房地產(chǎn)估價(jià)師考試：拍賣(mài)知識(shí)考點(diǎn)精析

　?。?）本章涉及有關(guān)的法律、法規(guī)包括：①《中華人民共和國(guó)拍賣(mài)法》；②《拍賣(mài)管理辦法》（商務(wù)部令2004年第24號(hào)，自2005年1月1日起施行）；③中國(guó)拍賣(mài)行業(yè)協(xié)會(huì)《關(guān)于加強(qiáng)行業(yè)自律的若干規(guī)定》，自2004年7月1日起施行。

　?。?）本章內(nèi)容的重點(diǎn)及易考點(diǎn)：一是要弄清拍賣(mài)中拍賣(mài)人、委托人、競(jìng)買(mǎi)人和買(mǎi)受人等四方當(dāng)事人有關(guān)術(shù)語(yǔ)的基本涵義；二是要記住拍賣(mài)的基本原則、拍賣(mài)標(biāo)的、報(bào)價(jià)方式和拍賣(mài)類(lèi)型；三是要搞清強(qiáng)制拍賣(mài)的主體、標(biāo)的和依據(jù)。四是要重點(diǎn)記住有關(guān)房地產(chǎn)拍賣(mài)的含義、特征、拍賣(mài)業(yè)務(wù)、條件及注意事項(xiàng)等問(wèn)題。

　　（3）學(xué)習(xí)本章內(nèi)容，要重點(diǎn)記住拍賣(mài)傭金的計(jì)算知識(shí)。其法律依據(jù)《中華人民共和國(guó)拍賣(mài)法》第五十六條規(guī)定，也就是“委托人、買(mǎi)受人可以與拍賣(mài)人約定傭金的比例。委托人、買(mǎi)受人與拍賣(mài)人對(duì)傭金比例未作約定，拍賣(mài)成交的，拍賣(mài)人可以向委托人、買(mǎi)受人各收取不超過(guò)拍賣(mài)成交價(jià)5%的傭金”。同時(shí)該法第五十七條還規(guī)定：拍賣(mài)法第九條規(guī)定的物品成交的，拍賣(mài)人可以向買(mǎi)受人收取不超過(guò)拍賣(mài)成交價(jià)5%的傭金。另外，對(duì)教材內(nèi)容中，收取傭金比例按照同拍賣(mài)成交價(jià)成反比的原則確定，指的是收取傭金比例的確定原則，按照同拍賣(mài)成交價(jià)成反比的原則確定，是指拍賣(mài)成交價(jià)越高，收取傭金比例越??；拍賣(mài)成交價(jià)越低，收取傭金比例越大。比如拍賣(mài)一套價(jià)值為10萬(wàn)元的房屋，拍賣(mài)成交價(jià)為10萬(wàn)元或15萬(wàn)元，甚至更高或更低，確定收取傭金比例應(yīng)是不同的，也即拍賣(mài)成交價(jià)越高，確定的收取傭金比例應(yīng)越小。這是一項(xiàng)硬性規(guī)定。2004年試題中，有一道有關(guān)拍賣(mài)傭金的多項(xiàng)選擇題：下列關(guān)于拍賣(mài)傭金的表述中，正確的有（ACE）。

　　A．拍賣(mài)人收取傭金是一種法定行為

　　B．對(duì)非公物拍賣(mài)，委托人與拍賣(mài)人未作約定而成交的，扣賣(mài)人可以向委托人收取不低于拍賣(mài)成交價(jià)10%的傭金

　　C．委托人既可采取前期支付法，也可采用扣除法支付拍賣(mài)傭金

　　D．公物拍賣(mài)時(shí)，拍賣(mài)人一律不得向委托人收取拍賣(mài)傭金

　　E．收取傭金比例按照同拍賣(mài)應(yīng)交價(jià)成反比的原則確定

　　此題的主要依據(jù)是：收取傭金是一種法定行為。非公物拍賣(mài)，委托人和拍賣(mài)人未作約定的而拍賣(mài)成交的，拍賣(mài)人可以向委托人收取不超過(guò)拍賣(mài)成交價(jià)5%的傭金。公物拍賣(mài)原則上不向委托人收取拍賣(mài)傭金。

　　（4）要搞清為什么拍賣(mài)房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估一般應(yīng)比正常市場(chǎng)成交價(jià)格偏低？一是房地產(chǎn)拍賣(mài)委托一般都是因債務(wù)人無(wú)法履行到期債務(wù)的清償，或出于其他較急切的融資需求而被迫拍賣(mài)其依法擁有的房地產(chǎn)。二是一般委托拍賣(mài)的房地產(chǎn)，尤其是直接查封開(kāi)發(fā)商擁有的房地產(chǎn)都存在著這樣那樣的缺陷，且拍賣(mài)房地產(chǎn)多為單宗、部分、小規(guī)模物業(yè)，評(píng)估價(jià)格偏高勢(shì)必會(huì)影響拍賣(mài)成交。三是買(mǎi)家也是在不充分了解該房地產(chǎn)的情況下進(jìn)行競(jìng)投，拍賣(mài)實(shí)際上就是在短時(shí)間促成交易，買(mǎi)方需要在較短的時(shí)間內(nèi)交付款項(xiàng)，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較大。為了促使拍賣(mài)成功，就必須具備價(jià)格優(yōu)勢(shì)，才能吸引買(mǎi)家競(jìng)投。

　　（5）要搞清委托拍賣(mài)不成的，是否要收取傭金問(wèn)題。根據(jù)有關(guān)的拍賣(mài)法律、法規(guī)規(guī)定，對(duì)于未成交的，要按照委托人和拍賣(mài)人在拍賣(mài)合同中的約定，決定是否支付給拍賣(mài)人一定的拍賣(mài)費(fèi)用。

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