淺析物業(yè)服務(wù)合同的主體

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     《物業(yè)管理條例》第三十五條規(guī)定：“業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同?！睆倪@一條出發(fā)，顯然訂立物業(yè)服務(wù)合同的主體應(yīng)當(dāng)是業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

     但同樣是這份《物業(yè)管理條例》，在第十五條作了這樣的規(guī)定，“業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)……（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同?！睆倪@一條規(guī)定看，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該是業(yè)主的授權(quán)代理人，代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂服務(wù)合同。但該條并沒(méi)有明確業(yè)主委員會(huì)是以自己的名義，還是以業(yè)主的名義“簽訂物業(yè)服務(wù)合同”。

    因此，從上述《物業(yè)管理?xiàng)l例》兩個(gè)條款看，物業(yè)服務(wù)合同的簽訂主體會(huì)產(chǎn)生三種理解，即

    一是業(yè)主委員會(huì)以自己的名義與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，但該物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須是業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利在業(yè)主大會(huì)，而業(yè)主委員會(huì)僅僅是履行簽訂物業(yè)服務(wù)合同的手續(xù)，物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)的承受人是業(yè)主；

    二是業(yè)主委員會(huì)以自己的名義與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，但該物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須是業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利在業(yè)主大會(huì)，但業(yè)主委員會(huì)作為物業(yè)服務(wù)合同的簽訂一方，獨(dú)立承受物業(yè)服務(wù)合同項(xiàng)下的權(quán)利和義務(wù)；

    三是業(yè)主委員會(huì)以業(yè)主的名義，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主的授權(quán)代理人，不承受物業(yè)服務(wù)協(xié)議項(xiàng)下的權(quán)利和義務(wù)，物業(yè)服務(wù)協(xié)議的權(quán)利義務(wù)承受人為業(yè)主。

    對(duì)于物業(yè)服務(wù)合同的簽約主體，目前各地的做法也不統(tǒng)一?！渡虾Ｎ飿I(yè)服務(wù)合同》（2005版）在“使用說(shuō)明”第3條中是這樣表述的，“本示范文本所稱的甲方為業(yè)主大會(huì)，乙方為物業(yè)管理企業(yè)?！币簿褪钦f(shuō)，上海的物業(yè)服務(wù)合同示范文本是將業(yè)主大會(huì)作為簽約主體。

    而《北京市物業(yè)服務(wù)合同》（2008版）則考慮得更為細(xì)致和全面，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十條規(guī)定的，“只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)?！?nbsp;也就是說(shuō)，當(dāng)物業(yè)管理區(qū)域依法不成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)時(shí)，則直接由業(yè)主作為簽約主體。在這種情況下，《北京市物業(yè)服務(wù)合同》（2008版）則在“委托方（甲方）”一欄，給出了兩個(gè)選擇項(xiàng)，即[業(yè)主委員會(huì)]或[業(yè)主]，以供選擇使用。

    《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定相對(duì)模糊，各地方做法的不統(tǒng)一，使我們有必要思考兩個(gè)問(wèn)題，以幫助我們得出一個(gè)正式的結(jié)論：一是物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)究竟由誰(shuí)承擔(dān)？二是物業(yè)服務(wù)合同究竟以誰(shuí)的名義簽訂。

    要解決這兩個(gè)問(wèn)題，由于《物業(yè)服務(wù)合同》是合同的一種，我們必須回到《合同法》來(lái)探究法律關(guān)系的本源。我國(guó)《合同法》第二條規(guī)定：“本法所稱合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議?！币簿褪钦f(shuō)，一份合同一定是涉及民事權(quán)利義務(wù)的設(shè)立、變更或終止，同時(shí)這種民事權(quán)利義務(wù)的設(shè)立、變更或終止是存在于合同主體之間的。

    回過(guò)來(lái)我們?cè)倏础段飿I(yè)服務(wù)合同》，究竟涉及了哪些民事權(quán)利義務(wù)的設(shè)立、變更或終止，以及這些權(quán)利義務(wù)設(shè)立、變更或終止是存在于哪些主體之間。我們可以看到，《物業(yè)服務(wù)合同》中的權(quán)利義務(wù)最重要的包括以下兩項(xiàng)：

    1、物業(yè)服務(wù)的提供

    《上海物業(yè)服務(wù)合同》（2005版）第二條規(guī)定：“乙方為本物業(yè)治理區(qū)域的業(yè)主、物業(yè)使用人提供下列物業(yè)治理服務(wù)事項(xiàng)。”也就是說(shuō)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)對(duì)象是業(yè)主，而不是業(yè)主委員會(huì)。

