重慶某房地產(chǎn)公司地產(chǎn)開發(fā)工作流程

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房地產(chǎn)開發(fā)工作流程
A1  項目信息收集及過濾：
1公司根據(jù)每年的工作計劃時刻關(guān)注國土資源局的土地拍賣情況，對每一塊意向土地的相關(guān)資料做出詳實可靠的分析。造價控制中心在獲得土地拍賣文件后，按照規(guī)劃設(shè)計指標核算出建安成本。開始市場調(diào)查（包括人口、經(jīng)濟狀況、收入來源、交通運輸、生活設(shè)施、風(fēng)俗習(xí)慣等）。根據(jù)調(diào)查結(jié)果，做出評價。認為項目可行，列出可行性提綱。
2財務(wù)狀況分析
公司財務(wù)總監(jiān)根據(jù)公司現(xiàn)有資金及貸款能力給出分析結(jié)果
3銷售前的預(yù)測
銷售公司結(jié)合土地周圍的實際情況做出銷售前預(yù)測（調(diào)查與預(yù)測社會對項目產(chǎn)品的需求類型）。
4工程可行性研究
研發(fā)中心接到造價控制中心提供的可行性提綱，進行工程可行性研究，看是否可行。
5造價控制中心根據(jù)銷售公司提供的售前預(yù)測及研發(fā)做的工程可行性報告，做出項目可行性提議，報公司領(lǐng)導(dǎo)審批。
A2  項目概念策劃：
項目可行性提議經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準后，開始做項目概念性策劃。（必要時，可委托設(shè)計咨詢公司簽訂可行性研究合同進行策劃。）銷售公司針對項目產(chǎn)品的需求類型做市場調(diào)查、預(yù)測；造價控制中心做資源調(diào)查包括人口、經(jīng)濟狀況、收入來源、交通運輸、生活設(shè)施，風(fēng)俗習(xí)慣等；研發(fā)中心做各種規(guī)劃方案、戶型方案的對比研究。
集團技術(shù)總監(jiān)召集研發(fā)中心、造價、銷售對可行性提議進行優(yōu)化選擇，優(yōu)選建設(shè)方案、技術(shù)方案、確定建設(shè)規(guī)模。針對研發(fā)中心所提供的多種建設(shè)方案，造價控制中心作經(jīng)濟分析進行優(yōu)化比較。報集團總經(jīng)理確定建設(shè)方案、建設(shè)規(guī)模。技術(shù)總監(jiān)定案項目實施進度計劃。財務(wù)及造價同時給出資金的籌集、周轉(zhuǎn)、投資效果計算與分析數(shù)據(jù)。根據(jù)以上數(shù)據(jù)由研發(fā)中心編寫項目可行性研究報告，報公司主席審批。審批同意后辦理招、拍、掛手續(xù)。
A3  土地的取得：一般通過招、拍、掛的方式
1、 取得中標通知書后，現(xiàn)場繳納一定比例的土地定金
2、 簽訂土地出讓合同
3、 在土地出讓合同規(guī)定期限內(nèi)繳納土地出讓金全款
4、 稅務(wù)局核定土地出讓金契稅并繳納
5、 勘查測繪院繪制項目現(xiàn)狀圖和定界圖
6、 到國土資源局領(lǐng)取市政府土地批復(fù)文件，確定土地面積
7、 持土地出讓合同、市政府批復(fù)文件、繳納土地款和稅金證明、定界圖到國土分局辦理土地證申請
8、 填寫申請，與四周相鄰界指界蓋章確認
9、 到市房產(chǎn)交易中心測繪處重新繪制定界圖
10、 將上述完成資料報房產(chǎn)交易中心審批
11、 到房產(chǎn)交易中心領(lǐng)取土地證
A4  項目策劃書：
    取得土地后由項目部組織相關(guān)人員在前期策劃的基礎(chǔ)上進行詳細的實施策劃。
A5 土地預(yù)審
1、 持中標通知書和現(xiàn)狀地形圖到市國土資源局，以紅頭文形式上報申請，具體包括：土地位置、土地性質(zhì)、出讓土地面積、批復(fù)建設(shè)規(guī)劃建筑面積等內(nèi)容
2、 領(lǐng)取批復(fù)
A6 項目環(huán)境評測
1、 填寫建設(shè)項目環(huán)境影響審批申請表，同時按申請表后要求備齊材料，填寫委托書，報到環(huán)境局政務(wù)大廳（投資額一千萬元以內(nèi)在區(qū)環(huán)保局申報；投資額一千萬元以上的報市環(huán)保局）。
2、 環(huán)境管理處受理申報材料，進行現(xiàn)場勘察：
3、 經(jīng)初步審查后，由環(huán)評管理處出具書面告知單，決定針對該項目做報告書或報告表（按建筑面積一般以10萬平方米為界）：
4、 建設(shè)單位委托有環(huán)境資質(zhì)機構(gòu)編制環(huán)境影響報告書或報告表：
5、 ①如做報告書→環(huán)境評估中心組織專家對該報告書進行專家評審→提出意見進行報告書修改→報評估中心進行復(fù)審→（合格后）報環(huán)保局政務(wù)大廳受理→環(huán)保局出具批復(fù)意見
②如做報告表→報環(huán)境局政務(wù)大廳受理→環(huán)保局出具批復(fù)意見
A7  建設(shè)項目選址意見書
    在規(guī)劃局報建大廳辦理。15個工作日。
申領(lǐng)《選址意見書》需提交資料：申請書及規(guī)劃報建申請表、、土地證明資料（附圖）、相關(guān)部門審查意見，青島市統(tǒng)一坐標和高程系統(tǒng)的1：500現(xiàn)狀地形圖2份（地形圖原則不小于用地界線外50米范圍，大型管線工程可用1：1000或1：2000現(xiàn)狀地形圖）。重新申領(lǐng)《選址意見書》，須提交原審查意見。
領(lǐng)取批復(fù)資料：批復(fù)完成后攜帶報建卡到報建大廳領(lǐng)取批復(fù)資料，領(lǐng)取批復(fù)資料時請注意閱讀批復(fù)意見和審查批復(fù)圖紙是否蓋好審批章及當時報建時的附圖原件是否退還，若對批復(fù)意見有異議，則及時與經(jīng)辦人聯(lián)系以便盡快處理，若資料存檔后則不方便辦理。
