房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理精講班第3講講義

　　1.4  房地產(chǎn)投資的風(fēng)險

　　很顯然，投資者在選擇投資機會時，如果其他條件都相同，他肯定會選擇收益最大的投資方案。但在大多數(shù)情況下，收益并非惟一的評判標(biāo)準(zhǔn)，還有許多其他因素影響投資決策。風(fēng)險就是影響房地產(chǎn)投資決策的一個重要因素。

　　1.4.1  房地產(chǎn)投資風(fēng)險的基本概念

　　1.4. 1.1 風(fēng)險的定義

　　從房地產(chǎn)投資的角度來說，風(fēng)險可以定義為未來獲得預(yù)期收益可能性的大小。完成投資過程進入經(jīng)營階段后，人們就可以計算實際獲得的收益與預(yù)期收益之間的差別，進而也就可以計算獲取預(yù)期收益可能性的大小。

　　當(dāng)實際收益超出預(yù)期收益時，我們就稱投資有增加收益的潛力；而實際收益低于預(yù)期收益時，我們就稱投資面臨著風(fēng)險損失。后一種情況更為投資者所重視，尤其是在投資者通過債務(wù)融資進行投資的時候。較預(yù)期收益增加的部分通常被稱為“風(fēng)險報酬”。

　　1.4.1.2  風(fēng)險與不確定性

　　風(fēng)險和不確定性有顯著區(qū)別。風(fēng)險的定義前面已經(jīng)說過，它涉及到變動和可能性，而變動常常又可以用標(biāo)準(zhǔn)方差來表示，用以描述分散的各種可能收益與均值收益偏離的程度。一般來說，標(biāo)準(zhǔn)方差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風(fēng)險也就越小。反之，標(biāo)準(zhǔn)方差越大，各種可能收益的分布就越分散，風(fēng)險就越大。

　　但如果說某事件具有不確定性，則意味著對于可能的情況無法估計其可能性。在這種情況下，對未來投資收益的估計就應(yīng)該是定性的而非定量的。盡管有時人們會使用后悔值矩陣法或評分綜合評價法等。

　　1.4.1.3  風(fēng)險分析的目的

　　風(fēng)險分析是投資決策的重要環(huán)節(jié)，其目的是要幫助投資者回答下述問題：

　?。?）預(yù)期收益率是多少，出現(xiàn)的可能性有多大？

　?。?）相對于目標(biāo)收益或融資成本或機會投資收益來說，產(chǎn)生損失或超過目標(biāo)收益的可能性有多大？

　　（3）預(yù)期收益的變動性和離散性如何？

　　房地產(chǎn)投資的風(fēng)險主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項目的變現(xiàn)性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個方面。對具體風(fēng)險因素的分析，有多種分類方式，每一種分類方式都從不同的角度分析了可能對房地產(chǎn)投資的凈經(jīng)營收益產(chǎn)生影響的因素。在通常情況下，人們往往把風(fēng)險劃分為對市場內(nèi)所有投資項目均產(chǎn)生影響、投資者無法控制的系統(tǒng)風(fēng)險和僅對市場內(nèi)個別項目產(chǎn)生影響、投資者可以控制的個別風(fēng)險。

　　1.4.2  系統(tǒng)風(fēng)險

　　房地產(chǎn)投資首先面臨的是系統(tǒng)風(fēng)險，投資者對這些風(fēng)險不易判斷和控制，如通貨膨脹風(fēng)險、市場供求風(fēng)險、周期風(fēng)險、變現(xiàn)風(fēng)險、利率風(fēng)險、政策風(fēng)險和或然損失風(fēng)險等。

