09年房地產(chǎn)估價(jià)師輔導(dǎo)：物權(quán)法解釋（十一）

　　物權(quán)法解釋：第十二條[登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行的職責(zé)]

　　第十二條　登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

　?。ㄒ唬┎轵?yàn)申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；

　?。ǘ┚陀嘘P(guān)登記事項(xiàng)詢問申請人；

　?。ㄈ┤鐚?shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)；

　?。ㄋ模┓?、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

　　申請登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看。

　　[解釋]本條是對登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行的職責(zé)的規(guī)定。

　　物權(quán)法制定以前，法律對不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記要件和登記審查標(biāo)準(zhǔn)沒有明確的規(guī)定，各地登記機(jī)構(gòu)掌握的尺度寬嚴(yán)不一，法院在審理有關(guān)房地產(chǎn)登記的行政案件中審判標(biāo)準(zhǔn)也不盡相同。據(jù)在立法過程中調(diào)研了解，房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)一般只是對登記申請人提供的有關(guān)必要材料是否齊備進(jìn)行審核，各城市基本都沒有將詢問當(dāng)事人納入登記程序，大部分城市登記時(shí)不去現(xiàn)場查看。土地登記機(jī)構(gòu)對登記申請的審查較為嚴(yán)格。主管部門的同志認(rèn)為，實(shí)質(zhì)審查登記錯(cuò)誤率低，但效率也低，登記機(jī)關(guān)也承擔(dān)一定風(fēng)險(xiǎn)。形式審查效率高，登記機(jī)關(guān)不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，但存在著不安全因素。

　　國外關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)構(gòu)職責(zé)有不同的規(guī)定，德國法律規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)除有審查當(dāng)事人的申請材料是否齊備的權(quán)利之外，對當(dāng)事人申請登記的內(nèi)容只有消極的登記義務(wù)。登記機(jī)關(guān)既沒有權(quán)利也沒有義務(wù)對當(dāng)事人申請登記的涉及實(shí)質(zhì)權(quán)利義務(wù)的內(nèi)容進(jìn)行調(diào)查，也無權(quán)對當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)法律關(guān)系進(jìn)行變更。我國臺(tái)灣地區(qū)的“土地登記規(guī)則”也只規(guī)定了登記機(jī)關(guān)審查當(dāng)事人的申請材料的職能。日本不動(dòng)產(chǎn)登記法規(guī)定，登記官在有土地或者建筑物標(biāo)示登記的申請時(shí)，或依職權(quán)進(jìn)行其登記時(shí)，如有必要，可以調(diào)查土地或建筑物標(biāo)示事項(xiàng)。

　　物權(quán)法立法過程中，關(guān)于本條的意見主要集中在登記審查應(yīng)當(dāng)采用何種方式上，主要有形式審查和實(shí)質(zhì)審查兩種意見的爭論。有的認(rèn)為，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對登記申請進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，以避免錯(cuò)誤登記；有的認(rèn)為，登記機(jī)構(gòu)的審查主要是形式審查，實(shí)質(zhì)審查是沒有能力做到的。然而，對于何謂形式審查，何謂實(shí)質(zhì)審查，也存在爭論。有的學(xué)者從登記審查的范圍對此二者進(jìn)行界定，認(rèn)為形式審查就是登記機(jī)構(gòu)不審查登記申請是否與實(shí)體法上的權(quán)利關(guān)系一致，而僅審查登記申請?jiān)诘怯浭掷m(xù)、提供材料等方面是否合法、齊備；實(shí)質(zhì)審查則是不僅審查登記申請?jiān)诘怯浭掷m(xù)上是否合法，還要審查其是否與實(shí)體法上的權(quán)利關(guān)系一致，實(shí)體法上的權(quán)利關(guān)系是否有效。有學(xué)者則從登記機(jī)構(gòu)的調(diào)查權(quán)限上界定實(shí)質(zhì)審查，即登記機(jī)構(gòu)接受了登記申請之后，應(yīng)當(dāng)對登記內(nèi)容進(jìn)行詢問和調(diào)查，以確保登記內(nèi)容的真實(shí)性。還有的學(xué)者認(rèn)為登記機(jī)構(gòu)的審查權(quán)限及于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因關(guān)系的，就是實(shí)質(zhì)審查；反之，就是形式審查。

　　本條的兩款規(guī)定，既沒有試圖界定什么是實(shí)質(zhì)審查，什么是形式審查，更不去回答物權(quán)法要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查還是形式審查。本條的規(guī)定，是在調(diào)研我國不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)際情況并聽取各方面意見的基礎(chǔ)上做出的，目的是使登記機(jī)構(gòu)在各自的職權(quán)范圍內(nèi)，充分履行職責(zé)，盡可能地保證如實(shí)、準(zhǔn)確、及時(shí)地登記不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)有關(guān)事項(xiàng)，避免登記錯(cuò)誤。實(shí)踐中，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)也在總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，積極探索改進(jìn)登記工作的新思路。例如，目前土地登記主管部門正在探索建立中介代理制度，把登記中大量的實(shí)質(zhì)審查工作由中介代理機(jī)構(gòu)承擔(dān)，通過中介代理機(jī)構(gòu)的行業(yè)規(guī)范和行業(yè)自律，對資料進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，保證真實(shí)性。登記機(jī)關(guān)對有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)的資料進(jìn)行形式審查。對登記錯(cuò)誤造成的損失，登記機(jī)關(guān)承擔(dān)責(zé)任；對由于中介代理機(jī)構(gòu)造成的登記錯(cuò)誤，國家可向中介代理機(jī)構(gòu)追償。本條內(nèi)容只是物權(quán)法在現(xiàn)階段做出的一個(gè)原則性規(guī)定，隨著行政管理體制改革和不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立，法律還將在總結(jié)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上對登記機(jī)構(gòu)履行職責(zé)問題上做出更為具體的規(guī)定。

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