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消費(fèi)者買房要小心開發(fā)商的七大招數(shù)

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    對(duì)于我們這些普通老百姓來說,買房是一個(gè)家庭最大的支出了,所以在買房時(shí)左挑右選精打細(xì)算也在常理之中。盡管如此,開發(fā)商總能使出各種新招各種策略來吸引消費(fèi)者購房,通常我們認(rèn)為占了便宜,實(shí)則掉進(jìn)了銷售陷阱。所以,消費(fèi)者一定要了解開發(fā)商常用的幾大招數(shù),千萬不要一不小心就中招。

    1、內(nèi)部認(rèn)購或VIP優(yōu)惠

    律師提醒:開發(fā)商在取得預(yù)售許可證之前,無論采取內(nèi)部認(rèn)購或變相內(nèi)部認(rèn)購(VIP、優(yōu)惠申請(qǐng))等都屬違規(guī)行為。

    開發(fā)商采勸內(nèi)部認(rèn)購等方式主要目的在于控制一批潛在的購房者,同時(shí)造成該樓盤已奇貨可居的假象。而開發(fā)商也可根據(jù)認(rèn)購客戶的情況,調(diào)整銷售價(jià)格等策略。

    購房者表面上看得了便宜,實(shí)際卻有可能買到更高價(jià)格的房屋。同時(shí)自身權(quán)益也得不到任何保障。最終,購房者所希望的“優(yōu)惠”不僅得不到兌現(xiàn),還會(huì)付出更多的購房款。購房者應(yīng)核對(duì)樓盤是否取得商品房預(yù)售許可證,堅(jiān)決不參加任何認(rèn)購行為,避免成為抬高自己房屋價(jià)格的抬轎人。

    2.大小訂金多少都收

    調(diào)查:購房者只要表現(xiàn)出一點(diǎn)點(diǎn)購房的意向,銷售人員就會(huì)告訴你說這個(gè)戶型就只有幾套了,如果不交付定金可能就賣完了,要求客戶馬上交付定金。

    如果客戶說沒有帶夠定金,銷售人員就會(huì)要求客戶先交小定,然后要求客戶次日交齊大定。

    如果購房者在約定的時(shí)間內(nèi)未能前來,所付定金就不予退還。

    律師提醒:根據(jù)《擔(dān)保法》第89條規(guī)定,給付定金的一方如果不履行合同,無權(quán)要求對(duì)方返還定金;接受定金的一方不履行合同,則要雙倍返還定金。

    因此,購房者無論繳納小定、還是大定時(shí)都應(yīng)謹(jǐn)慎,不要輕易繳錢而陷于被動(dòng)。

    同時(shí),根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條的規(guī)定,因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

    3、隨意虛構(gòu)贈(zèng)送面積

    律師提醒:天下沒有免費(fèi)的午餐。發(fā)展商本來就是在追逐利潤,沒有理由平白無故贈(zèng)送面積給業(yè)主。

    購房者在購買新房時(shí),在開發(fā)商誘人廣告面前要頭腦清醒,簽訂合同時(shí),一定要細(xì)看合同條款,涉及到贈(zèng)送面積,要弄清楚該贈(zèng)送的面積是否合法,是否與規(guī)劃相符,如果變更了規(guī)劃,是否辦理了相應(yīng)的變更手續(xù)。

    發(fā)展商要購房者簽訂委托書,購房者一定要仔細(xì)審閱委托書的內(nèi)容是否合法,否則,贈(zèng)送的面積可能是“違章搭建”,存在被拆除或者其他不利法律后果的隱患。

    4、無中生有引人入彀

    案例:業(yè)主聯(lián)合狀告開發(fā)商,原因是發(fā)現(xiàn)當(dāng)初買房的時(shí)候建設(shè)的漂亮花園到了入伙時(shí)竟然消失,地上停車場(chǎng)又被開發(fā)商擅自更改為綠地。

    在開發(fā)商售樓廣告上,原是市政用地的樓盤南邊區(qū)域,被開發(fā)商描述成樓盤的花園:亭臺(tái)樓閣、小橋流水、露天咖啡廣抄…多位業(yè)主反映,2004年該樓盤銷售期間,他們主要是看中了該樓盤的花園環(huán)境幽美,交通便利等優(yōu)勢(shì),但到了入伙的時(shí)候,樓盤南邊的園林卻消失了。

    業(yè)主們查閱規(guī)劃局的檔案后才發(fā)現(xiàn),售樓書上所顯示的綠化帶原來是市政公共用地,根本不在該樓盤的建設(shè)范圍內(nèi)。

    律師提醒:“為了防止開發(fā)商擅改規(guī)劃導(dǎo)致交樓時(shí)貨不對(duì)板,業(yè)主在收樓時(shí)要仔細(xì)查看物業(yè)公共部分與規(guī)劃文件和設(shè)計(jì)圖紙是否相符。”

