【購房解答】二手房商業(yè)貸款流程詳解

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       相信大部分購房者或投資者對二手房商業(yè)貸款的相關知識非常感興趣，房產中介管理系統(tǒng)房產中介管理系統(tǒng)將會針對在二手房商業(yè)貸款流程的問題，給大家進行詳細講解。
　　
　　什么是二手房商業(yè)貸款？
　　
　　個人在購買售房人具有房屋產權證、能在市場上流通交易的住房或商業(yè)用房時，自己支付一定比例首付款，其余部分以要購買的房產作為抵押，向銀行申請的貸款，即為二手房商業(yè)按揭貸款。
　　
　　二手房商業(yè)貸款申請條件：
　　
　　1、男性的實際年齡加貸款年限小于65歲，女性小于60歲，具有中國國籍，戶口不限，且無犯罪或不良貸款記錄，有穩(wěn)定收入；
　　
　　2、有穩(wěn)定的職業(yè)與合法收入，信用良好，有按期還款付息能力；
　　
　　3、提出貸款申請時，購房者有不低于購房價款30%的自有資金；
　　
　　二手房商業(yè)貸款申請材料：
　　
　　買方需要提供的資料：1、身份證(夫妻雙方)、暫住證(外地人口)；2、戶口本(夫妻雙方)；3、婚姻證明(結婚證、離婚證、喪偶證明、單身證明)；4、收入證明或償債能力證明(單位出示)；5、所在單位加蓋公章的營業(yè)執(zhí)照副本復印件(單位出示)；6、學歷證明(大專以上提供)；7、申請人的貸款銀行活期存折；8、貸款銀行所需其他材料；
　　
　　賣方需要提供的資料：1、身份證(夫妻雙方)、暫住證(外地人口)；2、戶口本(夫妻雙方)；3、婚姻證明(結婚證、離婚證、喪偶證明、單身證明)；4、配偶、共有人同意出售證明(固定格式)；5、房屋產權證；6、出售已購公房、央產房、經濟適用房、回遷房須提供原購房合同、協(xié)議及有關批準文件；8、貸款銀行所需其他材料；
　　
　　二手房商業(yè)貸款流程：
　　
　　一：實地看房
　　
　　信貸員、居間機構、評估員、買賣雙方。地點：申請按揭貸款的房屋現(xiàn)場。對房屋現(xiàn)場勘察：所售房屋產權是否明晰；是否設定其他抵押權利；是否對外出租；如果是公有房改住房、安居工程、經濟適用房等非商品房是否符合上市交易條件；是否被列入拆遷公告或城市改造規(guī)劃范圍；申請的貸款成數(shù)和期限是否符合規(guī)定；賣方提供的資料是否真實、完整、合法、有效。對買方的還款能力進行綜合評價，簽訂“房產交易確認書”。
　　
　　二：產權驗證
　　
　　產權人及共有權人（賣方）、居間機構。地點：房管局。產權人及共有權人（賣方）帶著身份證原件及房產證原件，到房管局交驗身份證原件及房本原件，進行驗證。然后，領取一份房屋產權轉移審驗查檔證明，并保留發(fā)票；再出示“查檔收費發(fā)票”驗證查檔，并等待查詢結果；領取加蓋“xxx房產檔案管館”公章的房產證和一份該處房屋最初的“商品房買賣合同”。
　　
　　三：簽署合同
　　
　　信貸員、居間機構、買賣雙方。地點：貸款銀行。認真核對校驗客戶的資料原件，鑒別所有簽字人員的真實性，監(jiān)督客戶簽字，收取房產證原件及訂金（具體數(shù)額由買賣雙方確定），復印資料，提醒雙方在該行辦理帳戶。
　　
　　四：填寫合同
　　
　　整理資料根據(jù)客戶提供的相關資料，填寫合同。“申請審批表”的現(xiàn)住址一欄必須填寫本市地址；如有共同借款人時，申請審批表需2人簽字，且需簽相應的一個聲明。在填個人購房合同抵押物清單時，原值是買賣雙方的成交價，折扣率=抵押值（即貸款額）÷原值或評估值（取低值）。房屋產權證編號、利率不要填寫。借款合同的補充條款：如果借款人提供的有關聲明和資料虛假，則視作違約行為，貸款人有權采取宣布合同提前到期，收回部分或全部貨款本息以及追究其違約責任等措施。如遇貸款利率調整，逾期貸款罰息利率按調整后實際執(zhí)行的貸款利率上浮30%執(zhí)行。公司蓋章：在房屋成交確認書、協(xié)議書上蓋公司章及法人章，個人二手房貸款首付證明，需蓋公司章及見證人簽字。放款后需在；二手房按揭轉款確認書；蓋公章。資料填完送預審。
　　
　　五：繳費
　　
　　保險費：【評估值×貸款年限×55‰】公證費：【貸款金額×2‰】抵押費：【貸款金額×1‰】抵押印花稅：【貸款金額×0.1‰】權證資料費：【150元/宗】抵押評估費：【評估值×2.5‰】貸款服務費：【評估值×0.5%+500元/宗】驗證費：【50元/宗】登記費：【80元/宗】配圖費：【20元/宗】交易評估費：【評估值×5‰】交易手續(xù)費：【面積×3元/m】交易印花稅：【雙方成交價×1‰】契稅：【市場指導價×2%】營業(yè)稅：【市場指導價×5.5%】個人所得稅：【房屋差價×20%】
　　
　　六：產權過戶
　　
　　居間機構、買賣雙方。地點：房管局。提供資料：買賣雙方身份證、房產證、契稅證明、房管局出具的商品房買賣合同，面積超過200平方米以上的，需提供交易評估報告，復印資料。1、領3份房地產買賣契約，填寫不簽名，契約上面空白處需蓋居間機構的公司章或簽名。2、領取申報表填寫出一個市場成交價(交房產證原件及身份原件)。3、交印花稅，買賣雙方的身份證原件及復印件，房產證原件及復印件，出具一票據(jù)交費，遞回單（印花稅按成價1‰交）。4、辦理：買賣雙方的身份證原件及復印件，房產證原件及房產證配圖紙2張，當面驗證及簽字按手印，出一個受理憑證即領證通知單，房產證原件收回。5、憑證，領契費、交易費、登證費收據(jù)，去交費。6、5個工作日后，憑領證通知單、身份證原件及契稅發(fā)票領取新房產證。
　　
　　七：收費蓋章
　　
　　1、拿到新房產證，傳真評估公司出正式報告，備抵押用。
　　
　　2、打印好的委托書連同借款合同、抵押合同（填好）送銀行蓋章。
　　
　　八：資料歸檔
　　
　　原則上：在房管局過戶的，7天左右可以歸檔，都沒有確切的時間；歸檔時需產權人帶著原件身份證在房管局歸檔；歸檔后，方可辦理抵押。
　　
　　九：抵押手續(xù)
　　
　　辦理抵押：1、抵押合同第十六條其他事項應填上：貸款用于購買二手房，房屋坐落于...（具體位置）。2、借款合同第一條4小項：本合同項下的貸款權僅限用于：購買...（具體位置）的房產。3、房管局出的檔案袋上面應寫：二手房抵押。4、抵押7天后領他項權證。
　　
　　十：銀行放款
　　
　　銀行放款后，需向銀行提供借款人的契稅證明、房地產買賣契約的復印件，居間機構還需在二手房按揭轉款確認書蓋公章。