A8  項目投資計劃備案或核準
商品房投資計劃備案：持建設(shè)項目用地預(yù)審意見書、建設(shè)項目選址意見書、項目環(huán)境測評批復(fù)到市發(fā)改委投資處辦公室報件。
經(jīng)濟適用房、普通商品房投資計劃核準：持項目用地預(yù)審意見、規(guī)劃選址意見、項目環(huán)境測評批復(fù)、項目建議書（代可行性研究報告）市發(fā)改委投資處辦公室報件。
報件以紅頭文形式上報，具體包括：土地位置、土地現(xiàn)狀、土地面積、建設(shè)規(guī)模、總投資、建設(shè)面積等；辦理時限：15個工作日。
A9  規(guī)劃方案設(shè)計
① 辦理單位：XX設(shè)計院
② 時間：25天
A10  規(guī)劃方案評審
1、 審批部門：一般重點項目、高層建筑及臨主要道路的項目規(guī)劃方案審批由市規(guī)劃局負責(zé)，除上述以外的其他項目由各區(qū)規(guī)劃分局負責(zé)審批。
2、 報建資料準備
（1） 向市規(guī)劃局及各區(qū)分局報建大廳索取建筑工程規(guī)劃方案申請表，按照申請表中注明的報送資料準備報建資料，報送資料中所提到的以往批文均為復(fù)印件加蓋建設(shè)單位公章，報送的附圖為原件（審批完畢后退還給建設(shè)單位），報建時要攜帶以往批文的原件以備規(guī)劃局查驗。
（2） 建設(shè)工程規(guī)劃方案申請表中報送資料第1項申請書的填寫：申請書要寫明項目位置、項目目前的進展情況及將辦理的事項內(nèi)容，項目由市規(guī)劃局負責(zé)審批，向市規(guī)劃局申請辦理，由分局審批，向分局申請辦理，詳見以往項目的申請書范例：
①申請書及規(guī)劃報建申請表
        ②《選址意見書》及附圖（大、中型臺站工程）
        ③相關(guān)部門審查意見
        ④進行專家評審、社會公示的項目，出具相應(yīng)的專家評審、社會公示意見及全部參審方案（參審方案提交文本各一套，推薦方案按第5條提交藍圖）
        ⑤報審的文件及圖紙：方案說明、現(xiàn)狀地形圖、設(shè)計平面圖、豎向圖、環(huán)境關(guān)系圖（大、中型臺站工程）各3份，管線綜合圖6份
⑥與報審文本及圖紙相符的電子文件（含地形圖）
（3） 資料準備完成后再按照建筑工程規(guī)劃方案申請表中報送資料檢查一遍，是否有遺漏的資料，若資料不齊全則不予受理報建申請。
3、 攜帶準備好的資料及報建卡到項目審批地（市規(guī)劃局評審中心）一樓報建大廳辦理報建手續(xù)。
4、 資料上報后及時與經(jīng)辦人聯(lián)系，是否需該設(shè)計或相關(guān)審批信息，以便協(xié)調(diào)工作。
5、 批復(fù)完成后攜帶報建卡到報建大廳領(lǐng)取批復(fù)資料，領(lǐng)取批復(fù)資料室請注意閱讀批復(fù)意見和檢查批復(fù)圖紙是否蓋好審批章及當時報建時的附圖原件是否退還，若對批復(fù)意見有異議，則及時與經(jīng)辦人聯(lián)系以便盡快處理，若資料存檔后則不方便辦理。
6、 辦理時限： 15個工作日
A11  規(guī)劃方案審查意見書
1 辦理單位：規(guī)劃局審批
2 資料：（1）申請書及規(guī)劃報建申請表
        （2）《選址意見書》（含規(guī)劃設(shè)計條件）及附圖（含控制線）
        （3）相關(guān)部門審查意見
        （4）進行專家評審、社會公示的項目，出具相應(yīng)的專家評審、社會公示意見及全部參審方案（參審方案提交文本各一套，推薦方案按第5條提交藍圖）
        （5）規(guī)劃方案設(shè)計（設(shè)計說明、規(guī)劃總平面、豎向設(shè)計各2份，管線綜合6份）
        （6）重新修改送審的方案設(shè)計，須附原審查意見及附圖
        （7）與送審文本及圖紙相符的電子文件（三圖一書）
3 時間：10個工作日
A12  建設(shè)用地規(guī)劃許可證
審批時限15個工作日。審批依據(jù)《青島市城市建設(shè)規(guī)劃管理辦法》及相關(guān)法律法規(guī)。申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》需提交材料：
1、申請書及規(guī)劃報建申請表
2、《選址意見書》（含規(guī)劃設(shè)計條件）及附圖（含控制線）
3、相關(guān)部門審查意見
進行專家評審、社會共識的項目，出具相應(yīng)的專家評審、社會公示意見及全部參審方案（參審方案提交文本各一套，推薦方案按第5條提交藍圖）
4、規(guī)劃設(shè)計方案（設(shè)計說明書、規(guī)劃總平面、豎向設(shè)計各2份，管線綜合6份）
5、重新修改送審的方案設(shè)計，須附原審查意見及附圖
6、與送審文本及圖紙相符的電子文件（三圖一書）
7、申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的項目提供規(guī)劃選址實測成果圖2份（地形圖原則不小于用地界線外50米范圍）。
8、土地證明材料及附圖。
（注：1、不需審查規(guī)劃方案的項目，申領(lǐng)用地規(guī)劃許可證只提交第（1）、（2）、（8）項；2、單獨報審管線綜合的，只需提交（1）及批準的規(guī)劃方案審查意見與附圖（規(guī)劃總平面、豎向））。
A13  管線綜合審查意見書
在市規(guī)劃局辦理需15個工作日。
1、 申領(lǐng)《管線綜合審查意見書》可同建筑工程規(guī)劃方案審批同時辦理，也可單獨辦理，若單獨辦理則到同一項目的上一階段審批部門辦理報建手續(xù)。
2、 （1）向市規(guī)劃局及各區(qū)分局報建大廳索取管線綜合審查意見表，按照申請表中注明的報送資料準備報建資料，報送資料中所提到的以往批文均為復(fù)印件加蓋建設(shè)單位公章，報送的附圖為原件（審批完畢后退還給建設(shè)單位），報建時要攜帶以往批文的原件以備規(guī)劃局查驗。
