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天津上半年二手房市場(chǎng)成交價(jià)整體上漲
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成交套數(shù)環(huán)比漲13.1%據(jù)本市國(guó)土房管局《每日房?jī)r(jià)》統(tǒng)計(jì)顯示,2012年上半年天津市二手私產(chǎn)住宅的交易總量為23125套,同比去年下降9.2%,與去年下半年的交易總量相比有所上漲,環(huán)比上漲13.1%。價(jià)格方面,2012年上半年天津二手私產(chǎn)住宅成交均價(jià)為8468元/平方米,同比去年上半年上漲8.8%,環(huán)比去年下半年上漲9.5%。
經(jīng)過(guò)了整整兩年的宏觀調(diào)控,地產(chǎn)市場(chǎng)也經(jīng)歷了“扛價(jià)-降價(jià)-觀望-回暖”多個(gè)階段,而2012年上半年的統(tǒng)計(jì)數(shù)字表現(xiàn)出的成交量和價(jià)格的雙雙反彈,則印證了近期樓市開始回暖的市場(chǎng)感受。從統(tǒng)計(jì)數(shù)字來(lái)看,結(jié)束了自2011年以來(lái)的連續(xù)下滑趨勢(shì),本市二手房市場(chǎng)成交套數(shù)明顯上漲,3、4月份成交量上漲更為明顯。
“2012年上半年天津二手房市場(chǎng)成交總量未出現(xiàn)反彈放量,而是呈現(xiàn)小幅增量的走勢(shì)?!蹦车禺a(chǎn)中介公司市場(chǎng)分析部經(jīng)理郭燕表示,2012年上半年在春節(jié)后首輪剛需集中入市的帶動(dòng)下,市場(chǎng)成交量環(huán)比出現(xiàn)小幅上漲,但是由于宏觀調(diào)控限貸、限購(gòu)等政策仍嚴(yán)厲執(zhí)行,投資投機(jī)需求依舊難以入市,新建商品房項(xiàng)目大力度優(yōu)惠促銷使得購(gòu)房者對(duì)于房?jī)r(jià)下降的觀望氛圍依然較強(qiáng)。
受春節(jié)傳統(tǒng)淡季因素影響,1、2月份樓市成交量延續(xù)著2011年以來(lái)的持續(xù)低位,其中春節(jié)所在的1月份,二手房日均成交量更是創(chuàng)3年來(lái)新低。自2月份中旬開始,隨著農(nóng)歷春節(jié)淡季效應(yīng)的減弱,節(jié)后在部分剛性需求入市的帶動(dòng)下,二手房市場(chǎng)活躍度與節(jié)前相比出現(xiàn)了較大幅度的提升。市場(chǎng)真正的明顯回暖則是出現(xiàn)在3月份,成交量的大幅提升,讓今年3月本市二手房市場(chǎng)成為自宏觀調(diào)控14個(gè)月以來(lái)首次突破5000套的重要節(jié)點(diǎn)。從4月份開始,在年初首輪剛需釋放殆盡之后,市場(chǎng)進(jìn)入新一輪觀望期,二手房成交量連續(xù)3個(gè)月保持平穩(wěn)走勢(shì),4月首套房貸八五折優(yōu)惠的恢復(fù)、6月8日3年半以來(lái)的首次降息等利好消息的推出,讓市場(chǎng)信心大增,但成交量方面的影響卻依舊不甚明顯。
市區(qū)成交比例下降
經(jīng)歷了本輪調(diào)控洗牌的二手房市場(chǎng),中心城區(qū)的成交比例開始明顯下滑,這也成為“后剛需時(shí)代”的又一新特點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì),2012年上半年,本市中心城區(qū)二手房的成交比重占全市總體成交的42.0%,相比去年同期下降了6.2個(gè)百分點(diǎn),環(huán)比下降3.0個(gè)百分點(diǎn)。其他區(qū)域成交比例也隨之洗牌,據(jù)統(tǒng)計(jì),上半年環(huán)城四區(qū)二手房成交比重占全市的18.3%,同比上漲0.2個(gè)百分點(diǎn),環(huán)比下降0.1個(gè)百分點(diǎn);濱海新區(qū)增幅最為明顯,上半年成交占比23.9%,同比上漲5.6個(gè)百分點(diǎn),環(huán)比上漲4.2個(gè)百分點(diǎn);郊縣五區(qū)成交占比15.7%,同比上漲0.4個(gè)百分點(diǎn),環(huán)比下降1.1個(gè)百分點(diǎn)。
