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2015年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》第二章知識點(9)
26. 房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別與聯(lián)系
區(qū)別
過度開發(fā) 房地產(chǎn)泡沫 是反映兩個不同層面的市場指標(biāo) 新增供給的增長速度超過了需求的增長速度 以映市場價格和實際價值之間出現(xiàn)嚴重偏離 嚴重程度和危害性方面不同 嚴重程度高,危害大屬不正常的大起大落 在房地產(chǎn)周期循環(huán)中所處的階段不同 存在于下降階段 存在于上升階段 市場參與者的參與動機不同 為獲得長期收益 短期投資,增加現(xiàn)期的購買與囤積,以待價格更高時拋出
聯(lián)系
泡沫產(chǎn)生,就必然會引起過度開發(fā),但過度開發(fā)卻不一定由泡沫引發(fā)
27. 房地產(chǎn)市場非均衡
總量非均衡
表現(xiàn)為潛在總需求大于有效需求,實際供給大于有效供給,即超額需求與超額供給同時并存,或稱短缺與過剩同時并存
結(jié)構(gòu)非均衡
不同子市場之間在供求方面的結(jié)構(gòu)失衡
【2009年真題】
某市可供租售房屋面積3000萬平方米,其中可供銷售的住宅面積為1800萬平方米,可供出租的住宅面積為450萬平方米;當(dāng)年銷售和出租的房屋總面積為2750萬平方米,其中銷售的住宅面積為1680萬平方米,出租住宅面積為320萬平方米。該市2008年住宅市場吸納率為( )。
A.71.11%
B.88.89%
C.91.67%
D.93.33%
【答案】B
【解析】考指標(biāo)的計算。參見P41.
吸納率=吸納量/可供租售量=(1680+320)/(1800+450)=88.89%
注意該題易錯易混在于對象必須一致,問得是住宅市場吸納率,就不包括其它類型房屋。
【2009年真題】
某市2008年存量商品住宅的吸納率為50%,該市同期存量商品住宅的吸納周期是( )。
A.半個月
B.2個月
C.半年
D.2年
【答案】D
【解析】吸納周期是吸納率的倒數(shù)。參見P41.
【2009年真題】
房地產(chǎn)市場供給壟斷性的原因不包括( )。
A.房地產(chǎn)市場需求的廣泛性
B.房地產(chǎn)市場供給的異質(zhì)性
C.土地所有權(quán)的排他性
D.土地的有限性
【答案】A
【解析】該題可以憑常識。供給和需求是平行的概念。
【2009年真題】
房地產(chǎn)市場自然周期中,在需求增長率由大于變?yōu)樾∮诠┙o增長率的轉(zhuǎn)折點上,空置率由( )。
A.上升到下降
B.下降到上升
C.高于合理空置率到低于合理空置率
D.低于合理空置率到高于合理空置率
【答案】B
【解析】需求增長率變?yōu)樾∮诠┙o增長率的轉(zhuǎn)折點在第二和第三階段的轉(zhuǎn)折處。所以空置率先小后大。
【2009年真題】
對房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)進行分析,除了要分析供求結(jié)構(gòu),通常還應(yīng)分析( )。
A.價格結(jié)構(gòu)
B.總量結(jié)構(gòu)
C.檔次結(jié)構(gòu)
D.投資結(jié)構(gòu)
E.租買結(jié)構(gòu)
【答案】BDE
【2009年真題】
房地產(chǎn)市場區(qū)別于一般商品市場的特性主要有( )。
A.競爭性
B.壟斷性
C.外部性
D.均衡性
E.信息不對稱性
【答案】BCE
【解析】本題考察房地產(chǎn)市場特性。
【2009年真題】
量價彈性是指某時點的房地產(chǎn)交易量與該時點的房地產(chǎn)價格之比。( )
【答案】錯
【解析】量價彈性是旨過去6個月房地產(chǎn)交易量變化率與過去6個月房地產(chǎn)價格變化率之比。
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