買學(xué)區(qū)房有風(fēng)險，購房者要慎重

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    近些年的房價持續(xù)的上漲，而學(xué)區(qū)房的價格更是水漲船高。買房是長久性的投資，很多人都為以后孩子的教育考慮，在優(yōu)質(zhì)教育資源比較集中的地方，房子絕對是“硬通貨”。這些房子比較稀缺而需求量又比較大，然而越是稀缺，大家在購買時就應(yīng)謹(jǐn)慎，買學(xué)區(qū)房是有風(fēng)險的，下面本文就總結(jié)了一些，希望對大家有所幫助。

    與學(xué)校有關(guān)的風(fēng)險

    一般公認(rèn)的學(xué)區(qū)房的概念是，在幼兒園升小學(xué)，小學(xué)升初中時在學(xué)校所規(guī)劃的吸收孩子入學(xué)的學(xué)區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)就叫學(xué)區(qū)房。

    學(xué)區(qū)房的政策風(fēng)險

    最大的一個政策風(fēng)險就是戶口遷入年限和取得房產(chǎn)證年限的變動，有人總結(jié)了一句話叫“五年一大變，三年一中變，一年一小變”，意思就是學(xué)校的主管部門經(jīng)常會根據(jù)不同的情況，改變年限。比如，在購房時規(guī)定落戶一年就能就近入學(xué)，而等你快入學(xué)時又可能變成了兩年。還有另一種情況，買房時在學(xué)校規(guī)劃地段內(nèi)，準(zhǔn)備入學(xué)時有可能被劃出地段。

    學(xué)校本身發(fā)生變化的風(fēng)險

    學(xué)校自身的教育資源配置出現(xiàn)問題，導(dǎo)致教學(xué)質(zhì)量下降，該學(xué)校片區(qū)內(nèi)的房價出現(xiàn)明顯下降。另一種情況則恰恰相反，一直以來一所教學(xué)質(zhì)量不高的學(xué)校，因為自身的變革一躍成為一所重點學(xué)校。

    確認(rèn)招生范圍，注意門牌號

    買學(xué)區(qū)房時一定要看準(zhǔn)房子的位置，差一個號碼可能就被安排到另外一個學(xué)區(qū)。尤其要注意查看房屋的單號或雙號，是尾號時就要更加注意?，F(xiàn)在是人為地將學(xué)區(qū)房劃分復(fù)雜化，即使在學(xué)校周邊的房子也有可能不屬于該學(xué)區(qū)，所以購買學(xué)區(qū)房一定要認(rèn)真。

    學(xué)區(qū)房并不是所有人認(rèn)為的那樣，“就近原則”離得近就可以入學(xué)，要仔細(xì)確認(rèn)名校招生范圍。有些樓盤就在學(xué)校旁邊，可學(xué)區(qū)并不對口，容易受開發(fā)商的誤導(dǎo)，最后影響了子女教育。

    學(xué)區(qū)房購買的各種糾紛

    以上情況是與學(xué)校有關(guān)的風(fēng)險，下面我們主要講一下與房有關(guān)的風(fēng)險。學(xué)區(qū)房的房源一般分為兩類，一類是一手商品房，即直接從開發(fā)商處購買的房屋，另一類是二手房即存量房。

    一手房的風(fēng)險主要集中在房產(chǎn)證的辦理。例如，在簽商品房預(yù)售合同時，開發(fā)商承諾入住后一年，即可頒發(fā)房產(chǎn)證，但實際情況是頒發(fā)房產(chǎn)證的時間，被一拖再拖，遲遲辦不下來，導(dǎo)致業(yè)主子女無法上學(xué)。

    二手房的風(fēng)險相對多一些，主要集中在產(chǎn)權(quán)糾紛、戶口糾紛、房產(chǎn)中介虛假信息糾紛、賣方惡意漲價糾紛。

    產(chǎn)權(quán)糾紛

    第一類產(chǎn)權(quán)糾紛，又可分為兩種，一種是共有人之間糾紛，另一種是產(chǎn)權(quán)不清晰導(dǎo)致無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶的糾紛。

    產(chǎn)權(quán)糾紛的另一種情況是，房屋的產(chǎn)權(quán)能否過戶。說到這一點，很多人可能認(rèn)為夸大其詞，其實這種情況在很多單位房改房的小區(qū)內(nèi)最為常見。因為，有些單位的房改并不徹底，導(dǎo)致賣房人雖然有產(chǎn)權(quán)證，但始終不能從單位拿到上市交易審批表，從而導(dǎo)致合同無法履行。

    戶口糾紛

    戶口糾紛分為兩種情況，一是賣方的戶口沒有從房屋內(nèi)全部遷出，按照一般的一房一戶的戶籍管理原則，買房人的戶口無法遷入。另一種是有些地方的特殊情況所致，一房可以有一個以上的戶口本，但賣房子女還在學(xué)校就讀，該學(xué)校拒絕接收同一房屋內(nèi)的另外一個戶口的子女入學(xué)。

    不管是哪一種情況，最好的預(yù)防對策就是在房屋買賣合同中約定，如果原房主不將戶口遷出，應(yīng)該支付多少違約金，并且這種違約金一定要按天計算，每逾期一天遷走，就要承擔(dān)一定的違約金。只有這樣加重違約方的負(fù)擔(dān)，才能保證交易安全。

    除了在合同中約定違約責(zé)任外，在決定購買該學(xué)區(qū)房前，最好是與賣方一起到房屋所在地公安機(jī)關(guān)，共同核實房屋內(nèi)戶口情況。

    房產(chǎn)中介虛假信息糾紛

    這類糾紛直接與房產(chǎn)中介的職業(yè)素質(zhì)有關(guān)系，很多案例中，都是中介運用自身的信息優(yōu)勢忽悠買賣雙方簽協(xié)議，等發(fā)生糾紛后，自己置身事外，坐山觀虎斗。

    賣方惡意漲價糾紛

    這類糾紛是最常見的一類，說白了就是因為房價上漲過快，賣方想多賺錢，并且只要違約金的數(shù)額低于房價上漲的幅度，賣方就敢違約。預(yù)防賣方惡意漲價的違約行為，最好的辦法就是在合同中約定相對較高的違約責(zé)任，使賣方不敢越雷池半步。

    一般我們都是這樣約定，首先約定延期履行的違約金，在明確約定了支付首付款或剩余房款后，一定時間內(nèi)就開始按天計算賣方遲延履行的違約金。

    其次，還要約定如果出現(xiàn)一房二賣或多賣時，要支付不低于總房款20%的違約金。

    最后，還要約定如果房價上漲過快，違約金不足以補(bǔ)償損失的，應(yīng)按照買方實際的差額損失賠償。

    以上三種約定，因受篇幅所限不能詳細(xì)講解，大家可以把握一個原則，將違約金的數(shù)額約定相對高些，增加賣方違約成本，交易安全就越有保障。

    其實學(xué)區(qū)房比起一般房屋的特點就是，一頭連著“學(xué)”，一頭連著“房”。 學(xué)區(qū)房受到追捧而成為“硬通貨”，除了家長們的“望子成龍、望女成鳳”的特點外，更揭示了教育資源配置不合理的問題。關(guān)于學(xué)區(qū)房的房產(chǎn)糾紛問題，其實與普通房產(chǎn)糾紛沒有太大區(qū)別，只不過在這類房產(chǎn)上的糾紛更容易發(fā)生。