買(mǎi)賣(mài)二手房必須牢記的七個(gè)規(guī)則

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　　核實(shí)房主真實(shí)身份

　　簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的前提條件是買(mǎi)賣(mài)雙方檢查簽約主體的真實(shí)性，主要是購(gòu)房者核實(shí)房主的身份、業(yè)主證件的真實(shí)性，尤其是在買(mǎi)賣(mài)雙方自己進(jìn)行交易而沒(méi)有第三方作為居間擔(dān)保的情況下，以防不法之徒假造房主身份證和房屋產(chǎn)權(quán)證進(jìn)行欺詐，最大限度地規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)。房產(chǎn)交易屬于大宗交易，買(mǎi)賣(mài)雙方都希望交易過(guò)程安全穩(wěn)妥，最有效的方法是委托專業(yè)律師驗(yàn)證買(mǎi)賣(mài)雙方的真實(shí)身份，確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)糾紛，對(duì)交易行為進(jìn)行制約。

　　維修基金要結(jié)清

　　買(mǎi)賣(mài)雙方通常會(huì)在合同中約定維修基金的結(jié)算方式，但有時(shí)過(guò)于籠統(tǒng)，只寫(xiě)“送”或者“不送”。事實(shí)上，房屋交接時(shí)還會(huì)遇到例外情況，即賣(mài)方尚未繳付維修基金或維修基金部分已經(jīng)使用。由于買(mǎi)賣(mài)合同中約定不明確，賣(mài)方可以認(rèn)為維修基金是“送”的，未繳部分或不足部分當(dāng)然由買(mǎi)方自行繳付；而買(mǎi)方也可以認(rèn)為，賣(mài)方應(yīng)當(dāng)足額繳付后，再將維修基金移至買(mǎi)方名下。所以，交易雙方在簽訂合同時(shí)，應(yīng)明確維修基金的結(jié)算數(shù)額。

　　附屬設(shè)施最好在合同中約定

　　一般來(lái)說(shuō)，買(mǎi)方在交房時(shí)會(huì)對(duì)房屋附屬設(shè)施、設(shè)備、裝修及附贈(zèng)家電、家具等事項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，往往在交房時(shí)看到的家具家電等附屬設(shè)施不像簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)那么完好和數(shù)量齊全，不少二手房交易還因此產(chǎn)生糾紛。所以，建議在合同中明確所贈(zèng)家具、家電的數(shù)量和品牌，抑或采用圖像資料作為合同附件，交房時(shí)就根據(jù)合同約定進(jìn)行驗(yàn)收附贈(zèng)的家電、家具。

　　房款分兩次支付最安全

　　購(gòu)買(mǎi)二手房付款方式由買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商決定，一般有一次性付款和按揭貸款兩種方式。按揭貸款付款問(wèn)題相對(duì)不大，但在一次性付款中經(jīng)常出現(xiàn)“賣(mài)方不愿先過(guò)戶，買(mǎi)方不愿先付款”的情況。其實(shí)，在實(shí)際操作中，買(mǎi)方可將房款分為首付和尾款兩部分在不同時(shí)間段支付給房主，其中尾款的支付時(shí)間可約定為房產(chǎn)過(guò)戶的日期，如此操作可以最大化地為買(mǎi)賣(mài)雙方規(guī)避交易風(fēng)險(xiǎn)。

　　戶口遷出要慎約時(shí)間和責(zé)任

　　按照通常的交易習(xí)慣，賣(mài)方應(yīng)當(dāng)在房屋過(guò)戶或交房前將戶口遷出。但有時(shí)由于賣(mài)方暫時(shí)無(wú)法找到能夠落戶口的地方或因子女就學(xué)等原因，交易中賣(mài)方會(huì)要求推遲戶口遷出時(shí)間。這就要求雙方在簽訂合同時(shí)對(duì)遷移戶口的問(wèn)題進(jìn)行約定，約定戶口遷出時(shí)間及違約責(zé)任。作為買(mǎi)方，為了維護(hù)自身利益，也可要求預(yù)留少部分房款作為抵押，待賣(mài)方將戶口遷出再交還。鑒于戶口一般無(wú)法強(qiáng)制遷出，買(mǎi)方對(duì)戶口遷出延遲問(wèn)題應(yīng)當(dāng)采取慎重態(tài)度。

　　約定違約償付時(shí)間

　　雖然在訂立合同時(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方主觀上都希望能夠履行義務(wù)，順利完成交易，但因房產(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)意想不到的狀況，導(dǎo)致違約行為的產(chǎn)生。二手房買(mǎi)賣(mài)合同中違約金的比例一般有明確的條款注明，但對(duì)于償付時(shí)間卻沒(méi)有具體約定，這會(huì)導(dǎo)致違約方據(jù)此拖延支付時(shí)間，使條款的實(shí)際約束力和執(zhí)行力下降。為了避免出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，簽署合同時(shí)要明確寫(xiě)清雙方的責(zé)任和權(quán)利以及違約金的償付金額和時(shí)間，遵循的原則就是雙方責(zé)任和權(quán)利對(duì)等。

　　前期費(fèi)用要結(jié)清

　　如果房屋能夠順利過(guò)戶，那就皆大歡喜，但這時(shí)交易還沒(méi)完成。交房時(shí)物業(yè)交驗(yàn)不得馬虎，水、電、煤、電話、寬帶、物業(yè)管理費(fèi)等生活費(fèi)用一定要認(rèn)真結(jié)清。由于雙方疏忽，沒(méi)有在房屋交接時(shí)對(duì)日常生活費(fèi)用進(jìn)行結(jié)算，日后買(mǎi)方入住后收到上述賬單時(shí)，再回頭找賣(mài)方結(jié)算為時(shí)已晚，這類(lèi)問(wèn)題在二手房交易后經(jīng)常出現(xiàn)。