2015房地產(chǎn)估價師理論與方法考點：按權(quán)益狀況劃分種類

　　四、按權(quán)益狀況劃分的種類

　　按照房地產(chǎn)的權(quán)益狀況，可把房地產(chǎn)分為下列20類：

　?。?）“干凈”的房屋所有權(quán)和出讓的建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)。這是中國現(xiàn)行房地產(chǎn)制度下單位和個人的房地產(chǎn)權(quán)利最充分的一種房地產(chǎn)。典型的是“干凈”的商品房。這里所講的“干凈”，是指房屋所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)為單獨所有，沒有出租，未設(shè)立地役權(quán)、抵押權(quán)或其他任何形式的他項權(quán)利，不存在發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價款（以下簡稱拖欠建設(shè)工程價款），未被查封，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的立項、規(guī)劃、用地審批、施工許可、竣工驗收等手續(xù)齊全，產(chǎn)權(quán)明確等等，下同。

　?。?）“干凈”的房屋所有權(quán)和劃撥的建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)。典型的是“干凈”的以房改成本價購買的公有住房、經(jīng)濟適用住房。

　?。?）“干凈”的房屋所有權(quán)和集體土地的房地產(chǎn)。包括“干凈”的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的房地產(chǎn)，“干凈”的農(nóng)村村民住宅及其附屬設(shè)施所有權(quán)和宅基地使用權(quán)的房地產(chǎn)。

　　（4）共有的房地產(chǎn)。又可分為按份共有的房地產(chǎn)和共同共有的房地產(chǎn)。共有與單獨所有相比，是單個共有人不能自作主張，其權(quán)利要受其他共有人的制約，包括：①處分共有的房地產(chǎn)，應(yīng)當經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，除非共有人之間另有約定。②按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的房地產(chǎn)份額，但其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。③因共有的房地產(chǎn)產(chǎn)生的債務(wù)，在對外關(guān)系上，共有人承擔連帶債務(wù)，除非法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債務(wù)關(guān)系。④對共有的房地產(chǎn)作重大修繕，應(yīng)當經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，除非共有人之間另有約定。⑤共有人按照約定管理共有的房地產(chǎn)；沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權(quán)利和義務(wù)。

　?。?）有限產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)。典型的是以房改標準價購買的公有住房。這種產(chǎn)權(quán)的住房可以繼承和出售，但出售時原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)，售房的收入在扣除有關(guān)稅費后，按個人和單位所占的產(chǎn)權(quán)比例進行分配。現(xiàn)在提倡原按房改標準價購買的公有住房補足到房改成本價轉(zhuǎn)為完全產(chǎn)權(quán)。

　?。?）有租約限制的房地產(chǎn)，即已出租的房地產(chǎn)，也稱為帶租約的房地產(chǎn)、出租人權(quán)益。

　?。?）設(shè)立了地役權(quán)的房地產(chǎn)，即該房地產(chǎn)為他人提供了有限的使用權(quán)，例如允許他人通行，《物權(quán)法》稱之為“供役地”。

　　（8）設(shè)立了抵押權(quán)的房地產(chǎn)，即已抵押的房地產(chǎn)，通常稱為抵押房地產(chǎn)。抵押人在通知抵押權(quán)人并告知受讓人的情況下，可以將已抵押的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人。抵押人將已抵押的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人的，不影響抵押權(quán)，受讓人處于抵押人的地位。

　?。?）有拖欠建設(shè)工程價款的房地產(chǎn)。《合同法》第二百八十六條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。”2002年6月20日《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（法釋（2002316號）規(guī)定：“一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。

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