　　1.4.2.1  通貨膨脹風(fēng)險

　　通貨膨脹風(fēng)險又稱購買力風(fēng)險，是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險。由于所有的投資均要求有一定的時間周期，尤其是房地產(chǎn)投資周期較長，所以只要存在通貨膨脹因素，投資者就要面臨通貨膨脹風(fēng)險。當(dāng)收益是通過其他人分期付款的方式獲得時，投資者就面臨著最嚴(yán)重的購買力風(fēng)險。不管是以固定利率借出一筆資金還是以固定不變的租金長期出租一宗物業(yè)，都面臨著由于商品或服務(wù)價格上漲所帶來的風(fēng)險。以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長，投資者所承擔(dān)的購買力風(fēng)險就越大。由于通貨膨脹將導(dǎo)致未來收益的價值下降，所以，按長期固定租金方式出租其所擁有物業(yè)的投資者，實際上承擔(dān)了本來應(yīng)由承租人承擔(dān)的風(fēng)險。

　　由于通貨膨脹風(fēng)險直接降低投資的實際收益率，所以房地產(chǎn)投資者非常重視此風(fēng)險因素的影響，并通過適當(dāng)調(diào)整其要求的最低收益率來降低該風(fēng)險對實際收益率影響的程度。但房地產(chǎn)投資的保值性，又使投資者要求的最低收益率并不是通貨膨脹率與行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率的直接相加。

　　1.4.2.2  市場供求風(fēng)險

　　市場供求風(fēng)險是指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風(fēng)險。

　　1.4.2.3  周期風(fēng)險

　　周期風(fēng)險是指房地產(chǎn)市場的周期波動給投資者帶來的風(fēng)險。正如經(jīng)濟周期的存在一樣，房地產(chǎn)市場也存在周期波動或景氣循環(huán)現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場周期波動可分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危機與衰退、蕭條四個階段。研究表明，美國房地產(chǎn)市場的周期大約為18～20年，香港為7～8年，日本約為7年。當(dāng)房地產(chǎn)市場從繁榮階段進入危機與衰退階段，進而進入蕭條階段時，房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)持續(xù)時間較長的房地產(chǎn)價格下降、交易量銳減、新開發(fā)建設(shè)規(guī)模收縮等情況，給房地產(chǎn)投資者造成損失。房地產(chǎn)價格的大幅度下跌和市場成交量的萎縮，常使一些實力不強、抗風(fēng)險能力較弱的投資者因金融債務(wù)問題而破產(chǎn)。

　　1.4.2.4  變現(xiàn)風(fēng)險

　　變現(xiàn)風(fēng)險是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險。房地產(chǎn)屬于非貨幣性資產(chǎn)，具有獨一無二、價值量大的特性，銷售過程復(fù)雜，其擁有者很難在短時期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金。因此，當(dāng)投資者由于償債或其他原因急于將房地產(chǎn)兌換為現(xiàn)金時，由于房地產(chǎn)市場的不完備，必然使投資者蒙受折價損失。

　　1.4.2.5  利率風(fēng)險

　　利率調(diào)升會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響：一是導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值的折損，利用升高的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn)，會使投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負(fù)值；二是會加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難。利率提高還會抑制房地產(chǎn)市場上的需求數(shù)量，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降。

　　1.4.2.6  政策風(fēng)險

　　政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的土地供給政策、地價政策、稅費政策、住房政策、價格政策、金融政策、環(huán)境保護政策等，均對房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實現(xiàn)產(chǎn)生巨大的影響，從而給投資者帶來風(fēng)險。

　　1.4.2.7  政治風(fēng)險

　　房地產(chǎn)的不可移動性，使房地產(chǎn)投資者要承擔(dān)相當(dāng)程度的政治風(fēng)險。政治風(fēng)險主要由政變、戰(zhàn)爭、經(jīng)濟制裁、外來侵略、罷工、騷亂等因素造成。政治風(fēng)險一旦發(fā)生，不僅會直接給建筑物造成損害，而且會引起一系列其他風(fēng)險的發(fā)生，是房地產(chǎn)投資中危害最大的一種風(fēng)險。

　　1.4.2.8  或然損失風(fēng)險

　　或然損失風(fēng)險是指火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損失。盡管投資者可以將這些風(fēng)險轉(zhuǎn)移給保險公司，然而在有關(guān)保單中規(guī)定的保險公司的責(zé)任并不是包羅萬象，因此有時還需就洪水、地震、核輻射等災(zāi)害單獨投保，盜竊險有時也需要安排單獨的保單。

