房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理——答疑精選（2）

　　1、學(xué)員一：

　　問題：老師您好：

　　請問第28講例6-8題中的融資費(fèi)用 120.2 192.3 和 銷售費(fèi)用中的數(shù)據(jù)是怎么計算出來的？

　　老師：您好！

　　融資費(fèi)用為利息的10%，總利息為3125.1萬元，則總?cè)谫Y費(fèi)用為312.5萬元，是分兩次支付的，具體的金額120.2 萬元、192.3 萬元和支付時點(diǎn)在題意未明示，不必細(xì)摳。

　　2、學(xué)員二：

　　問題：請問單一市場集中化與市場專業(yè)化的區(qū)別是什么？我感覺二者相同點(diǎn)太多。

　　老師：您好！

　　單一市場集中化的特點(diǎn)，一是只選擇一個細(xì)分市場，二是實(shí)施集中營銷，一般是只生產(chǎn)一種單一產(chǎn)品。而市場專業(yè)化的特點(diǎn)，一是彌隙市場的定位，二是滿足某一特定消費(fèi)群體的各種需求，往往針對彌隙市場的消費(fèi)群體生產(chǎn)其所需要的多種產(chǎn)品。

　　3、學(xué)員三：

　　問題：史老師 您好 1、關(guān)于房地產(chǎn)靜態(tài)盈利能力指標(biāo)計算中，在計算房地產(chǎn)開發(fā)總價值和開發(fā)成本，我認(rèn)為都有一個資金的時間價值問題，也就是以什么時點(diǎn)來計算開發(fā)價值和各項(xiàng)費(fèi)用？我又說不清總覺得有問題，請給予指導(dǎo) 2、本講在線作業(yè)第三題計算中開發(fā)價值時是用公式V=A/（Y-s）*{1-[（1+s）/ （1+Y）]^n}變形而計算得到的，應(yīng)為： V=3675.67/（1+15%）+3675.67/（1+15%）^2+3675.67/（15%- 6%）*{1-[（1+6%）/（1+15%）]^45}/（1+15%）^2 =36068.10萬元，而不是題中所給答案，是嗎？請予以指導(dǎo)。

　　老師：您好！

　　1、總開發(fā)價值應(yīng)是開發(fā)完成時市場狀況下的價值，而總開發(fā)成本可視為在估價時點(diǎn)（一般是現(xiàn)在）時市場狀況下的價值。用靜態(tài)方式計算時，總開發(fā)價值不應(yīng)計息，而總開發(fā)成本（不含銷售稅費(fèi)，我認(rèn)為，銷售稅費(fèi)應(yīng)計入總開發(fā)成本而不是總開發(fā)價值）應(yīng)計息。2、你的理解有誤，另，下次提問在線作業(yè)時，請將原題及答案完整貼出來，謝謝合作！

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