房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)：基礎(chǔ)知識(shí)中的幾個(gè)重要區(qū)別

　　重要區(qū)別：

　　1、保修期的區(qū)別：《住宅質(zhì)量保修書(shū)》中的保修期限是從商品房交付使用之日起計(jì)算，承包商對(duì)開(kāi)發(fā)商的保修期是從竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算，二者從計(jì)算的起始日上市有區(qū)別的，在保修時(shí)間持續(xù)長(zhǎng)度上也是有區(qū)別的。

　　2、住宅和非住宅的保修期約定的區(qū)別：商品住宅的保修期不得低于承包商對(duì)建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定的存續(xù)期，存續(xù)期低于規(guī)定中確定的最低保修期限的以最低保修期限為準(zhǔn)；非住宅商品房的保修期不得低于建筑承包向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定的存續(xù)期。

　　3、項(xiàng)目資本金的區(qū)別：《開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)條例》規(guī)定的項(xiàng)目資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20%，而《關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定投資項(xiàng)目資本金比例的通知》中這一比例由20%提高到35%；而在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理一書(shū)中，卻是這樣規(guī)定的：資本金作為項(xiàng)目投資中由投資者提供的資金，是獲得債務(wù)資金的基礎(chǔ)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資本金的比例要求是30%.

　　4、估價(jià)的假設(shè)和限制條件：這一條在案例與分析中是作為估價(jià)報(bào)告的單獨(dú)向出現(xiàn)的，與封面、目錄、致委托人函、估價(jià)師聲明、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告、附件共同組成了估價(jià)報(bào)告的八大部分；但在理論與方法中卻是作為估價(jià)結(jié)果的一個(gè)組成部分共同組成了結(jié)果報(bào)告的15個(gè)分項(xiàng)。

　　5、不同性質(zhì)城市總體規(guī)劃和近期規(guī)劃的時(shí)間區(qū)別：城市的為20年和5年，建制鎮(zhèn)的為10～20年和3～5年。

　　6、建設(shè)資金落實(shí)情況的區(qū)別：工期為一年內(nèi)的為原則上不少于合同價(jià)的50%，工期在一年以上的為30%. 7、位置表示的區(qū)別：在理論與方法中，關(guān)于區(qū)位描述中牽涉到的距離有三種，分別是空間直線距離、交通路線距離和交通時(shí)間距離，但人們最為重視的是交通時(shí)間距離而不是空間直線距離；在制度與政策中關(guān)于廣告的約定是：項(xiàng)目位置，應(yīng)從該項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干線的實(shí)際距離表示，不得以所需時(shí)間來(lái)表示。

　　8、登記發(fā)證時(shí)間的區(qū)別：初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記為30日；注銷登記為15日。

　　9、申請(qǐng)登記時(shí)間的區(qū)別：新建房屋初始登記和房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記為90日；其他登記皆為30日。

　　10、權(quán)屬證書(shū)的區(qū)別：房屋的有《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》；土地為《國(guó)有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》、《土地他項(xiàng)權(quán)證》。

　　11、求取方法的區(qū)別：報(bào)酬率為累加法、市場(chǎng)提取法（試錯(cuò)法和內(nèi)插法，去年試題）、排序插入法；建筑物折舊為年限法（直線法、成新率法）、市場(chǎng)提取法和分解法（物質(zhì)折舊、功能折舊、經(jīng)濟(jì)折舊），建筑物新構(gòu)建價(jià)格為單位比價(jià)法、分部分項(xiàng)法、工料測(cè)算法和指數(shù)調(diào)整法。

　　12、地價(jià)評(píng)估中修正的區(qū)別：用標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的單價(jià)為已知條件使用時(shí)用平均深度價(jià)格修正率，但用標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的總價(jià)和單位寬度的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的總價(jià)為已知時(shí)用得卻是累計(jì)深度價(jià)格修正率。（去年考題）

　　13、經(jīng)濟(jì)壽命、耐用年限、剩余經(jīng)濟(jì)壽命、有效使用年限、實(shí)際經(jīng)過(guò)年限的區(qū)別和在相關(guān)計(jì)算中的靈活運(yùn)用。

　　14、有殘值和無(wú)殘值折舊的計(jì)算：q=[1-（1-R）t/（n+t）]×100%和n/（n+t）×100%.

　　15、土地的獲得方式有劃撥、出讓、協(xié)議和掛牌，但商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品房用地在任何情況下也不能采用協(xié)議方式。

　　16、資質(zhì)等級(jí)的分類：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分四類（一、二、三、四和暫定資質(zhì)證書(shū)），工程勘查分綜合資質(zhì)、專業(yè)資質(zhì)和勞務(wù)資質(zhì)，工程設(shè)計(jì)分綜合資質(zhì)（甲級(jí)）、行業(yè)資質(zhì)、專項(xiàng)資質(zhì)，招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)設(shè)甲、乙，監(jiān)理設(shè)甲、乙、丙，建筑企業(yè)資質(zhì)分施工總承包、專業(yè)承包和勞務(wù)承包，房地產(chǎn)資質(zhì)等級(jí)有三類（一、二、三）和暫定級(jí)。

　　17、維修基金使用的區(qū)別：業(yè)主大會(huì)成立前，有售房單位或其委托的物業(yè)管理企業(yè)提出申請(qǐng)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門審核劃撥；業(yè)主大會(huì)成立后，由物業(yè)管理企業(yè)提出，也祝大會(huì)討論后實(shí)施。

　　18、估價(jià)時(shí)點(diǎn)的區(qū)別： 估價(jià)時(shí)點(diǎn)在過(guò)去的情形，多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中，特別是對(duì)估價(jià)結(jié)果有爭(zhēng)議而引發(fā)的復(fù)核估價(jià)。估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為歷史狀況下的情形，多出現(xiàn)于房地產(chǎn)損害賠償案件中。估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)時(shí)狀況下的情形，最常見(jiàn)、最大量的，包括在建工程估價(jià)。估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況下的情形，如預(yù)售或預(yù)購(gòu)價(jià)格。估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來(lái)的情形。多出現(xiàn)于房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)、為房地產(chǎn)投資分析提供價(jià)值依據(jù)的情況中，特別是預(yù)估房地產(chǎn)在未來(lái)建成后的價(jià)值。假設(shè)開(kāi)發(fā)法中常用。

　　19、定基價(jià)格指數(shù)與環(huán)比價(jià)格指數(shù)的區(qū)別及應(yīng)用（環(huán)比是一定要注意期數(shù)是從成交日起的下一個(gè)價(jià)格指數(shù)開(kāi)始連乘）。

　　20、可比實(shí)例修正標(biāo)準(zhǔn)的區(qū)別：交易日期修正是以成交日期為標(biāo)準(zhǔn)，交易情況修正是以正常價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)修正，房地產(chǎn)狀況調(diào)整是以估價(jià)對(duì)象為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修正。

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