2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《經(jīng)營(yíng)與管理》講義39

　　第六章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)與方法

　　【本章歷年考試情況】

　　本章考試所占分值很大，而且在計(jì)算題中也有內(nèi)容

　　題型 2007年 2006年

　　單項(xiàng)選擇題（分值） 4 3

　　多項(xiàng)選擇題（分值） 6 4

　　判斷題（分值） 2 2

　　計(jì)算題（分值） √ √

　　不包括計(jì)算題分值 12 9

　　【本章的特點(diǎn)】

　　考題所占分值大

　　理論性非常強(qiáng)，技術(shù)含量高

　　計(jì)算題多，難度大

　　【本章主要內(nèi)容】

　　1. 效益和費(fèi)用識(shí)別

　　2. 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)

　　3. 動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算

　　4. 靜態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算

　　5. 清償能力指標(biāo)及其計(jì)算

　　6. 相關(guān)計(jì)算總結(jié)

　　1. 效益和費(fèi)用識(shí)別

　　1.1 廣義的投資與成本的概念

　　1.2 房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本

　　1.3 經(jīng)營(yíng)收入

　　1.4 利潤(rùn)

　　1.5 稅金

　　1.6 房地產(chǎn)投資效果的表現(xiàn)形式

　　1.1 廣義的投資與成本的概念

　　投資

　　指人們?cè)诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)或投資活動(dòng)中，為實(shí)現(xiàn)某種預(yù)定的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)目的而預(yù)先墊支的資金

　　投資分類(lèi) 用途 價(jià)值形式 回收形式

　　固定資產(chǎn)投資 用于建造或購(gòu)置建筑物、構(gòu)筑物和機(jī)器設(shè)備等固定資產(chǎn) 在使用過(guò)程中以折舊形式計(jì)入成品成本 通過(guò)成品銷(xiāo)售以貨幣形式回收

　　流動(dòng)資金 指工業(yè)項(xiàng)目投產(chǎn)前預(yù)先墊付，用于購(gòu)買(mǎi)原材料、燃料動(dòng)力、支付工資等的費(fèi)用以及被制成品占用的周轉(zhuǎn)資金 在每個(gè)生產(chǎn)周期周轉(zhuǎn)一次，在整個(gè)項(xiàng)目壽命周期內(nèi)始終被占用 在項(xiàng)目壽命周期末，以貨幣形式回收

　　成本

　　產(chǎn)品的成本就是活勞動(dòng)與物化勞動(dòng)的消耗

　　銷(xiāo)售成本（完全成本）＝生產(chǎn)成本＋銷(xiāo)售費(fèi)用

　　投資分析中的成本與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中的成本的不同

　　財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中的成本是對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中實(shí)際發(fā)生費(fèi)用的記錄，數(shù)據(jù)是唯一的；投資分析中的成本許多是對(duì)擬實(shí)施項(xiàng)目未來(lái)將要發(fā)生的費(fèi)用的預(yù)測(cè)和估算，各種影響因素不同，則不同的方案有不同的成本數(shù)據(jù)

　　在投資分析的成本中，還要列入一些財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中沒(méi)有的成本概念，如機(jī)會(huì)成本、沉沒(méi)成本、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等

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