　　1.4.3  個別風(fēng)險

　　1.4.3.1  收益現(xiàn)金流風(fēng)險

　　收益現(xiàn)金流風(fēng)險是指房地產(chǎn)投資項目的實際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險。不論是開發(fā)投資還是置業(yè)投資，都面臨著收益現(xiàn)金流風(fēng)險。對于開發(fā)投資者來說，未來房地產(chǎn)市場銷售價格、開發(fā)建設(shè)成本和市場吸納能力等的變化，都會對開發(fā)商的收益產(chǎn)生巨大的影響；而對置業(yè)投資者來說，未來租金水平和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、資本化率的變化、物業(yè)轉(zhuǎn)售收入等，也會對投資者的收益產(chǎn)生巨大的影響。

　　1.4.3.2  未來運營費用風(fēng)險

　　未來運營費用風(fēng)險是指物業(yè)實際運營費用支出超過預(yù)期運營費用而帶來的風(fēng)險。即使對于剛建成的新建筑物的出租，且物業(yè)的維修費用和保險費均由承租人承擔(dān)的情況下，也會由于建筑技術(shù)的發(fā)展和人們對建筑功能要求的提高而影響到物業(yè)的使用，使后來的物業(yè)購買者不得不支付昂貴的更新改造費用，而這些在初始評估中是不可能考慮到的。

　　1.4.3.3  資本價值風(fēng)險

　　資本價值在很大程度上取決于預(yù)期收益現(xiàn)金流和可能的未來運營費用水平。然而，即使收益和運營費用都不發(fā)生變化，資本價值也會隨著報酬率的變化而變化。房地產(chǎn)投資報酬率的變化很復(fù)雜，人們至今也沒有對這個問題給出權(quán)威的理論解釋。但是，預(yù)期資本價值和現(xiàn)實資本價值之間的差異即資本價值的風(fēng)險，在很大程度上影響著置業(yè)投資的績效。

　　1.4.3.4  比較風(fēng)險

　　比較風(fēng)險又稱機會成本風(fēng)險，是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機會，同時也失去了相應(yīng)可能收益時，給投資者帶來的風(fēng)險。

　　1.4.3.5  時間風(fēng)險

　　時間風(fēng)險是指房地產(chǎn)投資中與時間和時機選擇因素相關(guān)的風(fēng)險。房地產(chǎn)投資強調(diào)在適當(dāng)?shù)臅r間、選擇合適的地點和物業(yè)類型進行投資，這樣才能使其在獲得最大投資收益的同時使風(fēng)險降到最低限度。時間風(fēng)險的含義不僅表現(xiàn)為選擇合適的時機進入市場，還表現(xiàn)為物業(yè)持有時間的長短、物業(yè)持有過程中對物業(yè)重新進行裝修或更新改造時機的選擇、物業(yè)轉(zhuǎn)售時機的選擇以及轉(zhuǎn)售過程所需要時間的長短等。

　　1.4.3.6  持有期風(fēng)險

　　持有期風(fēng)險是指與房地產(chǎn)投資持有時間相關(guān)的風(fēng)險。一般說來，投資項目的壽命周期越長，可能遇到的影響項目收益的不確定性因素就越多。很容易理解，如果某項置業(yè)投資的持有期為1年，則對于該物業(yè)在1年內(nèi)的收益以及1年后的轉(zhuǎn)售價格很容易預(yù)測；但如果這個持有期是4年，那么對4年持有期內(nèi)的收益和4年后轉(zhuǎn)售價格的預(yù)測就要困難得多，預(yù)測的準(zhǔn)確程度也會差很多。因此，置業(yè)投資的實際收益和預(yù)期收益之間的差異是隨著持有期的延長而加大的。

　　1.4.4  風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響

　　風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的第一個影響，是令投資者根據(jù)不同類型房地產(chǎn)投資風(fēng)險的大小，確定相應(yīng)的目標(biāo)投資收益水平。

　　風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的另外一個影響，是使投資者盡可能規(guī)避、控制或轉(zhuǎn)移風(fēng)險。

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