2015房估經(jīng)營與管理要點：通貨膨脹的影響

　　對通貨膨脹或通貨緊縮程度的預(yù)期，影響投資者對未來投資收益的預(yù)測和適當(dāng)收入或收益率的選擇。在通貨膨脹的情況下，現(xiàn)金的購買力肯定會下降，因此投資者往往提高對名義投資回報率（或收益率，下同）的預(yù)期，以補償購買力的損失。也就是說，投資者要提高期望投資回報率以抵消通貨膨脹的影響，因為投資者所希望獲得的始終是一個實際的投資回報率。

　　從理論上來說，全部期望投資回報率應(yīng)該包含所有預(yù)期通貨膨脹率的影響。因此，預(yù)期收益率通常隨著對通貨膨脹率預(yù)測的變化而變化。當(dāng)折現(xiàn)率不包含對通貨膨脹的補償時，房地產(chǎn)投資收入現(xiàn)金流的折現(xiàn)值才是一個常數(shù)。

　　由于通貨膨脹率和收益率經(jīng)常是同時變動，因此很難找到一個特定的折現(xiàn)率來準(zhǔn)確反映當(dāng)前的市場狀態(tài)，盡管人們一直在追求這樣一個目標(biāo)，以使得該折現(xiàn)率的選擇與對市場的預(yù)期、通貨膨脹率、收益率相協(xié)調(diào)。應(yīng)該注意的是，房地產(chǎn)投資分析人員進行投資分析工作的關(guān)鍵是模擬典型投資者對未來市場的預(yù)期，而沒必要花很多精力去尋找準(zhǔn)確可靠的收益率和通貨膨脹率。

　　還應(yīng)該說明，通貨膨脹和房地產(chǎn)增值是兩回事。通貨膨脹往往首先導(dǎo)致資金和信用規(guī)模以及總體價格水平的上升，并進一步導(dǎo)致購買力下降。而房地產(chǎn)的增值往往是由需求超過供給從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價值上升造成的。通貨膨脹和增值對未來的錢來說有類似的影響，但對折現(xiàn)率的影響不同。通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高，因為投資者希望提高名義投資回報率以抵消通貨膨脹帶來的價值損失；增值則不影響折現(xiàn)率，除非與物業(yè)投資有關(guān)的風(fēng)險因素發(fā)生變化。

　　在實際投資分析工作中，考慮到通貨膨脹的可能影響，在估計未來收益現(xiàn)金流時，可以允許未來年份營業(yè)收入以及運營成本隨著通貨膨脹分別有所增加，這樣就可以消除通貨膨脹因素對分析結(jié)果準(zhǔn)確性的部分影響，使分析結(jié)果更加接近真實。如果在收益現(xiàn)金流估算過程中沒有考慮通貨膨脹的影響，則可在選擇折現(xiàn)率時適當(dāng)考慮（適當(dāng)調(diào)低折現(xiàn)率估計）。

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