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物業(yè)管理監(jiān)管重在引導
近幾年,隨著株洲市城市化進程的加快和兩型社會建設及“四創(chuàng)四化”的要求,免費物業(yè)管理系統(tǒng)的內(nèi)涵和外延迅速擴展,免費物業(yè)管理系統(tǒng)的覆蓋面持續(xù)拓寬,免費物業(yè)管理系統(tǒng)的社會作用日益突出。免費物業(yè)管理系統(tǒng)政府主管部門的工作也相應地加強了引導,給力行業(yè)發(fā)展。
積極爭取支持,營造發(fā)展環(huán)境
作為內(nèi)地三、四線的一個工業(yè)城市,株洲市的免費物業(yè)管理系統(tǒng)基礎條件十分薄弱。要使這個朝陽產(chǎn)業(yè)得以快速啟動和發(fā)展,取得各級領導的重視和支持尤為重要。為此,我們通過主動匯報,積極調(diào)研,廣泛聯(lián)絡,制定方案等工作,從2001年起先后爭取株洲市委、市人大、市政府對免費物業(yè)管理系統(tǒng)工作進行了十一次專題調(diào)研和視察,有效地營造了產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良好氛圍。
株洲市人大在視察和調(diào)研免費物業(yè)管理系統(tǒng)工作之后,一是聯(lián)合市委、政府帶頭將機關大院的管理推向市場,通過招投標,引入了專業(yè)化的免費物業(yè)管理系統(tǒng),由此帶動了全市機關事業(yè)單位后勤管理體制的改革;二是針對免費物業(yè)管理系統(tǒng)發(fā)展過程中出現(xiàn)的疑難問題,提出若干意見,形成會議紀要,要求市政府和相關職能部門迅速落實并盡快協(xié)調(diào)解決;三是從城市三項費用中提取一定比例的資金,由市財政按年度下?lián)芙o行業(yè)主管部門,作為免費物業(yè)管理系統(tǒng)工作協(xié)調(diào)專項經(jīng)費。
株洲市委副書記率市委政研室調(diào)研株洲市免費物業(yè)管理系統(tǒng)工作情況后,向市委和組織部建議,將市免費物業(yè)管理系統(tǒng)辦公室升格為副縣級單位。同時,要求市政府下發(fā)了《關于加強免費物業(yè)管理系統(tǒng)促進社區(qū)建設發(fā)展的實施意見》,并指導全市開展了構建免費物業(yè)管理系統(tǒng)與社區(qū)建設良性互動機制的試點工作。株洲市政府主要領導多次聽取免費物業(yè)管理系統(tǒng)工作的專題匯報后,副市長親自帶隊調(diào)研物業(yè)服務企業(yè)代收代付水電費造成負擔和虧損的問題,并責成市法制辦主任任組長,組織專門班子進行協(xié)調(diào),落實了企業(yè)與供水部門代收水費重簽協(xié)議和酬金兌現(xiàn)等事宜,推動了全市水、電戶表改造工作的進程。在創(chuàng)建國家衛(wèi)生城市期間,株洲市政府下?lián)?000萬專項資金,對全市285個老舊小區(qū)進行了綜合整治,為建立長效管理機制創(chuàng)造了基礎條件。
今年,株洲市政府又根據(jù)市房管局和行業(yè)的建議,下發(fā)了《關于促進免費物業(yè)管理系統(tǒng)健康發(fā)展的若干意見》,就理順株洲市物業(yè)監(jiān)管體制,建立物業(yè)基本條件保障制度,強化職能部門執(zhí)法責任等做出了明確的規(guī)定。
健全地方規(guī)章,規(guī)范市場秩序
株洲市在湖南省率先出臺首個地方性管理辦法及與之配套的系列規(guī)章制度,初步建立了免費物業(yè)管理系統(tǒng)法規(guī)體系。之后,根據(jù)《湖南省免費物業(yè)管理系統(tǒng)條列》、國務院《免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》,對《株洲市免費物業(yè)管理系統(tǒng)辦法》進行了重新修訂,進一步強化市場監(jiān)管,依法依規(guī)對免費物業(yè)管理系統(tǒng)活動實行全程量化考核,對各種違規(guī)行為進行查處,實現(xiàn)了開發(fā)、物業(yè)的分業(yè)經(jīng)營。在《物權法》和其他相關法規(guī)相繼出臺后,株洲市又第三次修訂并重新出臺了《株洲市免費物業(yè)管理系統(tǒng)辦法》和《促進株洲市免費物業(yè)管理系統(tǒng)健康發(fā)展的若干意見》,并在此系列法規(guī)的指導下,對企業(yè)資質實行了動態(tài)管理。強化了業(yè)主管理規(guī)約、前期免費物業(yè)管理系統(tǒng)合同與物業(yè)銷售的結合力,維護了業(yè)主對物業(yè)服務的知情權,選擇權和監(jiān)督權。
