房地產(chǎn)估價師：《房地產(chǎn)估價案例與分析》考點分析與詳解

　　問答題

　　（一）估價原則的運用

　　1、最高最佳使用原則（在合法原則前提下）：用途、強(qiáng)度、適應(yīng)性。

　　例1：96年試題

　　例2：某房地產(chǎn)地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，占地900平方米，地上200平方米建筑為一舊式住宅，委托人要求評估該房地產(chǎn)的現(xiàn)時交換價值。評估人員經(jīng)過調(diào)查了解到，現(xiàn)該區(qū)域商業(yè)用途土地價格為4萬元人民幣/平方米，該區(qū)域的商品房價格為1萬元人民幣/平方米，城市規(guī)劃中該區(qū)域的容積率為5.該房地產(chǎn)的現(xiàn)時價值在不考慮出讓金的情況下大約是多少？并說明評估時的依據(jù)和理由。

　　答案：

　　1、該房地產(chǎn)的現(xiàn)時價值約為3600萬元人民幣。

　　900×4＝3600（萬元）

　　2、依據(jù)和理由：上述評估結(jié)果依據(jù)了房地產(chǎn)評估中最佳使用原則。因為，該房地產(chǎn)的現(xiàn)時用途是很不合理的。其一、在商業(yè)區(qū)內(nèi)建民宅，在用途上不合理；其二、使用強(qiáng)度未達(dá)到城市規(guī)劃規(guī)定的容積率，土地未得到充分利用。按照房地產(chǎn)評估的最佳使用原則，該房地產(chǎn)應(yīng)該以拆除重新利用為前提，按商業(yè)用地進(jìn)行評估。故評估值大約為3600萬元人民幣。確切的價值應(yīng)該是3600萬元減去拆除舊建筑費用后的價值。

　　例3：2001年模擬試題問答題的第（二）題

　　（2）估價時點原則：估價結(jié)果的時間相關(guān)性、時效性，不同估價時點估價對象有不同的狀態(tài)。

　　例1：98年的考題：選擇題第2題

　　例2：教材P141

　　例3：某人1999年7月通過出讓方式獲得一宗土地，地價款是100萬元，之后又花了200萬元進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，稅費為50萬元，正常利潤為50萬元，出讓年限從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完成之日（2000年3月）起計，則該地塊在2000年3月的價格為：（答案為D）

　　A.400萬元　　B.350萬元　　　C.100萬元　　　D.〉400萬元

　　估價時點說明了估價時依據(jù)的房地產(chǎn)市場狀況，這在《房地產(chǎn)估價理論與方法》的P93-94中說得很清楚。

　　例4：2001年模擬題A選擇題第2題

　　估價時點原則在損害賠償估價中、糾紛的評估中、轉(zhuǎn)讓的評估中、在建工程的評估中非常重要。

　?。?）替代原則：

　　例：2001年模擬試題B選擇題第（一）題

　　（4）合法原則：主要考交易或處分方式合法、用途合法。

　　例：99年模擬試題：問答題第（三）題和選擇題第（一）、（二）題。

　　98年考試題：選擇題第（一）題。

　　改錯題

　　改錯題一般是改估價方法運用上的錯誤，各種方法常見的改錯項目為：

　?。ㄒ唬┦袌霰容^法

　　1、交易情況修正對于交易情況非正常負(fù)擔(dān)的修正，具體見《房地產(chǎn)估價理論與方法》P112例4-4和例4-5.

　　2、交易日期修正中關(guān)于定基價格指數(shù)，環(huán)比價格指數(shù)，逐漸遞增或遞減（等比），期內(nèi)平均上升或下降（等差）的修正，具體見《房地產(chǎn)估價理論與方法》P115的有關(guān)內(nèi)容。

　　3、區(qū)域因素和個別因素修正中的間接比較修正和用加權(quán)平均法綜合可比實例的得分問題，具體見《房地產(chǎn)估價理論與方法》P128例4-14.

　　4、比較物與參照物互相顛倒的問題。

　?。ǘ┦找娣?/p>

　　1、租約期內(nèi)與租約期外年客觀收益的計算問題。

　　2、利息不能作為管理費和稅金的計算基礎(chǔ)之一的問題。

　　3、收益年限確定錯誤的公式。

　　4、漏算了營業(yè)稅及其附加的問題。

　　5、沒有考慮出租率或公共流通比的問題。

　　具體見2001年《房地產(chǎn)估價案例與分析》模擬試題A第四題。

　?。ㄈ┏杀痉?/p>

　　1、沒有選擇估價時點的正常成本（如：重置價）的問題。

　　2、耐用年限確定錯誤的問題。

　　3、計息期確定錯誤的問題。

　　4、沒有將各成本項目統(tǒng)一到相同的年限內(nèi)的問題。

　　5、對有償出讓土地的評估，當(dāng)估價對象的剩余土地使用權(quán)年限短于法定最高出讓年限時，沒有對結(jié)果進(jìn)行年限修正的問題。

　　6、利息的計費基礎(chǔ)多少項目的問題。如：銷售稅費不能計算利息。

　　7、銷售稅費的計算基礎(chǔ)錯誤的問題。

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