詳解2015年房地產(chǎn)走勢(shì)

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       2015年是房地產(chǎn)投資的“小年”，預(yù)計(jì)投資增速降速至8%,新開(kāi)工面積同比下降10%。房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)2015年2季度之后才能回暖，環(huán)比調(diào)整幅度在5%以?xún)?nèi)，全年整體較為平穩(wěn)。
　　
　　近期著名投行中金公司發(fā)布了深度報(bào)告，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在2015年的走勢(shì)進(jìn)行了詳盡的預(yù)測(cè)。對(duì)中金的深度報(bào)告進(jìn)行了梳理，總結(jié)了20條重大行業(yè)趨勢(shì)預(yù)測(cè)結(jié)論，在此與業(yè)績(jī)同仁共同分享。
　　
　　1、未來(lái)供給面同樣趨于收縮。
　　
　　隨著2014年開(kāi)發(fā)商投資活動(dòng)趨于保守，新開(kāi)工收縮，我們預(yù)判2015年供應(yīng)較2014年下降5%~10%（對(duì)比2012年，重點(diǎn)城市供應(yīng)較2011年持平）。
　　
　　2、行業(yè)庫(kù)存去化周期在年底出現(xiàn)改善跡象。
　　
　　截止9月底，我們監(jiān)控的庫(kù)存去化月數(shù)指標(biāo)從7月高點(diǎn)的16.9個(gè)月小幅降低至16個(gè)月左右，而2011~2012年周期，庫(kù)存去化月數(shù)高點(diǎn)出現(xiàn)在2012年1月，為17.9個(gè)月，之后迅速降低至2012年8月的9.0個(gè)月。
　　
　　3、資金價(jià)格方面，預(yù)計(jì)2015年實(shí)際利率平穩(wěn)回落，回落速度緩于2012年。
　　
　　根據(jù)中金宏觀(guān)組預(yù)測(cè)，2015全年將有兩次降息，而CPI同比增速將滑落至1.4%的低位（2014年預(yù)測(cè)：2.0%），意味著實(shí)際利率在2015年將呈現(xiàn)穩(wěn)步小幅回落趨勢(shì)，回落速度緩于2012年，而實(shí)際利率與房?jī)r(jià)負(fù)相關(guān)，預(yù)示著2015年房?jī)r(jià)平穩(wěn)。
　　
　　4、2013年開(kāi)始，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步由住房短缺時(shí)代走向升級(jí)改善時(shí)代，標(biāo)志性事件是戶(hù)均1套房的實(shí)現(xiàn)。
　　
　　我們認(rèn)為，未來(lái)住房潛在需求將逐年下降，市場(chǎng)重心轉(zhuǎn)為“改善”+“保障”，調(diào)控政策也將由2010~2013年的壓制需求轉(zhuǎn)為鼓勵(lì)住房消費(fèi)、防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
　　
　　5、土地制度：鼓勵(lì)舊城改造，嚴(yán)控特大型城市新增建設(shè)用地；或?qū)⒂懈男?城市更新的制度性框架出臺(tái)。
　　
　　6、2015年是房地產(chǎn)投資的“小年”，預(yù)計(jì)投資增速降速至8%,新開(kāi)工面積同比下降10%。
　　
　　7、歷史上看，房地產(chǎn)投資增速是到位資金來(lái)源及行業(yè)銷(xiāo)售額的滯后指標(biāo)，2014年行業(yè)到位資金的快速下降將繼續(xù)拖累房地產(chǎn)投資增速；
　　
　　目前行業(yè)可售庫(kù)存依然在高位，拿地未有明顯起色，預(yù)期2015年新開(kāi)工將繼續(xù)縮減，從產(chǎn)業(yè)邏輯鏈看，行業(yè)投資增速恢復(fù)上行需要等待可售庫(kù)存系統(tǒng)性下降，拿地恢復(fù)時(shí)點(diǎn)或在2015年2季度及以后。
　　
　　8、按揭貸款支持將有所好轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)5%左右，銷(xiāo)售面積同比增速3%。
　　
　　行業(yè)銷(xiāo)售指標(biāo)的先行指標(biāo)則是信貸增速，中金宏觀(guān)組預(yù)計(jì)2015年M2增速依然將保持13%的同比增長(zhǎng)，新增信貸額達(dá)9.5萬(wàn)億元，按照過(guò)往經(jīng)驗(yàn)，新增信貸的15%~20%將用于按揭貸款投放，加上按揭貸款到期釋放出的按揭額度，我們估計(jì)全年新發(fā)放按揭貸款將在3.4萬(wàn)億左右，同比增長(zhǎng)14%,將支持住宅銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)5%至6.91萬(wàn)億。
