二手房買賣中意向金可退的案例

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　　買家疑問

　　合同沒簽買二手房不成

　　意向金能不能退

　　張女士是武漢本地人，家住球場(chǎng)街一帶，眼看兒子到了要上幼兒園的年紀(jì)了，為了更好的照顧兒子，張女士打算把父母接過來，但家中的房子不夠?qū)挸?，張女士打算在自家附近為父母買一套房子。
　　看來看去，最后張女士和父母通過湖北壹加貳聯(lián)合不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司鎖定了位于大智路某小區(qū)的一套房子。該套房源面積有60多平，精裝修，總價(jià)僅為48萬元，各方面基本都比較符合他們的心意。同時(shí)，中介公司還口頭表示，如果對(duì)房子不滿意可以退還5000元的意向金。

　　由于張女士上班時(shí)間較忙，簽《委托購買意向書》當(dāng)天，僅有張女士的父母到場(chǎng)，房子以張女士的母親黃女士的名義準(zhǔn)備購買，并交納意向金5000元，中介費(fèi)4800元。

　　但在簽了購房意向書之后，張女士卻聽朋友表示那套房子所在小區(qū)的居住人員魚龍混雜，同時(shí)治安也比較差。

　　本來就是為了給二老買一套清凈的居住之所，同時(shí)方便照顧兒子上學(xué)，這才剛有購買意向就發(fā)現(xiàn)問題，并且張女士此時(shí)才發(fā)現(xiàn)《委托購買意向書》上寫著“如不買房將不退意向金”。

　　為此，張女士很是懊惱，但想到之前中介公司表示如果對(duì)房子不滿意可以退還意向金，她打算退掉這套房子。誰知中介公司這時(shí)開始“扯皮”了，一口咬定已經(jīng)簽了意向書不能再退意向金。

　　“就算是購買新房，我交了認(rèn)籌金之后，如果不想買房，在一定期限內(nèi)認(rèn)籌金也是可以退還的，為什么買個(gè)二手房就退不了呢？”張女士提出質(zhì)疑。

　　律師分析

　　若買賣雙方?jīng)]達(dá)成協(xié)議

　　中介應(yīng)返還意向金

　　意向金是買方表明自己購買房屋的意向。在買方有購買意向后，委托中介公司以書面形式確定下來，并支付一定金額的意向金。如果賣方同意買方的購買條件，中介公司將意向金轉(zhuǎn)交給賣方，此時(shí)意向金性質(zhì)就發(fā)生變化，自動(dòng)轉(zhuǎn)化成定金，意向金協(xié)議也自動(dòng)轉(zhuǎn)化為定金協(xié)議。如果買賣雙方?jīng)]有達(dá)成協(xié)議，中介公司應(yīng)將把意向金返還給買方。

　　若意向金協(xié)議轉(zhuǎn)換為定金協(xié)議，那么將對(duì)買賣雙方產(chǎn)生約束力，買賣雙方必須按約定履行義務(wù)，否則將承擔(dān)法律后果。買方如果不按協(xié)議的約定簽訂買賣合同或不購買的，賣方可以沒收買方的定金；賣方如果不按協(xié)議的約定履行簽訂買賣合同義務(wù)或不出售的，應(yīng)雙倍返還定金。

　　在二手房買賣居間服務(wù)中，意向金轉(zhuǎn)訂金的議價(jià)方式，已經(jīng)逐漸成為國(guó)內(nèi)的行業(yè)慣例。意向金轉(zhuǎn)訂金后，上下家任何一方違約或中介方“一房二介”，都應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同約定或法律規(guī)定的賠償責(zé)任。

　　一般情況下，意向金轉(zhuǎn)為定金后，如果下架違約不買房，意向金將不能退還：如果商家違約不買房，則按“定金罰則”雙倍返還下架。當(dāng)時(shí)如果購房意向書中只是對(duì)購房?jī)r(jià)格、房屋狀況做了簡(jiǎn)單約定，那么當(dāng)上下家在登訂房屋買賣合同過程中，對(duì)付款時(shí)間、付款方式。房屋交付及過戶登記等其他主要條款產(chǎn)生分歧，并導(dǎo)致買賣合同最終未能簽訂，上下家均不不存在違約情況，交易的失敗不能歸責(zé)與任何一方，即不存在違約情形，則應(yīng)當(dāng)解除意向金轉(zhuǎn)為定金后的擔(dān)保關(guān)系，即退還意向金。

　　提醒

　　簽意向書要慎重

　　能不簽最好別簽

　　律師表示，在張女士的這個(gè)案例中，由于張女士的父母只聽到中介的口頭協(xié)議，在沒看清楚書面協(xié)議的情況下就簽了購房意向書，雖說確實(shí)是吃了虧，但意向金是要不回來的，這也剛好栽在法律的盲點(diǎn)上。張女士可與中介協(xié)商解決此事。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，建議消費(fèi)者能不簽意向金協(xié)議最好不簽。首先，根據(jù)目前的意向金協(xié)議，支付意向金根本無法保障你能買到房子。其次，目前各中介公司提供的意向金協(xié)議往往是事先擬定的格式條款，內(nèi)容籠統(tǒng)、不完善。往往只規(guī)定了購房者的義務(wù)及違約責(zé)任，而沒有規(guī)定中介方的義務(wù)及違約責(zé)任。因此，一旦發(fā)生糾紛，對(duì)購房者極為不利。