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買學(xué)區(qū)房有風(fēng)險,購房者要慎重
與學(xué)校有關(guān)的風(fēng)險
一般公認(rèn)的學(xué)區(qū)房的概念是,在幼兒園升小學(xué),小學(xué)升初中時在學(xué)校所規(guī)劃的吸收孩子入學(xué)的學(xué)區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)就叫學(xué)區(qū)房。
學(xué)區(qū)房的政策風(fēng)險
最大的一個政策風(fēng)險就是戶口遷入年限和取得房產(chǎn)證年限的變動,有人總結(jié)了一句話叫“五年一大變,三年一中變,一年一小變”,意思就是學(xué)校的主管部門經(jīng)常會根據(jù)不同的情況,改變年限。比如,在購房時規(guī)定落戶一年就能就近入學(xué),而等你快入學(xué)時又可能變成了兩年。還有另一種情況,買房時在學(xué)校規(guī)劃地段內(nèi),準(zhǔn)備入學(xué)時有可能被劃出地段。
學(xué)校本身發(fā)生變化的風(fēng)險
學(xué)校自身的教育資源配置出現(xiàn)問題,導(dǎo)致教學(xué)質(zhì)量下降,該學(xué)校片區(qū)內(nèi)的房價出現(xiàn)明顯下降。另一種情況則恰恰相反,一直以來一所教學(xué)質(zhì)量不高的學(xué)校,因為自身的變革一躍成為一所重點學(xué)校。
確認(rèn)招生范圍,注意門牌號
買學(xué)區(qū)房時一定要看準(zhǔn)房子的位置,差一個號碼可能就被安排到另外一個學(xué)區(qū)。尤其要注意查看房屋的單號或雙號,是尾號時就要更加注意?,F(xiàn)在是人為地將學(xué)區(qū)房劃分復(fù)雜化,即使在學(xué)校周邊的房子也有可能不屬于該學(xué)區(qū),所以購買學(xué)區(qū)房一定要認(rèn)真。
學(xué)區(qū)房并不是所有人認(rèn)為的那樣,“就近原則”離得近就可以入學(xué),要仔細(xì)確認(rèn)名校招生范圍。有些樓盤就在學(xué)校旁邊,可學(xué)區(qū)并不對口,容易受開發(fā)商的誤導(dǎo),最后影響了子女教育。
學(xué)區(qū)房購買的各種糾紛
以上情況是與學(xué)校有關(guān)的風(fēng)險,下面我們主要講一下與房有關(guān)的風(fēng)險。學(xué)區(qū)房的房源一般分為兩類,一類是一手商品房,即直接從開發(fā)商處購買的房屋,另一類是二手房即存量房。
一手房的風(fēng)險主要集中在房產(chǎn)證的辦理。例如,在簽商品房預(yù)售合同時,開發(fā)商承諾入住后一年,即可頒發(fā)房產(chǎn)證,但實際情況是頒發(fā)房產(chǎn)證的時間,被一拖再拖,遲遲辦不下來,導(dǎo)致業(yè)主子女無法上學(xué)。
二手房的風(fēng)險相對多一些,主要集中在產(chǎn)權(quán)糾紛、戶口糾紛、房產(chǎn)中介虛假信息糾紛、賣方惡意漲價糾紛。
產(chǎn)權(quán)糾紛
第一類產(chǎn)權(quán)糾紛,又可分為兩種,一種是共有人之間糾紛,另一種是產(chǎn)權(quán)不清晰導(dǎo)致無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶的糾紛。
產(chǎn)權(quán)糾紛的另一種情況是,房屋的產(chǎn)權(quán)能否過戶。說到這一點,很多人可能認(rèn)為夸大其詞,其實這種情況在很多單位房改房的小區(qū)內(nèi)最為常見。因為,有些單位的房改并不徹底,導(dǎo)致賣房人雖然有產(chǎn)權(quán)證,但始終不能從單位拿到上市交易審批表,從而導(dǎo)致合同無法履行。
戶口糾紛
戶口糾紛分為兩種情況,一是賣方的戶口沒有從房屋內(nèi)全部遷出,按照一般的一房一戶的戶籍管理原則,買房人的戶口無法遷入。另一種是有些地方的特殊情況所致,一房可以有一個以上的戶口本,但賣房子女還在學(xué)校就讀,該學(xué)校拒絕接收同一房屋內(nèi)的另外一個戶口的子女入學(xué)。
不管是哪一種情況,最好的預(yù)防對策就是在房屋買賣合同中約定,如果原房主不將戶口遷出,應(yīng)該支付多少違約金,并且這種違約金一定要按天計算,每逾期一天遷走,就要承擔(dān)一定的違約金。只有這樣加重違約方的負(fù)擔(dān),才能保證交易安全。
除了在合同中約定違約責(zé)任外,在決定購買該學(xué)區(qū)房前,最好是與賣方一起到房屋所在地公安機(jī)關(guān),共同核實房屋內(nèi)戶口情況。
房產(chǎn)中介虛假信息糾紛
這類糾紛直接與房產(chǎn)中介的職業(yè)素質(zhì)有關(guān)系,很多案例中,都是中介運用自身的信息優(yōu)勢忽悠買賣雙方簽協(xié)議,等發(fā)生糾紛后,自己置身事外,坐山觀虎斗。
賣方惡意漲價糾紛
這類糾紛是最常見的一類,說白了就是因為房價上漲過快,賣方想多賺錢,并且只要違約金的數(shù)額低于房價上漲的幅度,賣方就敢違約。預(yù)防賣方惡意漲價的違約行為,最好的辦法就是在合同中約定相對較高的違約責(zé)任,使賣方不敢越雷池半步。
一般我們都是這樣約定,首先約定延期履行的違約金,在明確約定了支付首付款或剩余房款后,一定時間內(nèi)就開始按天計算賣方遲延履行的違約金。
其次,還要約定如果出現(xiàn)一房二賣或多賣時,要支付不低于總房款20%的違約金。
最后,還要約定如果房價上漲過快,違約金不足以補(bǔ)償損失的,應(yīng)按照買方實際的差額損失賠償。
以上三種約定,因受篇幅所限不能詳細(xì)講解,大家可以把握一個原則,將違約金的數(shù)額約定相對高些,增加賣方違約成本,交易安全就越有保障。
其實學(xué)區(qū)房比起一般房屋的特點就是,一頭連著“學(xué)”,一頭連著“房”。 學(xué)區(qū)房受到追捧而成為“硬通貨”,除了家長們的“望子成龍、望女成鳳”的特點外,更揭示了教育資源配置不合理的問題。關(guān)于學(xué)區(qū)房的房產(chǎn)糾紛問題,其實與普通房產(chǎn)糾紛沒有太大區(qū)別,只不過在這類房產(chǎn)上的糾紛更容易發(fā)生。
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