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房地產(chǎn)估價師:《房地產(chǎn)估價案例與分析》考點分析與詳解
問答題
(一)估價原則的運用
1、最高最佳使用原則(在合法原則前提下):用途、強(qiáng)度、適應(yīng)性。
例1:96年試題
例2:某房地產(chǎn)地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi),占地900平方米,地上200平方米建筑為一舊式住宅,委托人要求評估該房地產(chǎn)的現(xiàn)時交換價值。評估人員經(jīng)過調(diào)查了解到,現(xiàn)該區(qū)域商業(yè)用途土地價格為4萬元人民幣/平方米,該區(qū)域的商品房價格為1萬元人民幣/平方米,城市規(guī)劃中該區(qū)域的容積率為5.該房地產(chǎn)的現(xiàn)時價值在不考慮出讓金的情況下大約是多少?并說明評估時的依據(jù)和理由。
答案:
1、該房地產(chǎn)的現(xiàn)時價值約為3600萬元人民幣。
900×4=3600(萬元)
2、依據(jù)和理由:上述評估結(jié)果依據(jù)了房地產(chǎn)評估中最佳使用原則。因為,該房地產(chǎn)的現(xiàn)時用途是很不合理的。其一、在商業(yè)區(qū)內(nèi)建民宅,在用途上不合理;其二、使用強(qiáng)度未達(dá)到城市規(guī)劃規(guī)定的容積率,土地未得到充分利用。按照房地產(chǎn)評估的最佳使用原則,該房地產(chǎn)應(yīng)該以拆除重新利用為前提,按商業(yè)用地進(jìn)行評估。故評估值大約為3600萬元人民幣。確切的價值應(yīng)該是3600萬元減去拆除舊建筑費用后的價值。
例3:2001年模擬試題問答題的第(二)題
(2)估價時點原則:估價結(jié)果的時間相關(guān)性、時效性,不同估價時點估價對象有不同的狀態(tài)。
例1:98年的考題:選擇題第2題
例2:教材P141
例3:某人1999年7月通過出讓方式獲得一宗土地,地價款是100萬元,之后又花了200萬元進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè),稅費為50萬元,正常利潤為50萬元,出讓年限從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完成之日(2000年3月)起計,則該地塊在2000年3月的價格為:(答案為D)
A.400萬元 B.350萬元 C.100萬元 D.〉400萬元
估價時點說明了估價時依據(jù)的房地產(chǎn)市場狀況,這在《房地產(chǎn)估價理論與方法》的P93-94中說得很清楚。
例4:2001年模擬題A選擇題第2題
估價時點原則在損害賠償估價中、糾紛的評估中、轉(zhuǎn)讓的評估中、在建工程的評估中非常重要。
?。?)替代原則:
例:2001年模擬試題B選擇題第(一)題
(4)合法原則:主要考交易或處分方式合法、用途合法。
例:99年模擬試題:問答題第(三)題和選擇題第(一)、(二)題。
98年考試題:選擇題第(一)題。
改錯題
改錯題一般是改估價方法運用上的錯誤,各種方法常見的改錯項目為:
?。ㄒ唬┦袌霰容^法
1、交易情況修正對于交易情況非正常負(fù)擔(dān)的修正,具體見《房地產(chǎn)估價理論與方法》P112例4-4和例4-5.
2、交易日期修正中關(guān)于定基價格指數(shù),環(huán)比價格指數(shù),逐漸遞增或遞減(等比),期內(nèi)平均上升或下降(等差)的修正,具體見《房地產(chǎn)估價理論與方法》P115的有關(guān)內(nèi)容。
3、區(qū)域因素和個別因素修正中的間接比較修正和用加權(quán)平均法綜合可比實例的得分問題,具體見《房地產(chǎn)估價理論與方法》P128例4-14.
4、比較物與參照物互相顛倒的問題。
?。ǘ┦找娣?/p>
1、租約期內(nèi)與租約期外年客觀收益的計算問題。
2、利息不能作為管理費和稅金的計算基礎(chǔ)之一的問題。
3、收益年限確定錯誤的公式。
4、漏算了營業(yè)稅及其附加的問題。
5、沒有考慮出租率或公共流通比的問題。
具體見2001年《房地產(chǎn)估價案例與分析》模擬試題A第四題。
?。ㄈ┏杀痉?/p>
1、沒有選擇估價時點的正常成本(如:重置價)的問題。
2、耐用年限確定錯誤的問題。
3、計息期確定錯誤的問題。
4、沒有將各成本項目統(tǒng)一到相同的年限內(nèi)的問題。
5、對有償出讓土地的評估,當(dāng)估價對象的剩余土地使用權(quán)年限短于法定最高出讓年限時,沒有對結(jié)果進(jìn)行年限修正的問題。
6、利息的計費基礎(chǔ)多少項目的問題。如:銷售稅費不能計算利息。
7、銷售稅費的計算基礎(chǔ)錯誤的問題。
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