（2） 設(shè)工程規(guī)劃方案申請表中報送資料第1項申請書的填寫：申請書要寫明項目位置、項目目前的進展情況及將辦理的事項內(nèi)容，項目由市規(guī)劃局負責(zé)審批，向市規(guī)劃局申請辦理，由分局審批，向分局申請辦理，詳見以往項目的申請書范例。
（3） 料準備完成后再按照管線綜合審查意見表中報送資料檢查一遍，是否有遺漏的資料，若資料不齊全則不予受理報建申請。
3、 帶準備好的資料及報建卡到項目審批地（市規(guī)劃局評審中心）一樓報建大廳辦理報建手續(xù)。
4、 資料上報后及時與經(jīng)辦人聯(lián)系，是否需該設(shè)計或相關(guān)審批信息，以便協(xié)調(diào)工作。
5、 批復(fù)完成后攜帶報建卡到報建大廳領(lǐng)取批復(fù)資料，領(lǐng)取批復(fù)資料室請注意閱讀批復(fù)意見和檢查批復(fù)圖紙是否蓋好審批章及當時報建時的附圖原件是否退還，若對批復(fù)意見有異議，則及時與經(jīng)辦人聯(lián)系以便盡快處理，若資料存檔后則不方便辦理。
A14  配套工程開始
 由項目部安排配套工程設(shè)計單位設(shè)計，施工單位在適當時間穿插施工。
B1單體方案設(shè)計
項目部與研發(fā)中心配合在XX設(shè)計院辦理需20天時間
B2單體方案評審
在市規(guī)劃局評審中心辦理需15天
1、 以取得規(guī)劃方案評審意見后，在規(guī)劃方案意見無其他審批要求的情況下，一般即可辦理建筑單體方案審批手續(xù)，若規(guī)劃方案意見要求建筑單體方案設(shè)計進行專家審評，則先辦理專家審評手續(xù)。建筑單體方案審批到同一項目的上一階段審批部門辦理報建手續(xù)。
2、 向市規(guī)劃局及各區(qū)分局報建大廳索取建筑工程建筑方案設(shè)計審查申請表，按照表中報送資料的要求準備相關(guān)資料，并且參照已批復(fù)的規(guī)劃方案審批意見要求準備相關(guān)資料，其它同A11-2
3、 準備好的資料及報建卡到項目審批地（市規(guī)劃局評審中心）一樓報建大廳辦理報建手續(xù)。
4、 資料上報后及時與經(jīng)辦人聯(lián)系，是否需該設(shè)計或相關(guān)審批信息，以便協(xié)調(diào)工作。
5、 批復(fù)完成后攜帶報建卡到報建大廳領(lǐng)取批復(fù)資料，領(lǐng)取批復(fù)資料室請注意閱讀批復(fù)意見和檢查批復(fù)圖紙是否蓋好審批章及當時報建時的附圖原件是否退還，若對批復(fù)意見有異議，則及時與經(jīng)辦人聯(lián)系以便盡快處理，若資料存檔后則不方便辦理。
B3  單體方案審查意見書
1、辦理單位：規(guī)劃局
2、資料：（1）申請書及規(guī)劃報建申請表
        （2）《選址意見書》（含規(guī)劃設(shè)計條件）及附圖（含控制線）
        （3）批準的規(guī)劃方案審查意見書記附圖（需審查規(guī)劃方案
的項目）
        （4）進行專家評審、社會公示的項目，出具相應(yīng)的專家評審意見、社會公示意見及全部參審方案（參審方案提交文本各一套，推薦方案按第5條提交藍圖）
        （5）建筑方案設(shè)計文件二套（建筑、環(huán)境、外裝飾）
（6）改建、擴建、恢復(fù)性建設(shè)工程還需提供房地產(chǎn)證明材料、房屋安全鑒定書、原批準的建筑施工圖、現(xiàn)狀照片，未經(jīng)規(guī)劃驗收領(lǐng)取房產(chǎn)證的項目提交《建筑工程規(guī)劃許可證》
（7）建筑效果圖，重點地段的大型建筑同時報亮化方案效果圖
（8）與送審文本及圖紙相符的電子文件
（9）高層建筑提交日照分析圖及報告書
（10）重新修改送審的方案設(shè)計，須提交前一次審查意見及附圖
3、時間：10天
B4環(huán)境施工圖設(shè)計
項目部與研發(fā)中心配合在XX設(shè)計院辦理需30天
B5環(huán)境施工圖審查意見
1、辦理單位：規(guī)劃局
2、資料：
（1）申請書及規(guī)劃報建申請表
  （2）《建筑工程規(guī)劃許可證》及附圖總平面（新建項目，含規(guī)劃控制線）或房地產(chǎn)證明材料（原有建筑）
    （3）環(huán)境設(shè)計施工圖紙二套
     （4）重新修改送審的環(huán)境設(shè)計，須提交前一次審查意見及附圖
3、時間：10天
B6地質(zhì)勘察
經(jīng)營部在青島地質(zhì)勘察測繪院辦理需14天
B7建筑、水、電施工圖
經(jīng)營部在XX設(shè)計院辦理需30天
B8消防審查意見
經(jīng)營部在市消防局辦理需20天
1、審批部門
施工圖消防審核在青島市消防局辦理，一般在取得建筑單體方案審批意見后，意見會注明辦理消防手續(xù)，在建筑、水、電、暖施工圖設(shè)計完成后即可辦理消防審核。
2、報建資料準備
到市消防局政務(wù)辦理大廳領(lǐng)取申請表及委托書，所需資料見申請表并咨詢相關(guān)人員有無變動，按照報送資料要求準備資料（一般圖紙最少三套，其中二套用作申領(lǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》用，規(guī)劃批復(fù)后留存一套，另一套存檔，另外一套用作委托質(zhì)監(jiān)）并將申請表及委托書蓋章
3、報建
首先將準備好的資料報至消防局政務(wù)辦理大廳，由大廳轉(zhuǎn)給評價中心（在消防局內(nèi)）進行評價，并與消防評價中心簽訂委托評價合同。
4、跟蹤審批
資料上報后及時與經(jīng)辦人聯(lián)系，是否需修改設(shè)計或相關(guān)審批信息，以便協(xié)調(diào)工作。評價時限一般為10個工作日。
5、繳費