　　
　　9、大重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)顯示，2015年供需缺口將收窄，預(yù)計(jì)城市供應(yīng)同比下降7%,需求同比回暖9%。
　　
　　10、中小型城市面臨高基數(shù)，回暖幅度偏弱：而看到中小型城市，近年來(lái)逐步進(jìn)入市場(chǎng)發(fā)展的平穩(wěn)期（類(lèi)似二線(xiàn)城市的2009~2014年），限于高基數(shù)。
　　
　　我們預(yù)期2015年城市商品住宅銷(xiāo)售額同比漲幅分別為4%和-2%,明顯弱于一二線(xiàn)城市8%以上的整體水平。
　　
　　11、房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)2015年2季度之后才能回暖，環(huán)比調(diào)整幅度在5%以?xún)?nèi)，全年整體較為平穩(wěn)：
　　
　　過(guò)去十年的歷史經(jīng)驗(yàn)告訴我們，房?jī)r(jià)與實(shí)際利率呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系，而且居民存款定期化速度（表現(xiàn)為活期存款與定期存款增速差）則對(duì)房?jī)r(jià)具備一定程度領(lǐng)先關(guān)系。
　　
　　我們預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)在2015年2季度之后回暖，預(yù)計(jì)重點(diǎn)城市2015年的房?jī)r(jià)低點(diǎn)環(huán)比調(diào)整幅度在5%以?xún)?nèi)。
　　
　　12、存量住房戶(hù)均超過(guò)1套，測(cè)算空臵率達(dá)17.7%,未來(lái)需求轉(zhuǎn)向“居住升級(jí)”+“舊城改造”。
　　
　　我們測(cè)算，城鎮(zhèn)家庭共擁有存量房2.6億套，6.2億間，合計(jì)209億平米。
　　
　　13、國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，除非土地供給嚴(yán)格被控制，地產(chǎn)商高利潤(rùn)率不可持續(xù)。
　　
　　我們比對(duì)其他國(guó)家/地區(qū)開(kāi)發(fā)商發(fā)展經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，由于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商行業(yè)并未形成核心進(jìn)入壁壘，除了土地供給嚴(yán)格被控制的城市型經(jīng)濟(jì)體（比如香港），開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率均在20%左右波動(dòng)，而凈利潤(rùn)率都在10%以下。
　　
　　14、進(jìn)入地產(chǎn)“白銀”時(shí)代，銷(xiāo)售規(guī)模見(jiàn)頂、利潤(rùn)率下行、競(jìng)爭(zhēng)加劇之后，開(kāi)發(fā)商唯有轉(zhuǎn)型，存在布局重劃、產(chǎn)業(yè)拓展、模式切換三條路徑。
　　
　　縱覽各國(guó)/地區(qū)開(kāi)發(fā)商發(fā)展歷程，我們可以將開(kāi)發(fā)商的轉(zhuǎn)型之路歸結(jié)為“布局”、“產(chǎn)業(yè)”及“模式”三個(gè)維度，展望未來(lái)三到五年，我們預(yù)期在行業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)空間見(jiàn)頂情況下，將迎來(lái)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型良機(jī)。
　　
　　15、開(kāi)發(fā)商未來(lái)要重點(diǎn)布局“核心，核心還是核心”的前20%一二線(xiàn)城市。
　　
　　基于我們?cè)敿?xì)數(shù)據(jù)挖掘結(jié)果，40個(gè)一二線(xiàn)城市中，我們僅看好房地產(chǎn)市場(chǎng)飽和度較低、未來(lái)仍然具有潛力的前20%的一二線(xiàn)城市，如北京、上海、廣州、深圳、南京、廈門(mén)等城市。
　　
　　16、從產(chǎn)業(yè)發(fā)展角度看，我們認(rèn)為，未來(lái)主流大開(kāi)發(fā)商將更加傾向于縱向一體化，而中小型公司則實(shí)現(xiàn)跨領(lǐng)域多元化。
　　
