2015房地產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理考試重點（1）

　　第九 章 房地產(chǎn)金融與項目融資

　　【本章主要內(nèi)容】

　　第一節(jié) 房地產(chǎn)資本市場

　　第二節(jié) 公開資本市場融資

　　第三節(jié) 銀行信貸融資

　　第四節(jié) 房地產(chǎn)投資信托基金

　　第五節(jié) 房地產(chǎn)項目融資

　　第一節(jié) 房地產(chǎn)資本市場

　　1．房地產(chǎn)市場與資本市場

　　關(guān)系

　　隨著房地產(chǎn)價值的提高，需要金融機構(gòu)提供貸款

　　隨著信貸規(guī)模增大，金融機構(gòu)為了規(guī)避風(fēng)險，實施抵押貸款證券化

　　所需資金量增大，實現(xiàn)了房地產(chǎn)權(quán)益的證券化

　　房地產(chǎn)資本市場的組成部分

　　私人權(quán)益融資

　　私人債務(wù)融資

　　公開權(quán)益融資

　　公開債務(wù)融資

　　私人市場融資與公開市場融資的區(qū)別

　　主要在于資本投資是否可以公開交易

　　2．房地產(chǎn)權(quán)益融資

　　2.1 房地產(chǎn)權(quán)益融資的特點

　　是所有者權(quán)益而非債務(wù)

　　資金提供方與投資者共同承擔(dān)風(fēng)險，報酬是項目投資所形成的可分配利潤

　　最典型的是股票

　　當(dāng)權(quán)益資本規(guī)模過小，資產(chǎn)負債率偏高，過分依賴預(yù)售收入或借款，不利于防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險

　　【2006年真題】

　　債務(wù)融資的資金供給方與投資者共同承擔(dān)投資風(fēng)險，所希望獲得的報酬是項目投資所形成的可分配利潤。 （ ）

　　【答案】x

　　【解析】表述的是權(quán)益融資。

　　2.2 私慕股權(quán)投資

　　概念

　　是對非上市公司進行的股權(quán)投資

　　種類

　　發(fā)展融資

　　夾層融資

　　基本建設(shè)權(quán)益基金

　　管理層收購或杠桿收購

　　重組和合伙制投資基金

　　特點

　　資金募集和使用絕少涉及公開市場操作，無需披露交易細節(jié)

　　多采取權(quán)益型投資方式，絕少涉及債權(quán)投資

　　一般投資于私有公司即非上市公司

　　比較偏向于已形成穩(wěn)定現(xiàn)金流的成形企業(yè)，有較高的投資回報

　　投資期限較長，3－5年

　　流動性差，無直接交易

　　資金來源廣泛

　　多采取有限合伙制，避免雙重征稅

　　投資退出渠道多樣化

　　優(yōu)缺點

　　私慕股權(quán)融資比上市和債務(wù)融資成本高

　　但在銀行收緊信貸時可解決企業(yè)資金鏈緊張的燃眉之急

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