天津上半年二手房市場(chǎng)成交價(jià)整體上漲

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　　據(jù)本市國(guó)土房管局《每日房?jī)r(jià)》統(tǒng)計(jì)顯示，2012年上半年天津市二手私產(chǎn)住宅的交易總量為23125套，同比去年下降9.2%，與去年下半年的交易總量相比有所上漲，環(huán)比上漲13.1%。價(jià)格方面，2012年上半年天津二手私產(chǎn)住宅成交均價(jià)為8468元/平方米，同比去年上半年上漲8.8%，環(huán)比去年下半年上漲9.5%。

　　經(jīng)過(guò)了整整兩年的宏觀調(diào)控，地產(chǎn)市場(chǎng)也經(jīng)歷了“扛價(jià)-降價(jià)-觀望-回暖”多個(gè)階段，而2012年上半年的統(tǒng)計(jì)數(shù)字表現(xiàn)出的成交量和價(jià)格的雙雙反彈，則印證了近期樓市開始回暖的市場(chǎng)感受。從統(tǒng)計(jì)數(shù)字來(lái)看，結(jié)束了自2011年以來(lái)的連續(xù)下滑趨勢(shì)，本市二手房市場(chǎng)成交套數(shù)明顯上漲，3、4月份成交量上漲更為明顯。

　　“2012年上半年天津二手房市場(chǎng)成交總量未出現(xiàn)反彈放量，而是呈現(xiàn)小幅增量的走勢(shì)?！蹦车禺a(chǎn)中介公司市場(chǎng)分析部經(jīng)理郭燕表示，2012年上半年在春節(jié)后首輪剛需集中入市的帶動(dòng)下，市場(chǎng)成交量環(huán)比出現(xiàn)小幅上漲，但是由于宏觀調(diào)控限貸、限購(gòu)等政策仍嚴(yán)厲執(zhí)行，投資投機(jī)需求依舊難以入市，新建商品房項(xiàng)目大力度優(yōu)惠促銷使得購(gòu)房者對(duì)于房?jī)r(jià)下降的觀望氛圍依然較強(qiáng)。

　　受春節(jié)傳統(tǒng)淡季因素影響，1、2月份樓市成交量延續(xù)著2011年以來(lái)的持續(xù)低位，其中春節(jié)所在的1月份，二手房日均成交量更是創(chuàng)3年來(lái)新低。自2月份中旬開始，隨著農(nóng)歷春節(jié)淡季效應(yīng)的減弱，節(jié)后在部分剛性需求入市的帶動(dòng)下，二手房市場(chǎng)活躍度與節(jié)前相比出現(xiàn)了較大幅度的提升。市場(chǎng)真正的明顯回暖則是出現(xiàn)在3月份，成交量的大幅提升，讓今年3月本市二手房市場(chǎng)成為自宏觀調(diào)控14個(gè)月以來(lái)首次突破5000套的重要節(jié)點(diǎn)。從4月份開始，在年初首輪剛需釋放殆盡之后，市場(chǎng)進(jìn)入新一輪觀望期，二手房成交量連續(xù)3個(gè)月保持平穩(wěn)走勢(shì)，4月首套房貸八五折優(yōu)惠的恢復(fù)、6月8日3年半以來(lái)的首次降息等利好消息的推出，讓市場(chǎng)信心大增，但成交量方面的影響卻依舊不甚明顯。

　　市區(qū)成交比例下降

　　經(jīng)歷了本輪調(diào)控洗牌的二手房市場(chǎng)，中心城區(qū)的成交比例開始明顯下滑，這也成為“后剛需時(shí)代”的又一新特點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年上半年，本市中心城區(qū)二手房的成交比重占全市總體成交的42.0%，相比去年同期下降了6.2個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降3.0個(gè)百分點(diǎn)。其他區(qū)域成交比例也隨之洗牌，據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年環(huán)城四區(qū)二手房成交比重占全市的18.3%，同比上漲0.2個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.1個(gè)百分點(diǎn)；濱海新區(qū)增幅最為明顯，上半年成交占比23.9%，同比上漲5.6個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上漲4.2個(gè)百分點(diǎn)；郊縣五區(qū)成交占比15.7%，同比上漲0.4個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降1.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　此外，各行政區(qū)成交比例也在調(diào)整。統(tǒng)計(jì)顯示，全市范圍內(nèi)成交比重最大的三個(gè)區(qū)域是河?xùn)|、南開和塘沽，分別占10.75%、10.42%和10.1%。成交比重漲幅最大的區(qū)域?yàn)樘凉粒急?0.1%，與去年同期相比上漲2.56個(gè)百分點(diǎn)；降幅最大的為河西，占比7.02%，同比下降2.65個(gè)百分點(diǎn)。

