2015年房地產(chǎn)估價(jià)師基本制度與政策備考講義資料（3）

　　4.0.1 規(guī)定房地產(chǎn)估價(jià)程序是為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)估價(jià)的規(guī)范化，保證估價(jià)作業(yè)質(zhì)量。

　　本條規(guī)定了自接受估價(jià)委托至完成估價(jià)報(bào)告期間的工作程序，共分為明確估價(jià)基本事項(xiàng)、擬定估價(jià)作業(yè)方案、搜集估價(jià)所需資料、實(shí)地查勘估價(jià)對象、選定估價(jià)方法計(jì)算、確定估價(jià)結(jié)果、撰寫估價(jià)報(bào)告、估價(jià)資料歸檔等8個(gè)步驟。至于目前有些在接受估價(jià)委托之前有估價(jià)項(xiàng)目立項(xiàng)，以及爭取估價(jià)業(yè)務(wù)、簽訂估價(jià)合同，在估價(jià)報(bào)告完成后進(jìn)行估價(jià)結(jié)果確認(rèn)等程序未作統(tǒng)一規(guī)定。

　　4.0.2 本條所稱明確估價(jià)對象包括明確估價(jià)對象的物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況。

　　估價(jià)對象的物質(zhì)實(shí)體狀況主要包括：土地面積、形狀、臨路狀態(tài)、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況，建筑物面積、建筑結(jié)構(gòu)、平面布置、工程質(zhì)量、新舊程度、裝修、設(shè)施設(shè)備、樓層、朝向等。

　　估價(jià)對象的權(quán)益狀況主要包括：土地權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬、土地使用權(quán)年限，建筑物權(quán)屬，估價(jià)對象上設(shè)定的他項(xiàng)權(quán)利狀況等。

　　依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，有些估價(jià)對象不能用于某些估價(jià)目的，或有些估價(jià)目的限制了可以作為估價(jià)對象的范圍和內(nèi)容，所以，估價(jià)對象及其范圍和內(nèi)容，既不能簡單地根據(jù)委托方的要求確定，也不能根據(jù)估價(jià)人員的主觀愿望隨意確定，而應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的、依據(jù)法律、法規(guī)并征求委托方認(rèn)可后綜合確定。

　　4.0.3 確定擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法以及擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道時(shí)，可參照本規(guī)范第5章各估價(jià)方法中的有關(guān)規(guī)定。

　　4.0.4 本條規(guī)定了估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)搜集的涉及估價(jià)的有關(guān)資料，這些資料是各種估價(jià)方法都需要用到的。另外有些資料是某種特定估價(jià)方法所需要的，可參見本規(guī)范第5章各估價(jià)方法中的具體規(guī)定。

　　在搜集實(shí)例資料時(shí)，應(yīng)考察它們是否受到不正常的或人為因素的影響。對于受到這些因素影響的實(shí)例資料，只有在能確定其受影響的程度并能進(jìn)行修正的情況下才可被采用。

　　4.0.5 本條規(guī)定應(yīng)將涉及估價(jià)項(xiàng)目的一切必要資料進(jìn)行整理、歸檔和妥善保管，是為了方便今后的估價(jià)，有助于估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不斷在業(yè)務(wù)中提高估價(jià)水平，同時(shí)也有助于解決以后可能發(fā)生的估價(jià)業(yè)務(wù)糾紛，還有助于政府主管部門和行業(yè)學(xué)會(huì)、協(xié)會(huì)對估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)審查。本條雖然對估價(jià)資料的保存時(shí)間未作規(guī)定，但一般應(yīng)保存15年以上。

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