消防評價費是依據(jù)建筑面積及2002年工程勘察設(shè)計收費標準計算設(shè)計費，評價費為設(shè)計費的5%-8%，一般取5%。
6、領(lǐng)取建筑工程消防設(shè)計評價報告
評價完成及繳費完畢后，到消防評價中心領(lǐng)取建筑工程消防設(shè)計評價報告，并將報告轉(zhuǎn)給設(shè)計院按照意見進行設(shè)計修改并更換原評價圖紙。
7、消防審批
將更換的圖紙及評價報告報送至消防局政務(wù)辦理大廳進行審批。審批時限一般為10個工作日。
8、領(lǐng)取批復(fù)資料
審批完成后領(lǐng)取消防審核批復(fù)意見書原件二份及加蓋消防審核章圖紙至少三套（除圖紙目錄及設(shè)計說明每頁均加蓋）。
B9人防建筑方案
經(jīng)營部在人防設(shè)計院辦理需5天時間
B10人防審查意見
經(jīng)營部在人防工程處辦理需5天時間
B11  衛(wèi)生防疫意見
    在衛(wèi)生防疫監(jiān)督所辦理。一般需要20到30天時間。
報送資料：涉及到工業(yè)生產(chǎn)、公共場所、食品生產(chǎn)經(jīng)營、學(xué)校托幼、醫(yī)療、住宅等類的建設(shè)項目須由設(shè)計單位編寫衛(wèi)生篇章，并在篇章上加蓋設(shè)計單位印章。以及相關(guān)的設(shè)計圖紙。
B12  環(huán)保局意見
     與環(huán)保有關(guān)的工程需報環(huán)保局審批。
B13  建設(shè)工程規(guī)劃許可證
經(jīng)營部在規(guī)劃局辦理，需15個工作日
1、審批部門
申領(lǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》同一項目的上一階段規(guī)劃審批部門辦理報建手續(xù)。該項手續(xù)市規(guī)劃局與各區(qū)規(guī)劃要求可能不同，市規(guī)劃局在受理申請后由經(jīng)辦部門將資料轉(zhuǎn)至市規(guī)劃設(shè)計評審中心進行指標審核，而規(guī)劃分局則要先向市規(guī)劃設(shè)計評審中心申請指標審核后才能申領(lǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，請在辦理該項手續(xù)前咨詢相關(guān)部門。
2、報建資料準備
向市規(guī)劃局及各區(qū)分局報建大廳索取建筑工程規(guī)劃技術(shù)指標審核申請表（表31）及建筑工程建筑方案設(shè)計審查申請表（表7），按照（表31）及（表7）中報送資料的要求準備相關(guān)資料，并且參照已批復(fù)的建筑單體方案審批意見要求準備相關(guān)資料，其他要求同A13-2。
3、報建
單獨報指標審核的將資料報至市規(guī)劃局12樓市規(guī)劃設(shè)計評審中心，報評審中心的項目不需報建卡，準備好的資料及報建卡到項目審批地（市規(guī)劃局評審中心）一樓報建大廳辦理報建手續(xù)。
4、跟蹤審批
資料上報后及時與經(jīng)辦人聯(lián)系，是否需該設(shè)計或相關(guān)審批信息，以便協(xié)調(diào)工作。
5、繳費及領(lǐng)取批復(fù)意見
領(lǐng)取指標審核批復(fù)意見時到市規(guī)劃局13樓服務(wù)中心繳納指標審核費，該費用一般按設(shè)計的5%計??；拿繳費發(fā)票到評審中心領(lǐng)取批文；在審批過程中要與市規(guī)劃設(shè)計評審中心簽訂《山東省城市規(guī)劃技術(shù)服務(wù)委托合同》，該合同到市規(guī)劃局13樓服務(wù)中心領(lǐng)取，會簽完畢蓋完章后再送回服務(wù)中心，領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》時到市規(guī)劃局13樓服務(wù)中心繳納技術(shù)服務(wù)費，取費標準詳見青島市規(guī)劃局文件《關(guān)于收取建筑工程規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費的通知》，拿繳費發(fā)票到一樓報建大廳領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。
B14  項目排水施工圖
      取得管線綜合審查意見，有了單體設(shè)計排水方案之后，委托有資質(zhì)的設(shè)計院進行排水、道路施工圖設(shè)計。
B15  外墻裝飾審查意見書
1、辦理單位：區(qū)規(guī)劃分局
2、資料：
（1）申請書及規(guī)劃報建申請表
    （2）外飾面材料、樣品和色標
    （3）《建筑工程規(guī)劃許可證》及附圖（新建建筑）或房地產(chǎn)證明材料及圖紙（原有建筑、構(gòu)筑物）
    （4）建筑外立面變更的還應(yīng)提交變更文件及附圖
    （5）申請的建筑物（構(gòu)筑物）外飾面設(shè)計圖紙二套及彩色效果
（6）重新修改送審的外飾面裝飾，須提交前一次審查意見及附圖
3、時間：7天
B16  排水審查意見
取得管線綜合審查意見之后在市給排水管理處辦理需15天
1、 先委托有資質(zhì)的設(shè)計院進行排水施工圖設(shè)計。
2、 填寫申請表格，附上已批準的管線綜合圖與三套排水施工圖
3、 到市公用局報建大廳排水窗口報件。
4、 與市排水管理處經(jīng)辦人聯(lián)系看現(xiàn)場。
5、 審批完畢后到報建大廳領(lǐng)取行政許可書。
B17  區(qū)外道路、排水規(guī)劃許可證
     場區(qū)外道路、排水等配套工程的手續(xù)與施工，由青島市房地產(chǎn)開發(fā)管理局辦理。需項目部工作人員在繳齊配套費后催促辦理。
B18  施工
     現(xiàn)場條件具備后，由項目部相關(guān)人員到市開發(fā)管理局催促施工。
C1  物業(yè)公司招投標
