購二手房預告登記可以有效的阻止“一房多賣”

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         一方面，目前市場上在售的商品房大多數(shù)是期房，從合同備案完畢到最終交房辦完產(chǎn)權轉移手續(xù)，一般需要1至2年時間。在樓市調控嚴厲的背景下，開發(fā)商資金鏈普遍緊張，有時就會出現(xiàn)為謀求更多資金而“一房多賣”的情況?？赡艿淖龇ㄓ兄T如辦理虛假按揭貸款、偽造買賣協(xié)議、直接騙取預付款等等。

         另一方面，二手房也不靠譜。由于通過中介或買賣雙方直接進行的交易常常不夠規(guī)范，有時甚至因為所謂的“熟人”而忽視了防范措施，賣方通過打時間差、補辦房產(chǎn)證等做法，就能做到“一房多賣”。

         雖然類似的案件以賣方敗訴居多，但許多時候買方即使勝訴也無法取得房屋所有權。這是因為買賣雙方雖簽訂合同，但未辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)，房屋的物權沒有轉移?；舜蟀褧r間精力，有時候一拖再拖，結果買方勝訴也僅僅是獲得賣家賠償?shù)倪`約金，無法獲得產(chǎn)權。

         謹慎防范多留意

         因而，購房者一定要對相關的利益維護有所認識。買房時首先要及時網(wǎng)簽，嚴格采取資金監(jiān)管及資金托管的形式進行交易。這樣，買方先將房款交至房地產(chǎn)交易登記中心的托管賬戶，相關證件辦理完畢后，該賬戶才會把房款交給賣方。在簽訂購房合同時，也可以盡量明確“一房二賣”等禁止性規(guī)定，并加重此種行為的違約責任。

        證件方面，一定要查看開發(fā)商的《商品房預售許可證》，確保這房子是在預售許可范圍之內，不要貿然交付定金。二手房買賣方面，購房者要調查所購房屋的產(chǎn)權，提存房屋產(chǎn)權證，也應盡量要求在房屋交易中心登記后再向賣房者支付首付款，并在交易后及時辦理產(chǎn)權轉移登記。

        預告登記是關鍵

        更為關鍵的是物權的“預告登記”制度。預告登記是指買賣雙方在簽署完預售合同后，到房產(chǎn)登記機關共同或單方面辦理預告登記。付完房款后，再通過產(chǎn)權登記，將房產(chǎn)真正納入業(yè)主名下。預告登記與最終的產(chǎn)權本登記相連，從而有效實現(xiàn)對第一購房者合法權益的保護。未經(jīng)預告登記權利人同意，賣方無權處分該房屋，這就從法律上杜絕了“一房多賣”現(xiàn)象的發(fā)生。

         預告登記可以視作一項準物權，購房人辦理預告登記相當于給自己拿到房屋產(chǎn)權加了把“安全鎖”。不過在國內，很少有當事人提出辦理預告登記，《物權法》中的預告登記制度也還停留在原則性階段，缺乏可操作性。不過如今，寧波、濟南等地已先后開始實際實施具體的預告登記制度，幫助和督促購房者主動了解維護自身利益。如在寧波，購房者辦理了預告登記手續(xù)后，其所購房屋的產(chǎn)權人即具有了排他性；同時，在辦理預告登記時，房屋登記部門會把購房人的影像資料掃描進電腦系統(tǒng)，在注銷預告登記時則會將之與購房人本人面貌進行核對。