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二手房?jī)r(jià)格的評(píng)估測(cè)算該考慮哪些
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隨著二手市場(chǎng)的日趨活躍,二手房?jī)r(jià)格越來(lái)越引起人們的關(guān)注,由于買賣雙方的角度不同,心態(tài)各異,賣方總喜歡拿同地區(qū)商品房來(lái)類比,開價(jià)與商品房差價(jià)不大。而買方總強(qiáng)調(diào)一個(gè)“舊”字,把它貶得一錢不值。因此,二手房?jī)r(jià)格也就變得霧里看花,其實(shí),只要真正站在市場(chǎng)的角度,以房屋的市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ),以供求關(guān)系為參考,具體分析測(cè)算,二手房的價(jià)格還是有規(guī)律可循的。在二手房?jī)r(jià)格的測(cè)算上,要抓住以下三大因素:房屋因素、環(huán)境因素、心理因素 房屋因素
首先,房屋竣工后即進(jìn)入折舊期。按照理論折舊率,混合一等結(jié)構(gòu)房屋的折舊期限為50年,每年的折舊率為2﹪。其次,一般舊房的套型落后,使用不便,功能陳舊,在這方面是無(wú)法和新建商品房相比的。此外,朝向、樓層等自然狀況,也會(huì)對(duì)價(jià)格產(chǎn)生一些影響。
環(huán)境因素
環(huán)境因素比較復(fù)雜,既有自然環(huán)境,也有社會(huì)環(huán)境,既有大環(huán)境,也有小環(huán)境,在同一地段,舊房的小區(qū)環(huán)境是無(wú)法和新建商品房類比的。比如,小區(qū)平面布局、設(shè)施、綠化甚至房屋的外觀造型等,舊房都要大打折扣的。再如社會(huì)環(huán)境,在同一土地級(jí)別地區(qū),有些地區(qū)適合經(jīng)商,有些地區(qū)則適合居住。此外,該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍、配套設(shè)施及中小學(xué)校,都會(huì)對(duì)房屋的價(jià)格產(chǎn)生較大的影響。
心理因素
如果不是在價(jià)格上有較大的誘惑力或其它特殊需要,人們是不愿意買舊房居住的,新舊房?jī)r(jià)格相差不大,人們對(duì)買舊房的心理障礙就無(wú)法逾越。
綜上所述,我們?cè)囍@樣測(cè)算二手房?jī)r(jià)格,以同地區(qū)商品房?jī)r(jià)格為基準(zhǔn):
房屋因素 ⑴折舊:年折舊-2﹪ ⑵套型:“三小”套型(小廳小廚、小衛(wèi))-10﹪ ⑶樓層: 2、6樓- 3 ﹪ ; 7樓- 5﹪; 3 、4樓+ 3﹪; 1 、5樓為基價(jià);若是樓頂另-5 ﹪ ⑷朝向:東西朝向-5 ﹪
環(huán)境因素 ⑴無(wú)物業(yè)管理-5 ﹪ ⑵非獨(dú)立封閉小區(qū)-5 ﹪ ⑶有省、市重點(diǎn)中小學(xué)+15 ﹪心理因素:-8 ﹪
備注:影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素
內(nèi)部影響因素⑴位置⑵地質(zhì)地形⑶土地面積與形狀⑷房屋樓層和朝向⑸建筑物外觀⑹房屋類型及施工質(zhì)量⑺設(shè)計(jì)與裝修
外部影響因素
⑴行政因素①房地產(chǎn)價(jià)格政策②城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃③行政隸屬變更④房地產(chǎn)制度⑤特殊政策⑥稅收政策
⑵經(jīng)濟(jì)因素①經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r②物價(jià)③財(cái)政政策
⑶社會(huì)因素①政治安定狀況②社會(huì)治安狀況③房地產(chǎn)投機(jī)④城市化
⑷環(huán)境因素①視覺②聲覺③水文環(huán)境④大氣環(huán)境⑤衛(wèi)生環(huán)境
⑸心理因素
⑹國(guó)際因素①世界經(jīng)濟(jì)②軍事沖突③政治對(duì)立④國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)
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