    2、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的支付

    《上海物業(yè)服務(wù)合同》（2005版）第七條規(guī)定：“乙方根據(jù)下述約定，按建筑面積向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)?！币簿褪钦f(shuō)，業(yè)主是支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的直接義務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)并不是向業(yè)主委員會(huì)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，也不是通過(guò)業(yè)主委員會(huì)向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

    從上述兩點(diǎn)分析，可以得到結(jié)論，《物業(yè)服務(wù)合同》確定的是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的權(quán)利義務(wù)。

    同時(shí)，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第八條規(guī)定，“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益?！睆倪@一條款看出，盡管業(yè)主大會(huì)由全體業(yè)主組成，但業(yè)主大會(huì)本身并不直接承受《物業(yè)服務(wù)合同》中的權(quán)利義務(wù)，而是代表了業(yè)主的權(quán)利，且不承擔(dān)業(yè)主的義務(wù)。結(jié)合《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條和第三十五條，我們可以進(jìn)一步為業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的職能作如下定性：

    1、業(yè)主：是《物業(yè)服務(wù)合同》權(quán)利義務(wù)的承受主體，有權(quán)利享受物業(yè)服務(wù)，有義務(wù)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)；

    2、業(yè)主大會(huì)：是代表業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主體，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘過(guò)程中，是全體業(yè)主的代表，不承受《物業(yè)服務(wù)合同》的權(quán)利和義務(wù)；

    3、業(yè)主委員會(huì)：是代表業(yè)主簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》的主體，其代理范圍不僅受限于業(yè)主的授權(quán)，還必須符合業(yè)主代表大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的要求。

    解決了《物業(yè)服務(wù)合同》權(quán)利義務(wù)承受主體的問(wèn)題，進(jìn)一步我們需要解決《物業(yè)服務(wù)合同》簽訂主體是誰(shuí)的問(wèn)題。讓我們?cè)僖淮位氐健逗贤ā罚鶕?jù)《合同法》第四百零二條規(guī)定：“受托人以自己的名義，在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時(shí)知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據(jù)證明該合同只約束受托人和第三人的除外。”從這一條款可以得出結(jié)論，業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主的受托人，可以以自己的名義與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同，且物業(yè)服務(wù)合同直接約束于業(yè)主。從這個(gè)角度看，《北京市物業(yè)服務(wù)合同》（2008版）將業(yè)主委員會(huì)列為合同簽訂主體是正確的。

    那么，《物業(yè)服務(wù)合同》是否可以由業(yè)主直接簽訂呢？由于業(yè)主委員會(huì)的權(quán)源是來(lái)自于業(yè)主，從法理上講，業(yè)主完全有權(quán)利直接與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，特別是依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十條規(guī)定，“只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少”的，可以直接由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》。但是，當(dāng)業(yè)主人數(shù)較多，特別是住宅小區(qū)，《物業(yè)管理?xiàng)l例》同時(shí)也規(guī)定了“應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)?！睆倪@一角度看，《北京市物業(yè)服務(wù)合同》（2008版）將業(yè)主列為合同簽訂主體也是符合法律規(guī)定的。

    為了進(jìn)一步從反方向印證上述結(jié)論，我們?cè)賮?lái)看一下法院是如何看待這個(gè)問(wèn)題的。

最高人民法院2009年5月15日頒布，將于2009年10月1日實(shí)施的《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（“《解釋》”），在第一條就明確規(guī)定，“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力?！边@一條款確立了業(yè)主委員會(huì)作為《物業(yè)服務(wù)合同》的簽訂主體的合法性。

    該《解釋》第三條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。”第四條又規(guī)定：“業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。”這兩個(gè)條款確立了，盡管業(yè)主可能并不是《物業(yè)服務(wù)合同》的簽訂主體，但業(yè)主作為《物業(yè)服務(wù)合同》權(quán)利義務(wù)的承受人，能夠享受《物業(yè)服務(wù)合同》項(xiàng)下的民事權(quán)利，也需要承擔(dān)《物業(yè)服務(wù)合同》項(xiàng)下的民事義務(wù)。

    綜上所述，我們可以得出這樣的結(jié)論，即《物業(yè)服務(wù)合同》的簽訂根據(jù)情況不同可以是業(yè)主，也可以是業(yè)主委員會(huì)，《物業(yè)服務(wù)合同》的權(quán)利義務(wù)承受則只能是業(yè)主。而業(yè)主大會(huì)無(wú)論是作為《物業(yè)服務(wù)合同》的權(quán)利義務(wù)承受人，還是作為《物業(yè)服務(wù)合同》的簽訂人，均沒(méi)有法律上的依據(jù)。

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