　　此外據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年中心城區(qū)的二手私產(chǎn)住宅銷售均價(jià)為10916元/平方米，較去年同期的9737元/平方米上漲了12.1%，與2011年下半年相比環(huán)比上漲了13.0%。

　　百萬(wàn)元以下房源求購(gòu)率超八成

　　二手房市場(chǎng)八成以上購(gòu)房者都是剛需買家，因此適合剛需買家的低總價(jià)房源更受關(guān)注，而一年多以來(lái)的市場(chǎng)更是明顯表現(xiàn)出低總價(jià)房源的高抗跌性。

　　2012年上半年，本市二手私產(chǎn)住宅成交均價(jià)呈現(xiàn)小幅上揚(yáng)趨勢(shì)，但是從上半年各月的成交情況來(lái)看，價(jià)格的上漲主要受到了部分熱點(diǎn)戶型價(jià)格的堅(jiān)挺所帶動(dòng)，根據(jù)成交戶型及需求的不同，各個(gè)板塊間的價(jià)格呈現(xiàn)了不同的走勢(shì)。本市地產(chǎn)中介業(yè)內(nèi)人士表示，上半年本市低價(jià)位、中小戶型房源相對(duì)集中的片區(qū)，二手房成交量出現(xiàn)大幅上漲，成交均價(jià)相對(duì)堅(jiān)挺，而高端片區(qū)則受市場(chǎng)活躍度整體增強(qiáng)的影響較小，銷售速度慢、業(yè)主議價(jià)空間較大等特點(diǎn)依舊比較明顯。

　　業(yè)內(nèi)人士透露，上半年本市二手房市場(chǎng)的100萬(wàn)元以下的低總價(jià)房源求購(gòu)率占到八成以上，而這類求購(gòu)熱點(diǎn)房源的價(jià)格也更加堅(jiān)挺。某地產(chǎn)中介公司負(fù)責(zé)人表示，上半年二手房成交的主力需求為購(gòu)買低總價(jià)中小戶型的剛性自住需求，總價(jià)80萬(wàn)元以內(nèi)、面積80平方米以下的中小戶型、中低價(jià)位房源成交占據(jù)了整體的80%左右。此類房源的需求熱度提高使得業(yè)主的心理預(yù)期有所提高，議價(jià)空間隨之縮小，保持了成交價(jià)格的堅(jiān)挺。

　　同時(shí)，一些高端房源集中的片區(qū)，由于房屋價(jià)格較高，購(gòu)房者中仍有相當(dāng)比例的改善和投資型購(gòu)房者，而這些買家卻又受到限購(gòu)、限貸政策的影響無(wú)法釋放，因此也加大了房源成交難度。在這種背景下，高端片區(qū)房源的議價(jià)空間也就隨之加大，一些業(yè)主考慮到大戶型房源的持有成本較高，也會(huì)希望通過(guò)價(jià)格優(yōu)勢(shì)刺激交易達(dá)成。據(jù)透露，上半年二手房市場(chǎng)在售房源的整體議價(jià)空間仍然較大，最高議價(jià)幅度甚至達(dá)15%-20%左右。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2012年上半年，宏觀調(diào)控效果仍然顯著，使得120平方米以上的大戶型房源成交持續(xù)走低，剛性需求居主導(dǎo)地位，其中婚房、學(xué)區(qū)房、拆遷需求更是成為市場(chǎng)購(gòu)房者的絕對(duì)主力人群。從成交戶型統(tǒng)計(jì)顯示，90平方米以下的中小戶型占據(jù)整體的八成左右。

　　而隨著各項(xiàng)利好金融政策的推出，市場(chǎng)信心加強(qiáng)，部分首次改善型買家的入市也是刺激上半年二手房市場(chǎng)回暖的重要?jiǎng)恿Γ瑤?dòng)了90-120平方米戶型的成交增量，預(yù)計(jì)這種趨勢(shì)還會(huì)持續(xù)相當(dāng)一段時(shí)間。