09年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》資料：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資

　　1．房地產(chǎn)投資中幾個(gè)典型概念精析、辨析

　?。?）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資

　　開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資包括開(kāi)發(fā)建設(shè)投資（國(guó)C）和經(jīng)營(yíng)資金。“開(kāi)發(fā)建設(shè)投資”也稱為“項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本”，是指在開(kāi)發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用（在計(jì)算成本利潤(rùn)率時(shí)要用到此概念），包括以下11項(xiàng)：土地費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、其他工程費(fèi)、開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用，其中財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用合稱“期間費(fèi)用”：“經(jīng)營(yíng)資金”是指開(kāi)發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營(yíng)的周轉(zhuǎn)資金。開(kāi)發(fā)建設(shè)投資在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中形成以出售為目的的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本（是轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的“開(kāi)發(fā)建設(shè)投資”）和以出租、經(jīng)營(yíng)為目的的固定資產(chǎn)和其他資產(chǎn)。

　　值的說(shuō)明的是，“開(kāi)發(fā)建設(shè)投資”或“項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本”（∞C）中是不含銷售稅費(fèi)或經(jīng)營(yíng)稅金及附加的（這里的“經(jīng)營(yíng)稅金及附加”相當(dāng)于理論教材中的銷售稅費(fèi)，此外，開(kāi)發(fā)教材中的“銷售稅金”也相當(dāng)于銷售稅費(fèi)）在出售情形下，銷售稅費(fèi)是要從總銷售收入中扣除的，得到的余值稱為“凈銷售收入”，相當(dāng)于項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值（GD礦）：在出租情形下，銷售稅費(fèi)是要從整個(gè)持有期內(nèi)經(jīng)營(yíng)收入中扣除的項(xiàng)目。這一點(diǎn)是與理論教材不同的，在理論教材中，銷售稅費(fèi)是計(jì)入開(kāi)發(fā)成本（出售情形）或經(jīng)營(yíng)費(fèi)用（出租情形）的項(xiàng)目。

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