1由項目部辦理完畢建設(shè)工程規(guī)劃許可證、規(guī)劃總平面圖將復(fù)印件轉(zhuǎn)交客服中心；
2由客服中心辦理物業(yè)用房留置協(xié)議；
3由項目部提供項目情況的詳細介紹；
4客服中心制作標書；
5客服中心向區(qū)物業(yè)辦提出招標申請；
6取得區(qū)物業(yè)辦同意招標的批準文件；
7由品牌公關(guān)部在媒體發(fā)布物業(yè)招標公告；
8客服中心持同意招標的批準文件向市物業(yè)辦申請抽取評標專家；
9客服中心組織開標、評標工作，并確定中標企業(yè)；
10客服中心在區(qū)物業(yè)辦進行備案；
11由中標的物業(yè)公司向物價局辦理價格備案。
C2節(jié)點：辦理物業(yè)用房留置協(xié)議
一、辦理時間：取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》之后
二、審批部門：市物業(yè)辦
三、審批時限：15個工作日
四、工作流程：
1、到市物業(yè)辦領(lǐng)取《青島市物業(yè)管理用房預(yù)留協(xié)議書》并填寫 
2、會簽協(xié)議書并蓋章(一式三份)
3、將規(guī)劃審批的物業(yè)用房復(fù)印件用紅筆畫出范圍作為協(xié)議附件
4、報市物業(yè)辦審批
5、到市物業(yè)辦指定的青島市第二公證處索取辦理公證的相關(guān)表格，準備辦理公證用的資料（公證處有明細）
6、到第二公證處辦理公證手續(xù)，繳納1000元（目前標準）公證費后領(lǐng)取公證書。
7、將公證后的協(xié)議書送給市物業(yè)辦
8、將公證后的協(xié)議書轉(zhuǎn)給公司相關(guān)部門
C3 選擇融資銀行上報融資計劃
   由公司財務(wù)中心根據(jù)實際情況，選擇合適銀行編寫融資計劃，報公司董事局審批。
C4  確定項目安全、質(zhì)量、工期目標
該節(jié)點為公司內(nèi)部程序，為便于編制施工、監(jiān)理招標文件，需要提前確定安全、質(zhì)量、工期目標。由項目部根據(jù)項目的復(fù)雜程度結(jié)合公司要求、定額工期等各項條件，分別確定安全、質(zhì)量、工期目標，并在下一步的招標文件中落實。
C5  全套施工圖設(shè)計
工作時間：25—30天
此時的施工圖設(shè)計主要是在已經(jīng)批準的建筑施工圖的基礎(chǔ)上，完善結(jié)構(gòu)、水、暖、電、煤氣各專業(yè)的施工圖。在取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》之后，應(yīng)及時將該信息傳遞給設(shè)計人員，以便于其完善各專業(yè)設(shè)計，并形成《節(jié)能表》、《建筑面積表》等報送施工圖審查所需的其他設(shè)計文件。設(shè)計完畢的施工圖在公司內(nèi)部會審無誤后，準備申報施工圖審查。
C6  節(jié)點：施工、監(jiān)理招標
一、辦理時間：取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》之后
二、審批部門：市建管局招標辦、工程交易中心
三、審批時限：招標公告審批1天，公告3天；發(fā)放招標文件1天；制作投標書20天；開標1天；開標后公示2天。
四、工作流程：
1、 在施工單位合格供方名單中邀請三家或三家以上參加投標
2、 委托招標代理單位，會簽代理合同
3、 與代理公司溝通招標要求，準備招標資料
4、 審查招標公告并蓋章，簽署法人委托書，發(fā)布招標公告3天
5、 審查招標文件并會簽蓋章，發(fā)放招標文件
6、 投標單位制作投標書20天
7、 抽取評標專家，開標1天
8、 對評標結(jié)果進行公示2天
9、 起草與中標單位的合同，協(xié)商一致后會簽蓋章
10、 出具中標通知書并蓋章（一般一式7份）
11、 將中標通知書和雙方蓋章的合同交由代理公司辦理合同備案和中標通知書備案
12、 將備案的中標通知書發(fā)放給中標單位
C7  施工圖審查和住房結(jié)構(gòu)比例核算
一、辦理時間：《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》取得后，全套施工圖設(shè)計經(jīng)公司會審?fù)戤叢⑿薷暮蟆?br /> 二、審批部門：市施工圖審查辦公室
三、審批時限：20天
四、工作流程
1、 到市審圖辦領(lǐng)取《施工圖設(shè)計文件審查申請表》和《青島市新建住房結(jié)構(gòu)比例核算委托書》（目前要求）填寫并蓋章
2、 按照表內(nèi)要求準備齊申報資料（表內(nèi)有要求）
3、 到施工圖審查辦公室報審
4、 領(lǐng)取修改意見后與設(shè)計院溝通出答復(fù)意見、修改圖紙，必要時與審圖人員溝通
5、 將修改后的圖紙送審圖辦繼續(xù)審查
6、 繳納審圖費，目前住房結(jié)構(gòu)比例核算不收費
7、 領(lǐng)取《施工圖審查合格證》和《住房結(jié)構(gòu)比例核算證明》（目前要求）
C8   辦理《建筑工程施工許可證》
一、辦理時間：《房地產(chǎn)權(quán)證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》取得后，施工圖審查合格證和住房結(jié)構(gòu)比例核算證明已經(jīng)取得，《人防異地建設(shè)費交費單》已經(jīng)領(lǐng)取，銀行保函已經(jīng)辦理完畢。
二、審批部門：市建管局政務(wù)大廳
三、工作流程
1、 在招標完畢后，網(wǎng)上申報質(zhì)量監(jiān)督和施工許可證，加蓋建設(shè)、施工、監(jiān)理單位電子印章后上傳建管局，先進行網(wǎng)上審批
2、 提前準備法人委托書
3、 督促并協(xié)助施工單位辦理安全監(jiān)督報審（比較麻煩），在我們交費結(jié)束后必須辦理完畢，否則將影響辦理施工許可證
