2015房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法考點(diǎn)：心理因素

　　四、軍事沖突狀況

　　一旦發(fā)生戰(zhàn)爭(zhēng)，則戰(zhàn)爭(zhēng)地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)陡然下落，而那些受到戰(zhàn)爭(zhēng)威脅或者影響的地區(qū)，房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)有所下降。因?yàn)榉康禺a(chǎn)不可移動(dòng)，一旦發(fā)生戰(zhàn)爭(zhēng)，避難時(shí)無(wú)法隨身攜帶；如果遇到空襲或其他戰(zhàn)爭(zhēng)上的破壞，則繁華城市有可能瞬間化為廢墟，所以在遭受戰(zhàn)爭(zhēng)威脅時(shí)，大家爭(zhēng)相出售房地產(chǎn)，供大于求，房地產(chǎn)價(jià)格勢(shì)必大幅度下跌。

　　第八節(jié) 心理因素

　　心理因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響有時(shí)是不可忽視的。影響房地產(chǎn)價(jià)格的心理因素主要有以下方面：①購(gòu)買(mǎi)或出售時(shí)的心態(tài)；②個(gè)人的欣賞趣味（偏好）；③時(shí)尚風(fēng)氣、跟風(fēng)或從眾心理；④接近名家住宅的心理；⑤講究風(fēng)水或吉祥號(hào)碼。下面列舉幾種情況：

　?。?）房地產(chǎn)需求者到處尋找合意的房地產(chǎn)，當(dāng)看中了某宗房地產(chǎn)時(shí)，如果該房地產(chǎn)的擁有者惜售，則房地產(chǎn)需求者只有出高價(jià)才可能改變其惜售態(tài)度，因此，如果達(dá)成交易，則成交價(jià)格通常會(huì)高于正常市場(chǎng)價(jià)格。

　?。?）有時(shí)房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者出于自身的特殊需要，在與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的爭(zhēng)奪中為得到房地產(chǎn)而抬高價(jià)格。深圳市1988年11月16日公開(kāi)拍賣(mài)一塊土地的情況，可以看成是這方面的例子。這是一塊面積為4241㎡的土地，規(guī)定只準(zhǔn)建7層住宅，建筑面積不超過(guò)7700㎡，底價(jià)為200萬(wàn)元人民幣。拍賣(mài)一開(kāi)始，27家國(guó)內(nèi)外企業(yè)反應(yīng)熱烈，最后由深圳現(xiàn)代企業(yè)有限公司以2000萬(wàn)元人民幣奪得。按照樓面地價(jià)計(jì)算，地價(jià)高達(dá)2597元/㎡.根據(jù)當(dāng)時(shí)的商品房市場(chǎng)行情，如果建住宅出售，肯定虧本無(wú)疑。拍賣(mài)結(jié)束時(shí)，全場(chǎng)嘩然。深圳市政府某副秘書(shū)長(zhǎng)表示，絕沒(méi)想到成交價(jià)格高得如此驚人，他原估計(jì)只有700萬(wàn)元左右。深圳市國(guó)土局負(fù)責(zé)人在簽訂合同后向現(xiàn)代企業(yè)有限公司代表連聲說(shuō)價(jià)錢(qián)太高了，但現(xiàn)代企業(yè)有限公司負(fù)責(zé)人卻稱(chēng)價(jià)錢(qián)比他們預(yù)料的還低25%.原因是：這家公司為了生產(chǎn)錄像機(jī)，將聘請(qǐng)一批外國(guó)專(zhuān)家來(lái)指導(dǎo)生產(chǎn)，與其長(zhǎng)期租用賓館接待這批專(zhuān)家，倒不如興建宿舍更為合算。因此，對(duì)于這家公司來(lái)說(shuō)，出價(jià)的高低基本上取決于與租用賓館的比較，而不取決于未來(lái)正常的住宅銷(xiāo)售價(jià)格。

