鄭州二手房新交易系統(tǒng)實行，逃稅更難

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    這個新系統(tǒng)叫做“存量房交易價格申報評估系統(tǒng)”，該系統(tǒng)7月份正式上線運(yùn)行。昨天，記者從鄭州市地稅局獲悉，該系統(tǒng)試運(yùn)行3個月，已核定二手房交易4755例。

    今年下半年，將把存量房評估的戰(zhàn)線延長到工業(yè)用房、商業(yè)用房、倉儲用房等房屋類型。那么，這種新的二手房交易政策會對購房市民帶來哪些影響？核定房價系統(tǒng)是如何計算的？昨天，記者采訪了相關(guān)人士。 

    申報價低于核定價將通不過

    今年5月，張先生在二七區(qū)購買一套總價70萬元的二手房，共100平方米。在繳納稅費時，他申報的合同交易價為每平方米4000元，卻沒有經(jīng)過地稅局的審核批準(zhǔn)。

    經(jīng)過多次申報，最終，他選擇按照稅務(wù)部門的存量房交易系統(tǒng)提供的6500元/平方米的核定價繳納稅費。存量房交易，通俗來講，就是二手房交易。這些稅費，具體包括營業(yè)稅、個人所得稅(或企業(yè)所得稅)、土地增值稅、契稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育費附加等。

    以張先生的個案為例，按照每平方米6500元的房價計算，張先生需要繳納的稅費為交易營業(yè)稅5.5%（該房房產(chǎn)證未滿五年）及契稅2%等其他小稅種，稅率合計8%左右，張先生需要繳稅5.2萬元左右。但如果他申請的每平方米4000元可以通過，總房價為40萬元，張先生只需要繳稅3.2萬元左右，前后相差2萬元左右。

    “房子的申報價格與本地區(qū)上月實際成交價格相差過多，所以導(dǎo)致申報價格沒通過?！睆埾壬f，由于自己對稅務(wù)機(jī)關(guān)的新系統(tǒng)不了解，才導(dǎo)致交易時出了這些問題。

    據(jù)鄭州市房地產(chǎn)從業(yè)人士測算，按照評估后的最低計稅標(biāo)準(zhǔn)繳稅，預(yù)計部分購房者可能需要比原來多繳稅20%左右。

    新規(guī)

    二手房的評估價格更接近實際價格

    一直以來，二手房的定價都沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，原則上按照各區(qū)劃片制定指導(dǎo)價，并在指導(dǎo)價的基礎(chǔ)上確定最終價格，市民往往需要找專門的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。

    今年4月份，存量房交易系統(tǒng)試運(yùn)行后，建立對鄭州二手房的評估系統(tǒng)，徹底打破過去按區(qū)劃定指導(dǎo)價的模式，通過向契稅、房地產(chǎn)、國土、住建等部門提出數(shù)據(jù)需求，獲取個案房地產(chǎn)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，在進(jìn)行實地調(diào)查勘驗、參照房地產(chǎn)市場交易信息的基礎(chǔ)上，根據(jù)二手房所處的區(qū)域位置、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、周邊配套以及市場交易均價等因素確定計稅的基準(zhǔn)價格。經(jīng)過評估師綜合分析，確定每個小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)房的價格。

    目前，新的“評估價”將鄭州市住宅分為10個房屋類型、3906個分區(qū)住宅，設(shè)置4997個標(biāo)準(zhǔn)存量房，經(jīng)過比對，建立了存量房評估系統(tǒng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，所有的交易都按照數(shù)據(jù)庫的價格來進(jìn)行。

    據(jù)介紹，在系統(tǒng)運(yùn)行過程中，房地產(chǎn)價格不是一成不變的，評估系統(tǒng)會根據(jù)房價變動規(guī)律及時進(jìn)行數(shù)據(jù)更新和修正參數(shù)調(diào)整，使評估結(jié)果更接近市場。

    “系統(tǒng)產(chǎn)生的評估價格更接近市場實際交易價格?！编嵵菔械囟惥痔庨L介紹說，通過錄入2000條交易實例對標(biāo)準(zhǔn)房進(jìn)行測試驗證，系統(tǒng)測試計稅價格比納稅申報價格高出20%～30%。