4、 準備齊辦理繳費需要的材料（監(jiān)管局大廳有公示），原件核驗，復(fù)印件加蓋單位公章
5、 到監(jiān)管局大廳辦理繳費手續(xù)，同時將《人防異地建設(shè)費交費單》提交給收費窗口，繳納配套費、人防費等費用，在散裝水泥窗口繳納散裝水泥基金，領(lǐng)取《白蟻防治技術(shù)服務(wù)合同書》、《青島市建設(shè)工程竣工檔案移交合同書》蓋章
6、 將繳費通知書轉(zhuǎn)給財務(wù)人員辦理轉(zhuǎn)賬交費手續(xù)
7、 將網(wǎng)上審批通過的質(zhì)量監(jiān)督注冊表和施工許可申請表用彩色打印機打印出來，準備好各自需要的資料（網(wǎng)上、監(jiān)管局大廳都有明細）
8、 在施工單位辦理完畢安全監(jiān)督后，將繳費后應(yīng)返回各聯(lián)、辦理質(zhì)量監(jiān)督、施工許可所需的材料、蓋章合同書一并帶齊，到政務(wù)大廳同步辦理質(zhì)量監(jiān)督、施工許可申請手續(xù)
9、 工程處對申報材料進行審查，要及時聯(lián)系是否看現(xiàn)場
10、 合格后領(lǐng)取《建筑工程施工許可證》。
D1  工程開工準備
辦理部門：各項目部
辦理時限：開工前20天
辦理流程：
1、 施工現(xiàn)場“三通一平”
2、 搭建臨時設(shè)施
3、 規(guī)劃施工現(xiàn)場布置
4、 組織施工單位以及監(jiān)理單位進場
5、 編制施工組織設(shè)計，施工進度計劃（大綱）
D2  測繪放線
辦理部門：青島市勘查測繪院
辦理時限：2天
工作流程：
1、 提出申請辦理委托
2、 提交測繪資料
3、 勘查測繪院工作人員現(xiàn)場測繪
4、 領(lǐng)取測繪放線報告
D3   規(guī)劃驗線（開挖前施工驗線）
辦理部門：市規(guī)劃局或各區(qū)規(guī)劃局
辦理時限：2天
工作流程：
1、 提出申請
2、 填寫工程驗線記錄
3、 規(guī)劃局現(xiàn)場驗線并簽字確認
D4  面積預(yù)測繪
辦理部門：房地產(chǎn)交易中心
辦理時限：20天
需提交資料：
1、 國有土地權(quán)使用證（復(fù)印件）
2、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證（復(fù)印件）
3、 建筑工程施工許可證（復(fù)印件）
4、 營業(yè)執(zhí)照
5、 法人委托書及委托人身份證
6、 當?shù)嘏沙鏊T牌證明
7、 物業(yè)移交協(xié)議
8、 人防證明，無人防需提交異地建設(shè)證明
9、 建設(shè)單位公攤證明及保溫說明
工作流程：
1、 交易中心測繪收件窗口收取上述資料
2、 測繪處計算面積
3、 領(lǐng)取測繪面積報告書
D5  預(yù)銷售許可證
辦理部門：市房產(chǎn)交易中心
辦理時限：7天
提交材料：
1、 青島市商品房預(yù)售登記申請表
2、 國有土地使用證（復(fù)印件）
3、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證（復(fù)印件）
4、 施工許可證（復(fù)印件）
5、 營業(yè)執(zhí)照
6、 法人委托書及身份證
7、 預(yù)測面積表
工作流程：
1、 市交易中心報批窗口收件
2、 領(lǐng)取預(yù)售許可證
D6  建設(shè)工程規(guī)劃批后跟蹤管理
辦理部門：城管執(zhí)法局規(guī)劃執(zhí)法大隊
辦理時限：隨工程進度確定
提交材料：
1、《建設(shè)工程規(guī)劃執(zhí)法監(jiān)督檢查表》
2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，及建設(shè)工程施工許可證
3、請照圖
工作流程：根據(jù)工程進度達到工程標準后，檢查內(nèi)容：勘查測
繪部門放線情況說明、 驗線情況、 基0.000、首層、 平面變
化層、 頂層、外裝飾、配套工程、環(huán)境工程、拆除情況、
規(guī)劃驗收情況 
D7正常施工過程
負責(zé)部門：項目部
辦理時限：隨工程進度確定
D8  基礎(chǔ)備案
辦理部門：各項目部 質(zhì)監(jiān)站 勘查測繪院
辦理時限：7天
辦理流程：
1、 地基驗槽（勘查測繪院 項目部）
2、 基礎(chǔ)施工（項目部）
3、 基礎(chǔ)工程驗收（質(zhì)監(jiān)站）
4、 基礎(chǔ)工程備案（質(zhì)監(jiān)站）
D9 開發(fā)項目手冊
辦理部門：房地產(chǎn)開發(fā)管理局
辦理時限：7天
提交資料：
1、 項目手冊2份
2、 土地權(quán)證
3、 規(guī)劃許可證
4、 總平面圖
5、 管線綜合
建設(shè)條件意見書
1、 書面申請
2、 土地權(quán)證
3、 發(fā)改委投資計劃
4、 規(guī)劃許可證
5、 施工許可證
6、 管線綜合
D10  房產(chǎn)項目經(jīng)營許可證
辦理部門：房地產(chǎn)開發(fā)管理局
辦理時限：7天
提交資料：
1、 項目手冊
2、 建設(shè)條件意見書
3、 書面申請
D11  單體竣工測量
辦理部門：市勘查測繪院
辦理時限：隨工程確定
需提交資料：
1、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證
2、 總平面圖及單體施工圖
工作流程：
1、 提出申請
2、 提交資料
3、 勘查測繪院工作人員現(xiàn)場測繪
4、 領(lǐng)取測繪報告
D12  規(guī)劃驗收
辦理部門：市規(guī)劃局或各區(qū)規(guī)劃局
辦理時限：10個工作日
需提交資料：
1、 申請書及申請表
2、 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及附圖
3、 建設(shè)工程外裝飾審查意見書
4、 施工圖變更申請意見書及附圖