    開發(fā)商在交樓時(shí),都應(yīng)按相關(guān)規(guī)定把樓盤的竣工驗(yàn)收文件及圖紙、用地及工程規(guī)劃許可證等進(jìn)行公示,業(yè)主要仔細(xì)對(duì)照實(shí)際與上述文件、圖紙要求是否相符,尤其是公共部分的規(guī)劃,譬如該案例中的地面停車場(chǎng)是否建有等等。如果不符,業(yè)主暫不要收樓,可咨詢法律專業(yè)人士,根據(jù)情節(jié)嚴(yán)重程度,對(duì)開發(fā)商起訴要求退房、賠償違約金、恢復(fù)原狀,或向規(guī)劃主管部門投訴追究其行政責(zé)任。

    5、制造現(xiàn)場(chǎng)熱銷假象

    銷售人員會(huì)采溶多方法來制造熱銷氣氛,讓購房者產(chǎn)生緊張感,在沒考慮清楚的情況下,一沖動(dòng),就簽了合同,交了錢。

    律師提醒:樓盤房源的信息可以在國土部門的網(wǎng)站上查詢。同時(shí),開發(fā)商在現(xiàn)場(chǎng)提供的銷售消息應(yīng)當(dāng)真實(shí)準(zhǔn)確。

    如提供虛假信息導(dǎo)致購房者做出與其真實(shí)意愿相背的行為。購房者可以根據(jù)《合同法》第54條的規(guī)定來申請(qǐng)撤消該行為,并要求開發(fā)商賠償損失。購房者在銷售現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)保持清醒,謹(jǐn)慎抉擇。

    6、樣板房被悄悄放大

    調(diào)查:一些開發(fā)商為了使空間看上去更加通透、視覺舒適,往往使用高亮度照明,并打通一些墻體,做成開放型廚房或透明式衛(wèi)生間,這對(duì)于實(shí)際居住來說都是不實(shí)用的。

    一些開發(fā)商為了讓樣板間看上去更寬敞,會(huì)將樣板間做得比實(shí)際房間面積大一些。而購房者不可能看樣板間時(shí)找開發(fā)商要建筑圖紙,并拿尺自己丈量。

    案例:張女士說到她最近買的一套房時(shí),“樣板間裝修做得細(xì)致極了,可交房時(shí)一看自己買的房子就沒那么好,很多材料都是劣質(zhì)的,地磚有裂的不說,臥室地板顏色也不勻,衛(wèi)生間臺(tái)盆和廚房櫥柜接縫里的膩?zhàn)痈嗄ǖ美锍鐾膺M(jìn),裝修費(fèi)花得真不值?!?/p>    律師提醒:現(xiàn)在售樓樣板房通常有兩種,一種是設(shè)置在售樓部附近的樣板房區(qū),而另一種則設(shè)置在樓盤的現(xiàn)場(chǎng)。設(shè)在樓盤現(xiàn)場(chǎng)的樣板房失真的可能性較小一些,而設(shè)在售樓部附近樣板房區(qū)的就有“放大房”的可能性存在。

    同時(shí),應(yīng)該對(duì)自己看中的“意向房”進(jìn)行實(shí)地考察,仔細(xì)查看一下自己有心購買的意向房。由于沒有經(jīng)過粉飾,墻體、梁、柱的裂縫在這個(gè)時(shí)候都很容易被發(fā)現(xiàn),此外消費(fèi)者還可以觀察門窗的質(zhì)量問題。

    在查看過程中,消費(fèi)者還應(yīng)該重點(diǎn)看有無滲水對(duì)于買頂層住宅和最低層住宅的業(yè)主,最好是下雨天去考察,對(duì)滲水問題和排水不暢的問題,可以及早發(fā)現(xiàn)。

    7、包裝虛幻核心賣點(diǎn)

    調(diào)查:90%以上購房者對(duì)樓盤的第一印象來自售樓廣告。開發(fā)商通過全方位包裝樓盤核心賣點(diǎn)信息,如“奢華生活”、“品質(zhì)人生”、“尊貴選擇”等等。

    律師提醒:根據(jù)有關(guān)規(guī)定,商品房的銷售廣告和宣傳資料一般情況下為要約邀請(qǐng),沒有法律約束力,只有在規(guī)劃范圍內(nèi)的具體明確地說明和允諾并且對(duì)合同的訂立以及價(jià)格的確定有重大影響的,才視為要約。

    因此,對(duì)于那些模糊的廣告詞不要當(dāng)真,不要為這些廣告所描述的“未來生活”所迷惑,多關(guān)注地點(diǎn)、交通、房屋質(zhì)量等。

    購房人還可以要求將其廣告許諾中核心賣點(diǎn)寫進(jìn)合同。購房人要進(jìn)行實(shí)地考察,并到規(guī)劃部門了解城市的規(guī)劃,特別是樓盤所在區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃和周邊配套。要仔細(xì)查看預(yù)售合同附件中的小區(qū)總平面圖。對(duì)于平面圖內(nèi)含糊不清的部分,應(yīng)該要求標(biāo)注上文字并蓋章確認(rèn)。

發(fā)布:2007-04-10 16:10    編輯:泛普軟件 · xiaona    [打印此頁]    [關(guān)閉]
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