2015房地產(chǎn)估價師理論與方法考點：房地產(chǎn)特性一

　　第二章 房地產(chǎn)及其描述

　　第二節(jié) 房地產(chǎn)的特性

　　房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟(jì)物品，包括房地產(chǎn)市場與其他經(jīng)濟(jì)物品市場、房地產(chǎn)價格與其他經(jīng)濟(jì)物品價格，有許多不同之處。這些不同之處是由房地產(chǎn)的特性所決定的。因此，從事房地產(chǎn)估價還應(yīng)對房地產(chǎn)的特性有全面、深入、正確的認(rèn)識。

　　房地產(chǎn)包括土地和建筑物，其中，土地是大自然的產(chǎn)物，人工生產(chǎn)不出來，并且是永存的；建筑物為人工所建造，它固定在土地之上。因此，房地產(chǎn)的特性主要取決于土地的特性，是以土地的特性為基礎(chǔ)的。從房地產(chǎn)估價和把握房地產(chǎn)價值的角度看，房地產(chǎn)主要有不可移動、獨一無二、壽命長久、供給有限、價值量大、用途多樣、相互影響、易受限制、難以變現(xiàn)和保值增值十個特性。

　　一、不可移動

　　不可移動特性也稱為位置固定性，是房地產(chǎn)最重要的一個特性，也是房地產(chǎn)區(qū)別于其他財產(chǎn)的主要之處。

　　土地上的土壤、砂石等雖然可以移動、搬走，但是作為立體空間、完整意義上的土地，其位置是固定的，不能移動。建筑物由于“扎根”在土地之中，其位置通常也是固定的，不能移動。有時為了道路建設(shè)和古建筑保護(hù)等，需要對建筑物實施整體平移。例如，因城市道路擴(kuò)建需要，廣西壯族自治區(qū)一級保護(hù)文物“英國領(lǐng)事館舊址”被整體平移了35m.盡管如此，建筑物被移動的情況很少見，被移動的建筑物數(shù)量相對于現(xiàn)存的建筑物數(shù)量微不足道，并且這種移動的耗費很大，往往是不得已而為之，移動的距離也很短。建筑物被拆除的情況倒是比較常見，但建筑物被拆除之后就不是建筑物了，而成了廢物、建筑垃圾或是還原成了建筑材料。

　　由于不可移動，每宗房地產(chǎn)與重要場所（如市中心）的距離、對外交通、周圍環(huán)境和景觀、外部配套設(shè)施等，均有一定的相對穩(wěn)定的狀態(tài)，從而形成了每宗房地產(chǎn)獨有的自然地理位置和社會經(jīng)濟(jì)位置，使得不同房地產(chǎn)之間有區(qū)位優(yōu)劣之分。同時值得指出的是，房地產(chǎn)的不可移動主要是其自然地理位置固定不變，房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟(jì)位置在經(jīng)過一段時間之后可能會發(fā)生變化。因為對外交通、外部配套設(shè)施等，均可以影響房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟(jì)位置，而這些通常是隨著城市建設(shè)和發(fā)展而發(fā)生變化的，特別是在中國目前城市建設(shè)和發(fā)展變化較大較快的情況下。房地產(chǎn)的不可移動特性，決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費，并且要受制于其所在的空間環(huán)境（當(dāng)?shù)氐闹贫日?、社會?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及鄰里關(guān)系等），而不像其他產(chǎn)品，原料地、生產(chǎn)地和消費地可以不在同一個地方，可以在不同地區(qū)之間調(diào)劑余缺，從生產(chǎn)地或者供給過剩、價格較低的地區(qū)，運送到消費地或者供給短缺、價格較高的地區(qū)。由于人們無法把房地產(chǎn)價格較低地區(qū)的房地產(chǎn)搬到房地產(chǎn)價格較高的地區(qū)去，所以房地產(chǎn)市場不是一個全國性市場，更不是一個全球性市場，而是一個地區(qū)性市場，房地產(chǎn)的供求狀況、價格水平及價格走勢等都是地區(qū)性的，在不同地區(qū)之間可能不同，甚至其變動是反方向的。一般一個城市的房地產(chǎn)市場可視為一個市場，但特大城市的東西南北中各個方向，其房地產(chǎn)供求狀況也會有很大的不同，可細(xì)分為若干個市場。甚至其變動是反方向的。一般一個城市的房地產(chǎn)市場可視為一個市場，但特大城市的東西南北中各個方向，其房地產(chǎn)供求狀況也會有很大的不同，可細(xì)分為若干個市場。甚至其變動是反方向的。一般一個城市的房地產(chǎn)市場可視為一個市場，但特大城市的東西南北中各個方向，其房地產(chǎn)供求狀況也會有很大的不同，可細(xì)分為若干個市場。甚至其變動是反方向的。一般一個城市的房地產(chǎn)市場可視為一個市場，但特大城市的東西南北中各個方向，其房地產(chǎn)供求狀況也會有很大的不同，可細(xì)分為若干個市場。

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