觀點(diǎn)時(shí)評(píng)：“以租代售”能解決高庫(kù)存難題？

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　　觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 自從住房城鄉(xiāng)建設(shè)部于1月中旬發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》之后，對(duì)于政府鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商用自身房源進(jìn)行“以租代售”的討論一直未有停歇，有表示看好的論點(diǎn)，也有不太樂(lè)觀的看法。

　　回顧《意見(jiàn)》內(nèi)容，除了強(qiáng)調(diào)“需要充分認(rèn)識(shí)培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的重要意義，發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用和更好發(fā)揮政府作用”，支持從租賃市場(chǎng)籌集公共租賃房房源外，房地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)最關(guān)注的還在于“支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將其持有房源向社會(huì)出租”。

　　包括支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)改變經(jīng)營(yíng)方式，從單一開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變。鼓勵(lì)有條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在新建商品房項(xiàng)目中長(zhǎng)期持有部分房源，用于向市場(chǎng)租賃；也可以與經(jīng)營(yíng)住房租賃的企業(yè)合作，建立開(kāi)發(fā)與租賃一體化、專(zhuān)業(yè)化的運(yùn)作模式。

　　對(duì)此，在樓市整體庫(kù)存仍處于高位盤(pán)整狀態(tài)，一片聲浪表示2015年房地產(chǎn)企業(yè)主要任務(wù)是“去庫(kù)存”的時(shí)候，業(yè)內(nèi)最先的反應(yīng)就是，“以租代售”無(wú)疑是促進(jìn)庫(kù)存去化的一項(xiàng)利好指示。

　　其中，萬(wàn)科集團(tuán)高級(jí)副總裁毛大慶的言論可謂當(dāng)中的代表，他還直言，“我是認(rèn)同這個(gè)想法的”。

　　毛大慶1月16日在北京萬(wàn)科吉林松花湖項(xiàng)目的開(kāi)幕儀式上，對(duì)包括觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體在內(nèi)的媒體表示，這個(gè)文件出來(lái)的背后因素之一，是城鎮(zhèn)化速度在下降，政府現(xiàn)在關(guān)注的是怎么解決社會(huì)總庫(kù)存，再過(guò)幾年，現(xiàn)在的房屋套數(shù)供應(yīng)量和已批未建的這些土地將使社會(huì)總庫(kù)存不斷增大。

　　更有人士直言，這是一舉兩得的政策，在用好區(qū)位的房源解決部分人群的居住問(wèn)題之外，還可以幫助開(kāi)發(fā)商去化庫(kù)存。

　　但硬幣總有兩面，在去化加快的美好預(yù)期中，“以租代售”的配套政策也是不可或缺的一環(huán)，比如不同區(qū)位如何定價(jià)、如何制定租金政策等方面。

　　與此同時(shí)，由售變租，無(wú)疑使得開(kāi)發(fā)商的資金回籠周期被大大拖長(zhǎng)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商看來(lái)，“以租代售”難以推行的一個(gè)根本性原因還在于，財(cái)務(wù)成本超過(guò)10%，以及收益率不高等現(xiàn)實(shí)，讓租賃成為“虧本買(mǎi)賣(mài)”。

　　對(duì)此，北京中介人士張大偉還算了以下一筆賬，國(guó)內(nèi)住宅出租的收益率在2%左右，即使是商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率也才4%-5%，國(guó)內(nèi)的高房?jī)r(jià)和較低的出租回報(bào)率，再加上房產(chǎn)稅、所得稅、物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)成本等問(wèn)題，“決定了開(kāi)發(fā)商不會(huì)以出租持有房源的方式來(lái)解決去庫(kù)存的難題”，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商要考慮回報(bào)率的問(wèn)題。

　　由目前的政策配套及市場(chǎng)觀念看，“以租代售”的推廣的確還有待論證。

　　在看到問(wèn)題的同時(shí)，也有觀點(diǎn)指出，房企可以經(jīng)營(yíng)租賃并且可以資產(chǎn)證券化，就能實(shí)現(xiàn)較快較多地去庫(kù)存，對(duì)房企利好。

　　其實(shí)，住建部在《意見(jiàn)》中也有明確，積極推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)，通過(guò)發(fā)行REITs，可充分利用社會(huì)資金，進(jìn)入租賃市場(chǎng)，多渠道增加住房租賃房源供應(yīng)。

　　據(jù)1月26日市場(chǎng)消息，已暫停近7年的房地產(chǎn)REITs有望在今年上半年開(kāi)啟試點(diǎn)，這意味著，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來(lái)直接融資時(shí)代。

　　但這是否能為“以租代售”打開(kāi)局面，還需拭目以待。