2015房地產(chǎn)估價師《相關(guān)知識》復(fù)習(xí)資料（19）

　　五、強制拍賣的主體、標(biāo)的、依據(jù)熟悉

　　1、主體：形成法律關(guān)系的當(dāng)事人：委托人——法院；

　　拍賣人——商業(yè)性拍賣機構(gòu)

　　關(guān)系人：標(biāo)的的所有權(quán)人或處分權(quán)人、競買人、買受人。

　　2、標(biāo)的：三個要件：

　?。?）被強制人所有或享有處分權(quán)的財產(chǎn)第三人享有到期債權(quán)；

　　兩種除外保證人提供擔(dān)保的；

　?。?）法院采取了控制性措施的財產(chǎn)（查封、凍結(jié)、扣押）；

　?。?）法院委托拍賣的財產(chǎn)。

　　六、房地產(chǎn)拍賣及特征掌握

　　1、含義：標(biāo)的就是房地產(chǎn)。

　　委托人：個人、法人、司法機關(guān)、銀行、典當(dāng)行、稅務(wù)、執(zhí)法機關(guān)等；

　　2、特征：

　?。?）數(shù)量多，價值高；

　?。?）法律性強；

　?。?）拍賣結(jié)束后續(xù)工作多。

　　七、房地產(chǎn)拍賣的要件掌握

　　1、標(biāo)的應(yīng)具備的條件：合法。

　?。?）法律、法規(guī)禁止買賣、轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)；房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證、共有、權(quán)屬、處分權(quán)受限、不符合轉(zhuǎn)讓條件、茶坊、收回土地使用權(quán)；

　?。?）以出讓或劃撥方式取得國有土地，符合轉(zhuǎn)讓條件；

　　（3）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房屋拍賣：經(jīng)批準(zhǔn)、出讓金；土地收益繳國家；

　　⑹抵押的，先獲得抵押權(quán)人同意，否則承擔(dān)責(zé)任。

　　2、競買人條件：（3）集體的：

　　A．居住房屋

　　B．非居住房屋

　　八、程序掌握

　　1、房地產(chǎn)估價機拍賣保留價確定：房地產(chǎn)估價為參考價，最終是委托人、拍賣人確定；

　　2、產(chǎn)權(quán)過戶：簽訂拍賣房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓合同書、取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。

　　九、注意事項掌握

　　1、不同權(quán)屬狀況：

　?。?）抵押：抵押與非抵押——抵押優(yōu)先；誰先起訴，誰先受償；

　?。?）國有、集體的：上級許可意見；

　　（3）用途轉(zhuǎn)換的：進一步收取原始產(chǎn)權(quán)證相關(guān)文件；

　?。?）共有的：書面同意轉(zhuǎn)讓意見；

　?。?）有租賃的：告知承租人；

　　（6）分層、分套的：按分?jǐn)偟慕ㄖ娣e取得相應(yīng)比例的土地使用權(quán)；

　?。?）附屬設(shè)施、公共部門、公用設(shè)備：說明、辦理有關(guān)規(guī)定；

　?。?）成套的不得分割拍賣。

　　2、價格評估：一般比正常市場成交價格偏低；（償債、缺陷、短期付款）

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