2015年房地產估價師基本制度與政策備考講義資料（3）

　　4.0.1 規(guī)定房地產估價程序是為了實現(xiàn)房地產估價的規(guī)范化，保證估價作業(yè)質量。

　　本條規(guī)定了自接受估價委托至完成估價報告期間的工作程序，共分為明確估價基本事項、擬定估價作業(yè)方案、搜集估價所需資料、實地查勘估價對象、選定估價方法計算、確定估價結果、撰寫估價報告、估價資料歸檔等8個步驟。至于目前有些在接受估價委托之前有估價項目立項，以及爭取估價業(yè)務、簽訂估價合同，在估價報告完成后進行估價結果確認等程序未作統(tǒng)一規(guī)定。

　　4.0.2 本條所稱明確估價對象包括明確估價對象的物質實體狀況和權益狀況。

　　估價對象的物質實體狀況主要包括：土地面積、形狀、臨路狀態(tài)、土地平整程度、地勢、地質水文狀況，建筑物面積、建筑結構、平面布置、工程質量、新舊程度、裝修、設施設備、樓層、朝向等。

　　估價對象的權益狀況主要包括：土地權利性質、權屬、土地使用權年限，建筑物權屬，估價對象上設定的他項權利狀況等。

　　依據(jù)有關法律、法規(guī)，有些估價對象不能用于某些估價目的，或有些估價目的限制了可以作為估價對象的范圍和內容，所以，估價對象及其范圍和內容，既不能簡單地根據(jù)委托方的要求確定，也不能根據(jù)估價人員的主觀愿望隨意確定，而應根據(jù)估價目的、依據(jù)法律、法規(guī)并征求委托方認可后綜合確定。

　　4.0.3 確定擬采用的估價技術路線和估價方法以及擬調查搜集的資料及其來源渠道時，可參照本規(guī)范第5章各估價方法中的有關規(guī)定。

　　4.0.4 本條規(guī)定了估價人員應當搜集的涉及估價的有關資料，這些資料是各種估價方法都需要用到的。另外有些資料是某種特定估價方法所需要的，可參見本規(guī)范第5章各估價方法中的具體規(guī)定。

　　在搜集實例資料時，應考察它們是否受到不正常的或人為因素的影響。對于受到這些因素影響的實例資料，只有在能確定其受影響的程度并能進行修正的情況下才可被采用。

　　4.0.5 本條規(guī)定應將涉及估價項目的一切必要資料進行整理、歸檔和妥善保管，是為了方便今后的估價，有助于估價機構和估價人員不斷在業(yè)務中提高估價水平，同時也有助于解決以后可能發(fā)生的估價業(yè)務糾紛，還有助于政府主管部門和行業(yè)學會、協(xié)會對估價機構的資質審查。本條雖然對估價資料的保存時間未作規(guī)定，但一般應保存15年以上。

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