二手房?jī)r(jià)格的評(píng)估測(cè)算該考慮哪些

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       隨著二手市場(chǎng)的日趨活躍，二手房?jī)r(jià)格越來(lái)越引起人們的關(guān)注，由于買賣雙方的角度不同，心態(tài)各異，賣方總喜歡拿同地區(qū)商品房來(lái)類比，開價(jià)與商品房差價(jià)不大。而買方總強(qiáng)調(diào)一個(gè)“舊”字，把它貶得一錢不值。因此，二手房?jī)r(jià)格也就變得霧里看花，其實(shí)，只要真正站在市場(chǎng)的角度，以房屋的市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)，以供求關(guān)系為參考，具體分析測(cè)算，二手房的價(jià)格還是有規(guī)律可循的。
        在二手房?jī)r(jià)格的測(cè)算上，要抓住以下三大因素：房屋因素、環(huán)境因素、心理因素 房屋因素
       首先，房屋竣工后即進(jìn)入折舊期。按照理論折舊率，混合一等結(jié)構(gòu)房屋的折舊期限為50年，每年的折舊率為2﹪。其次，一般舊房的套型落后，使用不便，功能陳舊，在這方面是無(wú)法和新建商品房相比的。此外，朝向、樓層等自然狀況，也會(huì)對(duì)價(jià)格產(chǎn)生一些影響。
 環(huán)境因素
       環(huán)境因素比較復(fù)雜，既有自然環(huán)境，也有社會(huì)環(huán)境，既有大環(huán)境，也有小環(huán)境，在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境是無(wú)法和新建商品房類比的。比如，小區(qū)平面布局、設(shè)施、綠化甚至房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣的。再如社會(huì)環(huán)境，在同一土地級(jí)別地區(qū)，有些地區(qū)適合經(jīng)商，有些地區(qū)則適合居住。此外，該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍、配套設(shè)施及中小學(xué)校，都會(huì)對(duì)房屋的價(jià)格產(chǎn)生較大的影響。
 心理因素
       如果不是在價(jià)格上有較大的誘惑力或其它特殊需要，人們是不愿意買舊房居住的，新舊房?jī)r(jià)格相差不大，人們對(duì)買舊房的心理障礙就無(wú)法逾越。
         綜上所述，我們?cè)囍@樣測(cè)算二手房?jī)r(jià)格，以同地區(qū)商品房?jī)r(jià)格為基準(zhǔn)：
房屋因素   ⑴折舊：年折舊-2﹪   ⑵套型：“三小”套型（小廳小廚、小衛(wèi)）-10﹪   ⑶樓層： 2、6樓- 3 ﹪ ； 7樓- 5﹪； 3 、4樓+ 3﹪； 1 、5樓為基價(jià)；若是樓頂另-5 ﹪   ⑷朝向：東西朝向-5 ﹪
環(huán)境因素   ⑴無(wú)物業(yè)管理-5 ﹪   ⑵非獨(dú)立封閉小區(qū)-5 ﹪   ⑶有省、市重點(diǎn)中小學(xué)+15 ﹪心理因素：-8 ﹪
備注：影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素
 內(nèi)部影響因素⑴位置⑵地質(zhì)地形⑶土地面積與形狀⑷房屋樓層和朝向⑸建筑物外觀⑹房屋類型及施工質(zhì)量⑺設(shè)計(jì)與裝修
 外部影響因素
⑴行政因素①房地產(chǎn)價(jià)格政策②城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃③行政隸屬變更④房地產(chǎn)制度⑤特殊政策⑥稅收政策
⑵經(jīng)濟(jì)因素①經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r②物價(jià)③財(cái)政政策
⑶社會(huì)因素①政治安定狀況②社會(huì)治安狀況③房地產(chǎn)投機(jī)④城市化
⑷環(huán)境因素①視覺②聲覺③水文環(huán)境④大氣環(huán)境⑤衛(wèi)生環(huán)境
⑸心理因素
⑹國(guó)際因素①世界經(jīng)濟(jì)②軍事沖突③政治對(duì)立④國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)