房地產(chǎn)估價(jià)師：物業(yè)管理的策劃階段

　　物業(yè)管理的策劃階段

　　這一階段的工作包括物業(yè)管理的早期介入：制定物業(yè)管理方案、制定業(yè)主臨時(shí)公約及有關(guān)制度、選聘物業(yè)管理企業(yè)四個(gè)基本環(huán)節(jié)。

　　1．物業(yè)管理的早期介入

　　所謂物業(yè)管理的早期介入，是指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)以前的各個(gè)階段（項(xiàng)目決策、可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)等階段）就參與介入，從物業(yè)管理運(yùn)作的角度對(duì)物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、材料選用、配套設(shè)施、管線布置、施工質(zhì)量、竣工驗(yàn)收等多方面提供有益的建設(shè)性意見(jiàn)，協(xié)助開(kāi)發(fā)商把好規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)、建設(shè)配套關(guān)、工程質(zhì)量關(guān)和使用功能關(guān)，以確保物業(yè)的設(shè)計(jì)和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，這是避免日后物業(yè)管理混亂的前提與基礎(chǔ)。

　　2．制定物業(yè)管理方案

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目確定后，開(kāi)發(fā)企業(yè)就應(yīng)盡早制定物業(yè)管理方案，也可聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)代為制定。

　　3．制定業(yè)主臨時(shí)公約及有關(guān)制度

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時(shí)&泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)&公約向物業(yè)買受人明示，并予以說(shuō)明。建設(shè)單位還應(yīng)制定物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。

　　4．選聘物業(yè)管理企業(yè)

　　達(dá)到一定規(guī)模的住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)不得超越資質(zhì)承接物業(yè)管理項(xiàng)目。建設(shè)單位應(yīng)與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》。建設(shè)單位通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成；預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。

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