5、 放線測繪資料及附圖
6、 單位竣工測量
7、 《建設(shè)工程批后管理跟蹤表》
工作流程：
1、 報送申請
2、 規(guī)劃局工作人員現(xiàn)場驗收
3、 領(lǐng)取批文
D13 消防驗收
辦理部門：青島市消防局
辦理時限：10個工作日
提交資料：
1、 消防驗收申請表
2、 法人委托書
3、 電氣檢測報告
4、 施工前消防審批意見
工作流程：
1、 接受消防驗收申請表
2、 工作人員現(xiàn)場驗收
3、 領(lǐng)取批文
D14  節(jié)能驗收
辦理部門：市建委節(jié)能辦
辦理時限：10個工作日
需提交資料：
1、申請表
2、節(jié)能審核批準表
工作流程：
1、請墻改辦專家組進行驗收（建設(shè)單位組織）
2、領(lǐng)取合格證明
D15市城建檔案館
辦理部門：青島市城建檔案館
辦理時限：10個工作日
提交材料：全套竣工資料
工作流程：
建設(shè)單位與城建檔案館簽訂《青島市建設(shè)工程竣工檔案移交合同書》及《工程竣工檔案登記表》    市城建檔案館對建設(shè)項目檔案進行業(yè)務(wù)監(jiān)督、檢查指導(dǎo)及跟蹤服務(wù)        由建設(shè)單位組織，市城建檔案館參加對工程項目檔案進行驗收        審查檔案合格后，由市城建檔案館簽發(fā)《建設(shè)工程竣工驗收意見書》，并作為備案時的檔案認可文件         建設(shè)單位到城建檔案館辦理移交備案材料、決算書等      城建檔案館核發(fā)《山東省建設(shè)工程檔案合格證》
D16 面積實測
辦理部門：房產(chǎn)交易中心
辦理時限：20天
需提交材料：
1、 土地證
2、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證
3、 建設(shè)工程施工許可證
4、 營業(yè)執(zhí)照
5、 法人委托書及身份證
6、 當?shù)嘏沙鏊T派證明
7、 物業(yè)移交協(xié)議
8、 預(yù)售許可證
9、 竣工驗收備案表
10、 綜合驗收證明
工作流程：
1、 由交易中心測繪窗口收件
2、 領(lǐng)取測繪報告書
D17 單體質(zhì)監(jiān)驗收
辦理部門：市建管局質(zhì)監(jiān)站
辦理時限：3天
需提交材料：
1、 申請書
2、 規(guī)劃驗收意見
3、 消防驗收意見
4、 節(jié)能驗收意見
5、 工程檢測小票
工作流程：
1、 提交申請
2、 質(zhì)監(jiān)站工作人員現(xiàn)場查驗
3、 質(zhì)監(jiān)站組長在竣工驗收前簽字
4、 填寫竣工驗收單
5、 建設(shè)單位組織竣工驗收
D18  竣工驗收備案
辦理部門：市建管局
辦理時限：15天
提交材料：
1、 建設(shè)工程備案表
2、 建設(shè)工程竣工報告
3、 單體工程驗收記錄
4、 消防驗收意見
5、 規(guī)劃單體驗收意見
6、 檔案館驗收意見
7、 建設(shè)工程監(jiān)督報告
8、 《工程質(zhì)量保修書》，《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》
工作流程：
1、 市建管局報建大廳備案
2、 領(lǐng)取竣工驗收備案審核意見
D19 售后服務(wù)中心驗收
辦理部門：售后服務(wù)中心，各項目部
1項目竣工驗收后，客服中心開始進行驗收；
2客服中心將檢查結(jié)果轉(zhuǎn)交項目部，由項目部安排整改；
3項目部整改完畢，客服中心進行復(fù)驗；
4客服中心接受復(fù)驗合格的房屋鑰匙，施工單位撤離現(xiàn)場。
D20   綜合驗收
辦理部門：市規(guī)劃局
辦理時限：10個工作日
需提交材料：
1、 申請書及申請表
2、 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及附圖
3、 建設(shè)工程環(huán)境審查意見及附圖
4、 單體驗收意見書
5、 消防驗收意見書
6、 綜合測量文件
工作流程：
1、 規(guī)劃局報建大廳報文
2、 領(lǐng)取綜合驗收報告
E1   開發(fā)貸款
取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》后開始申請辦理，一般要到拿到《施工許可證》后才能取得貸款。辦理時間為一到三個月。
提交資料：
    企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、代碼證、稅務(wù)登記證、貸款卡、近三年審計報告、董事會決議、法人代表證明、授權(quán)委托書、項目可行性報告、項目土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、項目投資情況證明、公司財務(wù)分析報告、施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計單位、資質(zhì)、營業(yè)執(zhí)照、業(yè)績、及合同，土地評估報告等。

E2項目推廣方案
市場策劃部市場營銷工作流程圖
編號：
部門名稱 市場策劃部 流程名稱 市場策劃部市場營銷工作流程
層次  概要 市場營銷工作流程
銷售經(jīng)理 市場策劃部 策劃公司 總公司項目公司 廣告設(shè)計公司 品牌公關(guān)部 責(zé)任部門
A B
C D E F G
1 

市場策劃部
2       策劃公司
3       項目公司
4       策劃公司
5       市場策劃部
6       市場策劃部
7       項目公司
8       廣告設(shè)計公司
9       市場策劃部
10       市場策劃部
11       市場策劃部
12       品牌公關(guān)部
13       品牌公關(guān)部
14       品牌公關(guān)部