　?。?）房地產(chǎn)擁有者偶然發(fā)生資金調(diào)度困難，急需現(xiàn)金周轉(zhuǎn)，無(wú)奈只有出售房地產(chǎn)變現(xiàn)，這時(shí)的成交價(jià)格多會(huì)低于正常市場(chǎng)價(jià)格。有債務(wù)糾紛的房地產(chǎn)，債務(wù)人為達(dá)到快速脫身的目的，通常會(huì)故意賤售房地產(chǎn)。

　?。?）風(fēng)水也稱(chēng)為堪輿，是指住宅基地、墳地等的地理形勢(shì)，例如地形、水流、風(fēng)向等。迷信風(fēng)水的人認(rèn)為，風(fēng)水的好壞會(huì)影響自己或者家人、子孫的盛衰吉兇。風(fēng)水在中國(guó)香港、臺(tái)灣地區(qū)很盛行，在內(nèi)地也逐漸升溫。即使在現(xiàn)代科技高度發(fā)達(dá)的美國(guó)，也有人講究風(fēng)水。例如，《人民日?qǐng)?bào)》1991年2月7日第7版刊登的“看風(fēng)水”熱在美國(guó)》一文的有關(guān)內(nèi)容如下：近年來(lái)“看風(fēng)水”熱在美國(guó)突然流行起來(lái)。無(wú)論在購(gòu)買(mǎi)住宅，還是在修建辦公樓之前，都要先請(qǐng)陰陽(yáng)先生看看“風(fēng)水”，然后再作決定。凡被陰陽(yáng)先生看過(guò)的住宅和辦公樓，判定“風(fēng)水”好的，其售價(jià)要比其他住宅和辦公樓高一倍或幾倍；反之，則房地產(chǎn)公司即使虧本出售，購(gòu)買(mǎi)者也不多。在美國(guó)許多城鎮(zhèn)，房地產(chǎn)價(jià)格的高低，往往取決于“風(fēng)水”，的好壞。里根當(dāng)年在影界的一位朋友說(shuō)，在里根先生搬出白宮后，他的幾位好友為他湊了200萬(wàn)美元買(mǎi)了一幢住宅樓，這幢樓的“風(fēng)水”就是來(lái)自香港的一位陰陽(yáng)先生“看”過(guò)的，就連這幢樓的門(mén)牌號(hào)“668”也是這位陰陽(yáng)先生擬定的，說(shuō)“668”表示吉祥、安全、如意。

　　至今人們對(duì)“風(fēng)水”褒貶不一。有人認(rèn)為風(fēng)水是封建迷信。有人認(rèn)為風(fēng)水不全是迷信，把風(fēng)水等于迷信是一種誤解，風(fēng)水是倡導(dǎo)“天人合一”的人與大自然和諧共處的關(guān)系說(shuō)，在建筑選址上實(shí)際是一門(mén)地質(zhì)、地形、地貌選擇的科學(xué)。一般認(rèn)為，“看風(fēng)水”雖然在一些人看來(lái)是封建迷信的東西，是根本不可信的，但在實(shí)際生活中“風(fēng)水”因素有時(shí)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格卻有較大的影響。同時(shí)要注意風(fēng)水中可能有一些神秘主義的內(nèi)容，尤其是某些人可能把風(fēng)水混入一些迎合人們功利心態(tài)的迷信內(nèi)容，需要認(rèn)真加以辨析。

　?。?）目前人們?cè)谫?gòu)買(mǎi)住宅、辦公樓時(shí)，比較講究門(mén)牌號(hào)碼、樓層數(shù)字，例如不愿意要編號(hào)是“4、13、14”的樓層。許多住宅和寫(xiě)字樓為此沒(méi)有了這類(lèi)編號(hào)的樓層。而對(duì)于認(rèn)為好的門(mén)牌號(hào)碼、樓層數(shù)字，愿意出較高的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)。

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