投資房地產(chǎn)有風(fēng)險(xiǎn) 買房或難達(dá)到賺錢目的

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如果你一直夢(mèng)想著有一棟度假別墅，你是不是可以出手了呢？你是不是也可以換幢大房子？這的確很誘人。不過(guò)，如果你純粹為了賺錢，買房可能很難達(dá)到目的
    房地產(chǎn)可能變得越來(lái)越便宜，但買房永遠(yuǎn)是昂貴的。

    與很多逆向投資者一樣，隨著壞消息增多，我對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱情不斷高漲。就在上周，美國(guó)聯(lián)邦儲(chǔ)備委員會(huì)關(guān)于地區(qū)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀的“黃皮書”顯示，住房市場(chǎng)繼續(xù)走軟，一些地區(qū)房屋銷
售放緩，價(jià)格下挫。

    如果你一直夢(mèng)想著有一棟度假別墅，你是不是可以出手了呢？你是不是也可以換幢大房子？這的確很誘人。不過(guò)，如果你純粹為了賺錢，買房可能很難達(dá)到目的。

    先算算成本吧。當(dāng)你分析房屋回報(bào)時(shí)，最重要的是記住兩點(diǎn)。首先，房?jī)r(jià)升值幅度一直很溫和，前些年急劇飆升的日子已經(jīng)一去不復(fù)返。聯(lián)邦住房貸款抵押公司的數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去30年中，美國(guó)房?jī)r(jià)的年升幅平均為6.2%，而通貨膨脹率為4.3%。比通貨膨脹率高出1.9個(gè)百分點(diǎn)的升幅實(shí)在不值一提。

    更糟糕的是，在最近十年火爆一陣后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的回報(bào)率可能會(huì)更低。當(dāng)你盤算著是否要換幢大房子或者買第二套房屋的時(shí)候，你真正關(guān)注的應(yīng)該是你的房屋收入。這種收入可以以房租的形式體現(xiàn)；如果自住，那么就是你“應(yīng)投入的房租”，即假設(shè)你不買房可能支付的房租。每年你可能收獲相當(dāng)于房屋價(jià)值7%或8%的房租，不過(guò)，這也要看地段的好壞。

    下面我們來(lái)談?wù)劦诙c(diǎn)。擁有房屋實(shí)在是成本高昂。事實(shí)上，它已經(jīng)與持有共同基金的成本不相上下。購(gòu)買共同基金不僅要支付3%左右的年費(fèi)，出售的時(shí)候還要支付5%-6%的手續(xù)費(fèi)。你賣房的時(shí)候支付的傭金，就相當(dāng)于賣出共同基金的手續(xù)費(fèi)，而地產(chǎn)稅、房屋保險(xiǎn)和維護(hù)成本則可看作共同基金3%的年費(fèi)。如果算上裝修成本和抵押貸款成本，你的年支出更高。不過(guò)，如果不算這部分成本也無(wú)可厚非：房屋裝修屬于選擇性支出，抵押貸款是借款成本，不是擁有房屋的固有成本。

    下面再?gòu)姆孔饨嵌瓤匆幌?。如果你從房?jī)r(jià)升值部分中減去擁有房屋的成本，

你的回報(bào)可能趕不上通貨膨脹———甚至可能虧損。的確，如果你有抵押貸款，你可以享受杠桿收益，但杠桿同樣可以讓你一敗涂地。事實(shí)上，從當(dāng)前水平來(lái)看，房?jī)r(jià)的上漲速度可能落后于6.4%的30年期固定利率抵押貸款率。也許你會(huì)問(wèn)：考慮到抵押貸款稅收減免后，會(huì)不會(huì)好些？可事實(shí)是即便你算上這部分省下的稅費(fèi)，也未必能從這種杠桿中受益。

    總而言之，目前也許是進(jìn)入房地產(chǎn)的好時(shí)機(jī)，但我并不是在做市場(chǎng)預(yù)期。坦率地說(shuō)，房地產(chǎn)價(jià)格每年是否能漲4%-6%并不重要，重要的是長(zhǎng)期收益。問(wèn)問(wèn)精明的房主，他們會(huì)告訴你，投資房地產(chǎn)成功的關(guān)鍵在于選好地段，有好的房客，有穩(wěn)定的租金收入。

    如果你不想做房東，只是在考慮換幢大房子或者買套度假別墅自己住。如果是這種情況，你可能就很難有收益了，因?yàn)槟悴粫?huì)有任何房租收入，扣除所有成本，就算房子升值你可能也得不到什么。不過(guò)，如果你資金充裕，而且確實(shí)能從中獲得樂(lè)趣，可以考慮買一幢鄉(xiāng)村小別墅享受一下。顯然，2007年買要比2005年買合算得多。不過(guò)千萬(wàn)不要騙自己：你這樣做并不是房地產(chǎn)投資———而是在消費(fèi)。