15       銷售經(jīng)理
16       

市場策劃部市場營銷工作流程管理規(guī)定
節(jié)點B1: 項目前期調(diào)研設(shè)想——結(jié)合公司對新項目前期的設(shè)想和項目要求，對項目進行前期的市場調(diào)研工作進行設(shè)想，明確調(diào)研的方向與目標。
節(jié)點B5：分解方案——將策劃公司提交的，經(jīng)公司確認的策劃書進行階段性和執(zhí)行性分解，便于策劃案的過程控制。
節(jié)點B6：擬訂執(zhí)行計劃——根據(jù)分解的方案，擬訂月度執(zhí)行計劃，使方案具有操作性。
節(jié)點B9：匯總意見——將廣告設(shè)計、創(chuàng)意方案月度成果匯報會上，各相關(guān)人員（包括項目公司代表、銷售公司、總公司領(lǐng)導(dǎo)等）提出的要求和意見匯總，然后重新擬訂計劃和廣告創(chuàng)意、設(shè)計。
節(jié)點B10：階段市場調(diào)研——根據(jù)公司開發(fā)項目和項目銷售情況，定期進行相關(guān)性的市場調(diào)研工作，并及時向公司領(lǐng)導(dǎo)層提交調(diào)研報告，以便公司決策過程的參考，根據(jù)市場的主流狀況，按季度向公司領(lǐng)導(dǎo)層提交市場分析報告。
節(jié)點C2：市場調(diào)研——策劃公司根據(jù)市場策劃部提供的公司要求，對新項目前期定位進行相關(guān)的市場調(diào)研，并總結(jié)分析調(diào)研結(jié)果。
節(jié)點C4：策劃書——策劃公司依據(jù)調(diào)研報告和項目公司、總公司對項目的期望要求，綜合形成的完整的項目策劃書。
節(jié)點D3：項目定位——依據(jù)策劃公司提交的調(diào)研報告，綜合市場情況和預(yù)期，以及公司的期望，公司領(lǐng)導(dǎo)、項目公司和銷售公司與策劃公司的溝通后，最終確定項目的市場定位。
節(jié)點D7：可實施分解的計劃——市場策劃部根據(jù)項目策劃書擬訂分解月度計劃，然后與項目公司相關(guān)人員進行溝通，依據(jù)項目與銷售的具體情況，將擬訂計劃變成可執(zhí)行方案。
節(jié)點E8：廣告設(shè)計、創(chuàng)意方案——依據(jù)可實施分解的計劃，廣告公司對項目進行廣告設(shè)計、創(chuàng)意，并與市場策劃部進行溝通，形成提報方案，經(jīng)過由公司領(lǐng)導(dǎo)、項目公司和相關(guān)部門的匯報會評審，通過后轉(zhuǎn)入下個節(jié)點F12，未通過進入節(jié)點B6，重新調(diào)整計劃。
節(jié)點F12：組織實施——品牌公關(guān)部依據(jù)可執(zhí)行分解計劃和設(shè)計方案，組織相關(guān)單位進行實施。
節(jié)點F13：費用控制——依據(jù)年度項目宣傳費用，品牌公關(guān)部根據(jù)項目銷售計劃和宣傳計劃，分階段性的對費用進行綜合控制。
節(jié)點F14：結(jié)算——在項目推廣過程中，品牌公關(guān)部依據(jù)市場策劃部提供的可執(zhí)行分解計劃，對相關(guān)內(nèi)容組織實施過程產(chǎn)生的費用進行結(jié)算。
E3  銷售公司開盤準備
辦理部門：銷售公司（見銷售公司售前工作流程）
E4  簽署按揭協(xié)議
取得預(yù)銷售許可證和開發(fā)貸款后有財務(wù)中心到貸款銀行辦理。
E5  銷售
辦理部門：銷售公司（見銷售公司工作流程）
F1物業(yè)投入使用許可證
辦理部門：市物業(yè)辦或各區(qū)物業(yè)辦
辦理時限：3天
提交材料：
1、 物業(yè)投入使用申請表
2、 工程竣工質(zhì)量驗收和規(guī)劃管理驗收證明
3、 物業(yè)使用合同
4、 前期物業(yè)管理聘用合同
5、 物業(yè)管理所需的配套、網(wǎng)點、辦公用房、停車場、自行車棚等移交證明
6、 垃圾清運證明或垃圾站投入使用證明
7、 水電已通證明
工作流程：
1、 持所需材料報物業(yè)辦
2、 領(lǐng)取物業(yè)投入使用許可證
F2 前期物業(yè)介入
辦理部門：公司、各項目部
F3工程及資料交接
辦理部門：各項目部
F4交房
辦理部門：客服中心
1項目竣工驗收后，項目部編寫并制作《兩書》，取得交易中心的確權(quán)面積，與物業(yè)公司進行小區(qū)公共部位的交接，辦理《入住許可證》；
2銷售公司按照項目部提供的確權(quán)面積制作《交付對照表》，分別轉(zhuǎn)交客服中心和物業(yè)公司；
3客服中心確定交付所使用的場所，并進行場地安排；
4客服中心制作《交房公告》，交由品牌公關(guān)部在媒體發(fā)布；
5客服中心協(xié)調(diào)參與交付的各部門，了解交付準備工作完成情況，確保各部門均能按計劃進行準備；
6總公司辦公室負責(zé)提供交付時所需要的人員、設(shè)備；
7由客服中心現(xiàn)場負責(zé)交付工作。
F5權(quán)屬備案
辦理部門：市房產(chǎn)交易中心
辦理時限：15天
提交材料：
1、 土地證
2、 建設(shè)工程用地許可證
3、 規(guī)劃許可證
4、 施工許可證
5、 當?shù)嘏沙鏊T派證明
6、 經(jīng)營許可證
7、 預(yù)售許可證
8、 實測面積報告書
9、 竣工驗收備案表
10、 綜合驗收報告書
11、 物業(yè)投入許可證
工作流程：
1、 市交易中心報批窗口收件
2、 批準后交附
3、 領(lǐng)取證明
F6售后服務(wù)或銷售公司
辦理部門：客服中心、銷售公司
F7業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)
辦理部門：銷售公司
F8各種房屋質(zhì)量問題的整改
辦理部門：各項目部、物業(yè)公司
F9保修期結(jié)束
辦理部門：各項目部、物業(yè)公司
F10 回訪
辦理部門：客服中心