二手房庫存量增加，亟待釋放

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　　有業(yè)內(nèi)人士指出，任志強上述觀點的謬誤之處，在于故意忽略了一個問題，即庫存不應(yīng)僅僅是新房，而是社會化的庫存，包括巨大的存量房市場。

　　以北京為例，2011年北京住宅銷售面積為1035萬平方米，過去10多年，北京的住宅銷售面積也幾乎都在1000萬-2000萬平方米，這累積了大量的二手房房源。

　　全國最大的二手房網(wǎng)站安居客數(shù)據(jù)顯示，北京有865025套二手房正在出售。即使剔除房源重復(fù)的部分，這個存量依然驚人。

　　房地產(chǎn)全社會化去庫存的難點在于，如何“驅(qū)動”天量的二手房進入流通領(lǐng)域。當(dāng)前，許多城市的二手房陷入僵局：業(yè)主不愿降價，購房人不愿出手。

　　仍以北京為例，8月份，北京二手房住宅網(wǎng)簽總量為13690套，環(huán)比7月份大幅下跌了20.1%。9月上旬連續(xù)兩周成交量低于3000套，買賣雙方陷入僵持。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)集團分析師張磊認(rèn)為，3-8月的集中交易是市場的非常態(tài)表現(xiàn)，在政策壓力保持不變的情況下，新增需求有限，市場必然回歸理性。9月份上半月各城市的新房交易表現(xiàn)，預(yù)示著今年的反彈行情已漸趨尾聲，金九銀十很難達到期望的高峰。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部常清表示，金九上半月北京、深圳等地二手房成交量呈現(xiàn)下降的趨勢，金九低成交基調(diào)確定，9月份成交量環(huán)比上月降幅將超過10%。

　　有市場分析人士認(rèn)為，如果開征較高稅率的房產(chǎn)稅，將促進手持多套住房的業(yè)主進入流通領(lǐng)域，總庫存量也將隨之大增。

　　去庫存乏力

　　除了存貨高企的實質(zhì)外，去庫存的市場表現(xiàn)也很平淡。

　　中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至9月16日，全國主要的54個城市新房成交環(huán)比8月下滑達到11.6%，這是近4個月來同期成交量的最低點。

　　第一創(chuàng)業(yè)分析師王皓宇監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，四個一線城市的去化周期止降回升，均值為35.72周，環(huán)比增長1.17%，顯示剛性需求釋放乏力。

　　高盛高華證券報告顯示，截至9 月9 日，其所監(jiān)測的13 個城市的總庫存環(huán)比上升0.6%，從過去12 個月滾動銷售面積計算，這13 個城市的庫存平均消化時間從14.2 個月略微降至14.1 個月。其中，南京、東莞、寧波和福州的庫存下降；廣州、廈門和長春的庫存企穩(wěn)；北京、上海、深圳、蘇州、青島和杭州的庫存繼續(xù)上升。

　　與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)投資在8月份首次出現(xiàn)環(huán)比上升。1~8月廣東房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共完成開發(fā)投資3143億元，增幅年內(nèi)首次回升，同比增長11.3%。

　　萬科總裁郁亮對本報記者表示，新房庫存降至低點這個事實的確存在，而到明年，因為去年投資的下滑導(dǎo)致的新房供不應(yīng)求會在很多城市出現(xiàn)。但他指出，屆時政府會祭出相應(yīng)的調(diào)控手段進行對沖，比如控制預(yù)售證發(fā)放節(jié)奏抑制高端住宅入市，比如令更多的保障房進入分配環(huán)節(jié)，增加供給端的總量，總之不會令房價大漲。

　　張磊認(rèn)為，從8月以來的房地產(chǎn)投資情況看，新開工面積和施工面積都一改下滑趨勢，呈現(xiàn)正增長，由于高周轉(zhuǎn)已成為主流房企的共同選擇，這種趨勢若保持3個月，少數(shù)專家預(yù)測的明年上半年的“房荒”就不會出現(xiàn)。