房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》第二章沖刺內(nèi)容（4）

　　三、商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)

　?。ㄒ唬┥虅?wù)辦公房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

　　1）所處區(qū)位好，規(guī)模大

　　2）多為現(xiàn)代化的高層建筑，功能齊全、配套設(shè)施完善。

　　3）出租經(jīng)營(yíng)為主，多由專業(yè)物業(yè)管理免費(fèi)項(xiàng)目管理系統(tǒng)。

　?。ǘ┯绊懮虅?wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的因素

　　1.影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位狀況

　?。?）集聚程度。（2）交通條件。（3）周邊環(huán)境。

　　2.影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)物狀況

　　（1）外觀形象。（2）內(nèi)部裝修。（3）設(shè)備與設(shè)施。（4）智能化程度。（5）物業(yè)管理水平。（6）租戶類型。（7）樓層。

　?。ㄈ┥虅?wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

　　商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)可以采用收益法、市場(chǎng)法、成本法等進(jìn)行估價(jià)。

　　1.收益法。

　　商務(wù)辦公房地產(chǎn)的一個(gè)重要特點(diǎn)是能夠用以獲得收益，商務(wù)辦公房地產(chǎn)的價(jià)值正是體現(xiàn)在它的獲取收益的能力上，所以收益法是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)最為常用的方法之一。主要計(jì)算凈收益和收益率。收益率注意區(qū)分不同類型、不同檔次。

　　2.市場(chǎng)法。

　　商務(wù)辦公房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比較頻繁，特別是小型寫字間更是如此，因此較易獲得交易實(shí)例，所以在對(duì)商務(wù)辦公房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，市場(chǎng)法也是常用方法之一。主要用來(lái)計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格和租金。

　　3.成本法。

　　在有些估價(jià)業(yè)務(wù)中，例如商務(wù)辦公房地產(chǎn)的抵押估價(jià)，或是對(duì)將要轉(zhuǎn)變用途的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，也會(huì)用成本法作為輔助。

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