房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》重點(diǎn)要點(diǎn)（18）

　　第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表的編制

　　1．基本報(bào)表（四個(gè)）－可以直接算出指標(biāo)

　　現(xiàn)金流量表－計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)，進(jìn)行財(cái)務(wù)盈利能力分析

　　全部投資現(xiàn)金流量表－全部投資盈利能力

　　資本金現(xiàn)金流量表－資本金盈利能力

　　投資者各方現(xiàn)金流量表－各方投入資本的盈利能力

　　資金來源與運(yùn)用表－反映項(xiàng)目的資金盈余或短缺，用于制定借款及償還計(jì)劃

　　損益表－計(jì)算利潤(rùn)和所得稅及各項(xiàng)利潤(rùn)指標(biāo)

　　資產(chǎn)負(fù)債表－財(cái)務(wù)狀況和清償能力，非必須

　　【重點(diǎn)】全部投資現(xiàn)金流量表與自有資金現(xiàn)金流量表的區(qū)別（現(xiàn)金流入項(xiàng)目一樣）

　　全部投資現(xiàn)金流量 自有資金現(xiàn)金流量

　　流出項(xiàng)目?jī)?nèi)容 流出為全部資金流出 僅有自有資金流出

　　還本付款項(xiàng)目 無貸款還本付息 有貸款還本付息

　　【2009年真題】

　　將借款本息視為現(xiàn)金流出的基本報(bào)表時(shí)（ ）。
　　A．全部投資現(xiàn)金流量表
　　B．資本金現(xiàn)金流量表
　　C．借款還本付息估算表
　　D．投資計(jì)劃于資金籌措表

　　【答案】B

　　【解析】注意全部投資現(xiàn)金流量與自有資金現(xiàn)金流量的區(qū)別。

　　【重點(diǎn)】利潤(rùn)與所得稅

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損的處理

　　可用下一年度的所得稅前利潤(rùn)彌補(bǔ)

　　下一年度稅前利潤(rùn)不足彌補(bǔ)的，可以在5年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ)

　　5年內(nèi)不足彌補(bǔ)的，用稅后利潤(rùn)彌補(bǔ)

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所得稅

　　按銷售收入一定比例預(yù)征的方式

　　稅后利潤(rùn)的分配順序

　　首先是彌補(bǔ)企業(yè)以前年度的虧損

　　然后是提取法定盈余公積金和公益金

　　之后可向投資者分配利潤(rùn)

　　【2007年真題】

　　下列報(bào)表中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)報(bào)表的有（ ）。
　　A．資產(chǎn)負(fù)債表
　　B．投資計(jì)劃與資金籌措表
　　C．借款還本付息估算表
　　D．資金來源與運(yùn)用表
　　E．損益表

　　【答案】ADE

　　【解析】基本報(bào)表有四個(gè)，請(qǐng)報(bào)名稱記準(zhǔn)，尤其是資金來源與運(yùn)用表。

　　【2007年真題】

　　某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目擬有三個(gè)投資方案，若對(duì)這三個(gè)方案的經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行比較，則比較的基礎(chǔ)是該項(xiàng)目的（ ）。
　　A．損益表
　　B．資金來源與運(yùn)用表
　　C．資本金現(xiàn)金流量表
　　D．全投入現(xiàn)金流量表

　　【答案】D
　　【解析】現(xiàn)金流量表計(jì)算動(dòng)態(tài)的盈利指標(biāo)。

　　【2007年真題】

　　損益表反映了房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期的利潤(rùn)總額、所得稅及各期稅后利潤(rùn)的分配情況，可以用來計(jì)算內(nèi)部收益率和投資回收期等評(píng)價(jià)指標(biāo)。 （ ）

　　【答案】x

　　【解析】損益表計(jì)算利潤(rùn)、所得稅及利潤(rùn)相關(guān)指標(biāo)；現(xiàn)金流量表計(jì)算內(nèi)部收益率和投資回收期等指標(biāo)。

　　【2007年真題】

　　資金來源與運(yùn)用表可以用來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的（ ）分析。
　　A．現(xiàn)金流量
　　B．清償能力
　　C．資產(chǎn)與負(fù)債情況
　　D．資金盈余或短缺情況

　　【答案】D

　　【2006年真題】

　　下列報(bào)表中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表中基本報(bào)表的是（ ）。
　　A．資本金現(xiàn)金流量表
　　B．資金來源與運(yùn)用表
　　C．損益表
　　D．投資計(jì)劃與資金籌措表

　　【答案】D
　　【解析】只記四個(gè)基本報(bào)表。

　　【2006年真題】

　　現(xiàn)金流量表可以用來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的（ ）分析。
　　A．財(cái)務(wù)盈利能力
　　B．清償能力
　　C．資金平衡情況
　　D．營(yíng)運(yùn)能力

　　【答案】A

　　【2006年真題】

　　對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行獨(dú)立的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)時(shí)，資產(chǎn)負(fù)債表是必須編制的基本報(bào)表。（ ）

　　【答案】 x
　　【解析】資產(chǎn)負(fù)債表是非必須報(bào)表。

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