實例與估價對象應為同一地區(qū)或同一供求范圍內的類似地區(qū)。拿北京市來說，如果估價對象是坐落在王府井地區(qū)的一個商場，則選取的可比實例也最好位于王府井地區(qū)；而如果在王府井地區(qū)內可供選取的交易實例不多，則應選取像東單、西單這類鄰近地區(qū)或同等級別商業(yè)區(qū)中的交易實例。如果估價對象是坐落在北京市區(qū)某個住宅小區(qū)內的一套商品住房，則選取的可比實例也最好是同一個住宅小區(qū)內的交易實例；而如果在同一個住宅小區(qū)內沒有合適的交易實例可供選取，則應選取位于北京市區(qū)類似地區(qū)、規(guī)模、檔次的住宅小區(qū)內的交易實例。

　?。?）可比實例在用途上應與估價對象的用途相同。這里的用途相同主要指大類用途相同，如果能做到小類用途也相同則更好。大類用途一般分為居住、商業(yè)、辦公、旅館、工業(yè)、農業(yè)等。小類用途可參見本書第二章第三節(jié)“房地產的種類”。

　?。?）可比實例在規(guī)模上應與估價對象的規(guī)模相當。例如估價對象為一宗土地，則選取的可比實例的土地面積應與該宗土地的面積差不多大小，既不能過大也不能過小。選取的可比實例規(guī)模一般應在估價對象規(guī)模的0.5～2倍范圍內，

　?。?）可比實例在建筑結構上應與估價對象的建筑結構相同。這里的建筑結構相同主要指大類建筑結構相同，如果能做到小類建筑結構也相同則更好。大類建筑結構一般分為鋼結構、鋼筋混凝土結構、磚混結構、磚木結構、簡易結構。

　?。?）可比實例在檔次上應與估價對象的檔次相當。檔次是指按照一定標準分成的不同等級，例如賓館劃分的五星級、四星級、三星級等，寫字樓劃分的甲級、乙級等。這里的檔次相當主要指在設施設備（如電梯、空調、智能化等）、裝飾裝修、周圍環(huán)境等方面的齊全、優(yōu)劣程度應相當。

　　（6）可比實例在權利上應與估價對象的權利性質相同。當兩者不相同時，一般不能作為可比實例。例如，國有土地與集體土地的權利性質不同；出讓建設用地使用權與劃撥建設用地使用權的權利性質不同；商品住宅與經濟適用住房、房改所購住房的權利性質不同。因此，如果估價對象是出讓的建設用地使用權或出讓建設用地使用權土地上的房地產，則應選取出讓建設用地使用權或出讓建設用地使用權土地上的房地產的交易實例，不宜選取劃撥建設用地使用權或劃撥建設用地使用權土地上的房地產的交易實例。

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