此外,各行政區(qū)成交比例也在調(diào)整。統(tǒng)計(jì)顯示,全市范圍內(nèi)成交比重最大的三個(gè)區(qū)域是河?xùn)|、南開和塘沽,分別占10.75%、10.42%和10.1%。成交比重漲幅最大的區(qū)域?yàn)樘凉粒急?0.1%,與去年同期相比上漲2.56個(gè)百分點(diǎn);降幅最大的為河西,占比7.02%,同比下降2.65個(gè)百分點(diǎn)。
此外據(jù)統(tǒng)計(jì),上半年中心城區(qū)的二手私產(chǎn)住宅銷售均價(jià)為10916元/平方米,較去年同期的9737元/平方米上漲了12.1%,與2011年下半年相比環(huán)比上漲了13.0%。
百萬(wàn)元以下房源求購(gòu)率超八成
二手房市場(chǎng)八成以上購(gòu)房者都是剛需買家,因此適合剛需買家的低總價(jià)房源更受關(guān)注,而一年多以來(lái)的市場(chǎng)更是明顯表現(xiàn)出低總價(jià)房源的高抗跌性。
2012年上半年,本市二手私產(chǎn)住宅成交均價(jià)呈現(xiàn)小幅上揚(yáng)趨勢(shì),但是從上半年各月的成交情況來(lái)看,價(jià)格的上漲主要受到了部分熱點(diǎn)戶型價(jià)格的堅(jiān)挺所帶動(dòng),根據(jù)成交戶型及需求的不同,各個(gè)板塊間的價(jià)格呈現(xiàn)了不同的走勢(shì)。本市地產(chǎn)中介業(yè)內(nèi)人士表示,上半年本市低價(jià)位、中小戶型房源相對(duì)集中的片區(qū),二手房成交量出現(xiàn)大幅上漲,成交均價(jià)相對(duì)堅(jiān)挺,而高端片區(qū)則受市場(chǎng)活躍度整體增強(qiáng)的影響較小,銷售速度慢、業(yè)主議價(jià)空間較大等特點(diǎn)依舊比較明顯。
業(yè)內(nèi)人士透露,上半年本市二手房市場(chǎng)的100萬(wàn)元以下的低總價(jià)房源求購(gòu)率占到八成以上,而這類求購(gòu)熱點(diǎn)房源的價(jià)格也更加堅(jiān)挺。某地產(chǎn)中介公司負(fù)責(zé)人表示,上半年二手房成交的主力需求為購(gòu)買低總價(jià)中小戶型的剛性自住需求,總價(jià)80萬(wàn)元以內(nèi)、面積80平方米以下的中小戶型、中低價(jià)位房源成交占據(jù)了整體的80%左右。此類房源的需求熱度提高使得業(yè)主的心理預(yù)期有所提高,議價(jià)空間隨之縮小,保持了成交價(jià)格的堅(jiān)挺。
同時(shí),一些高端房源集中的片區(qū),由于房屋價(jià)格較高,購(gòu)房者中仍有相當(dāng)比例的改善和投資型購(gòu)房者,而這些買家卻又受到限購(gòu)、限貸政策的影響無(wú)法釋放,因此也加大了房源成交難度。在這種背景下,高端片區(qū)房源的議價(jià)空間也就隨之加大,一些業(yè)主考慮到大戶型房源的持有成本較高,也會(huì)希望通過(guò)價(jià)格優(yōu)勢(shì)刺激交易達(dá)成。據(jù)透露,上半年二手房市場(chǎng)在售房源的整體議價(jià)空間仍然較大,最高議價(jià)幅度甚至達(dá)15%-20%左右。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,2012年上半年,宏觀調(diào)控效果仍然顯著,使得120平方米以上的大戶型房源成交持續(xù)走低,剛性需求居主導(dǎo)地位,其中婚房、學(xué)區(qū)房、拆遷需求更是成為市場(chǎng)購(gòu)房者的絕對(duì)主力人群。從成交戶型統(tǒng)計(jì)顯示,90平方米以下的中小戶型占據(jù)整體的八成左右。
而隨著各項(xiàng)利好金融政策的推出,市場(chǎng)信心加強(qiáng),部分首次改善型買家的入市也是刺激上半年二手房市場(chǎng)回暖的重要?jiǎng)恿Γ瑤?dòng)了90-120平方米戶型的成交增量,預(yù)計(jì)這種趨勢(shì)還會(huì)持續(xù)相當(dāng)一段時(shí)間。
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