　　縱覽各個(gè)國(guó)家、經(jīng)濟(jì)體中開(kāi)發(fā)商的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)。我們發(fā)現(xiàn)，在人口基數(shù)較大或者幅員遼闊的國(guó)家/經(jīng)濟(jì)體中，主流開(kāi)發(fā)商傾向于實(shí)現(xiàn)縱向一體化（比如美國(guó)1980年以來(lái)發(fā)展按揭貸款公司、日本開(kāi)發(fā)商介入建筑行業(yè)，提高持有物業(yè)比重），堅(jiān)守住宅開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈。
　　
　　而城市型經(jīng)濟(jì)體、海島型經(jīng)濟(jì)體，或者是中小型公司則“船小好調(diào)頭”，更容易實(shí)現(xiàn)跨領(lǐng)域多元化（比如香港、中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)開(kāi)發(fā)商，均在行業(yè)增長(zhǎng)空間見(jiàn)頂之后，涉入本城市/地區(qū)的其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展，比如公共交通、百貨、電子產(chǎn)業(yè)等等）。
　　
　　17、達(dá)到縱向一體化或者跨領(lǐng)域多元化的主要手段還是并購(gòu)，未來(lái)三到五年是產(chǎn)業(yè)并購(gòu)大發(fā)展時(shí)代。
　　
　　而同時(shí)，我們也看到，比如美國(guó)、中國(guó)臺(tái)灣等經(jīng)濟(jì)體，實(shí)現(xiàn)縱向一體化、跨領(lǐng)域多元化的主要路徑是通過(guò)并購(gòu)，而非自身培育。
　　
　　因此，在行業(yè)增長(zhǎng)空間見(jiàn)頂情況下，我們認(rèn)為，未來(lái)三到五年，中國(guó)將有更多地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)內(nèi)并購(gòu)案例（類(lèi)似美國(guó)1990-2002年間），及中小型公司跨行業(yè)多元化案例（類(lèi)似中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的1992年~2002年）出爐。
　　
　　18、傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商模式的核心要素是“優(yōu)質(zhì)土地獲取能力”+“資金運(yùn)用效率”。
　　
　　從價(jià)值鏈角度來(lái)講，開(kāi)發(fā)商核心價(jià)值來(lái)自于獲取的土地增值部分，背后核心支撐要素在于優(yōu)質(zhì)土地的獲取能力以及運(yùn)用資金效率。那么從模式上去思考轉(zhuǎn)型的方向，就必須在土地獲取、資金利用兩點(diǎn)上做文章。
　　
　　19、傳統(tǒng)大國(guó)經(jīng)濟(jì)體中，土地持有開(kāi)發(fā)商都是以國(guó)內(nèi)市場(chǎng)為主，因此行業(yè)下行周期中模式上需要降杠桿、輕資產(chǎn)。
　　
　　在大國(guó)經(jīng)濟(jì)體中，開(kāi)發(fā)商還是以資產(chǎn)持有的產(chǎn)業(yè)發(fā)展道路為主，價(jià)值鏈要素更加注重土地獲取，資金杠桿為土地發(fā)展服務(wù)，難以實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)性國(guó)際化。
　　
　　所以從日本、美國(guó)等國(guó)的開(kāi)發(fā)商業(yè)務(wù)布局來(lái)看，持有大量土地的重資產(chǎn)型開(kāi)發(fā)商，比如帕爾迪、三井不動(dòng)產(chǎn)等，其海外業(yè)務(wù)布局占到全部業(yè)務(wù)比重都在10%以?xún)?nèi)。而當(dāng)這些開(kāi)發(fā)商面臨行業(yè)下行周期時(shí)，多數(shù)的選擇是實(shí)現(xiàn)降杠桿，輕資產(chǎn)來(lái)應(yīng)對(duì)行業(yè)的波動(dòng)。
　　
　　20、實(shí)現(xiàn)國(guó)際化則需要高度的金融化，加杠桿實(shí)現(xiàn)跨地區(qū)、高回報(bào)的“小而美”。
　　
　　模式的另一個(gè)極端則是高度金融化，這個(gè)在商業(yè)地產(chǎn)、資本市場(chǎng)雙發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)體較為突出，往往出現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期后端（住宅建設(shè)量大幅萎縮或者處于城市型經(jīng)濟(jì)體），且金融業(yè)高度發(fā)展之后，其突出模式就是房地產(chǎn)基金的高速發(fā)展，脫離產(chǎn)業(yè)持有實(shí)現(xiàn)金融投資化、國(guó)際跨區(qū)域布局，比較典型的案例有新加坡的凱德臵地，美國(guó)的鐵獅門(mén)等等。