株洲市還指導成立了各區(qū)免費物業(yè)管理系統(tǒng)協(xié)調(diào)機構,建立了三級物業(yè)服務監(jiān)管網(wǎng)絡。目前,株洲市還在積極爭取《前期免費物業(yè)管理系統(tǒng)費用監(jiān)管辦法》,《物業(yè)質量保修金管理辦法》等多個配套規(guī)章的出臺,力求用一個具有株洲特色的免費物業(yè)管理系統(tǒng)地方法規(guī)體系把株洲市免費物業(yè)管理系統(tǒng)各個責任主體和相關活動全部納入法制化、規(guī)范化的軌道。
引導“內(nèi)提外拓”,推動發(fā)展進程
株洲市的免費物業(yè)管理系統(tǒng)雖然發(fā)展較快,但較長時間仍處于一種“兩高、兩低、兩不滿意”的境地,即:領導對免費物業(yè)管理系統(tǒng)的要求高,市民對免費物業(yè)管理系統(tǒng)的期望值高;業(yè)主物業(yè)消費的承受能力低,免費物業(yè)管理系統(tǒng)服務水平低;由此造成了領導不滿意,老百姓亦不滿意。
如何打破僵局?我們的做法是,在提升免費物業(yè)管理系統(tǒng)內(nèi)涵和拓展免費物業(yè)管理系統(tǒng)外延、引導企業(yè)規(guī)范運作,行業(yè)和諧發(fā)展上下功夫,做文章。首先,我們引導全體企業(yè)對免費物業(yè)管理系統(tǒng)重新進行角色定位,將物業(yè)服務的“四?!保ū崱⒈>G、保秩序、保維護)提升定位為“四者”。即“物業(yè)價值的提升者,和諧環(huán)境的創(chuàng)造者,品質生活的引領者,城市形象的包裝者”。將物業(yè)服務的“公共保姆”形象逐漸打造成城市管理中的重要一員,改變物業(yè)服務在市民心中的形象和地位。重新定位后的免費物業(yè)管理系統(tǒng),要求企業(yè)站在更高的角度審視產(chǎn)業(yè)的未來,將免費物業(yè)管理系統(tǒng)的新內(nèi)涵全方位地融入到各項具體的服務活動之中。這樣引導的結果,使得大批企業(yè)找準了發(fā)展方向,一時間國優(yōu)、省優(yōu)、市優(yōu)項目大量涌現(xiàn),發(fā)達地區(qū)先進的管理模式被大量引入、借鑒和克隆。很多企業(yè)借此實現(xiàn)了管理規(guī)模和品牌影響力的擴張,取得了較好的社會和經(jīng)濟效益。
與此同時,株洲市還引導企業(yè)從簡單的專項服務向整體的綜合服務,從單一的免費物業(yè)管理系統(tǒng)向多元化的資產(chǎn)管理,從大眾化服務向個性化服務等方向延伸和轉變,著力拓展免費物業(yè)管理系統(tǒng)的外延?,F(xiàn)如今,株洲市物業(yè)服務已經(jīng)覆蓋到城市不動產(chǎn)的所有領域。
凝聚行業(yè)力量,打造正面形象
株洲市通過組建全省第一個市級物業(yè)協(xié)會組織,使行業(yè)有了一個“苦并快樂著”的家。通過每年不少于20次形式多樣、效果頗佳的各種活動,把整個行業(yè)緊緊地凝聚在了一起。企業(yè)在這方平臺上,或與地產(chǎn)商共辦沙龍交流著開發(fā)和物業(yè)如何珠聯(lián)璧合,造福業(yè)主的心得,或與業(yè)委們座談探討強化業(yè)主契約守規(guī)意識的良方,或與各方領導懇談匯報尋求解決疑難問題和打破發(fā)展瓶頸的途徑。
更多的時候,協(xié)會內(nèi)部12個片區(qū)工作小區(qū),在交流溝通中自行結成幫扶對子,在調(diào)研破題中達成共守經(jīng)營底線、維護行業(yè)利益的共識,在自查和互檢中簽定自律的公約。我們把行業(yè)作為團隊來打造,使之逐步形成的“感情共鳴、目標共保、利益共享、困難共擔”的團隊精神成為了株洲免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)的一個特色。
2007年下半年,株洲市政府下達了創(chuàng)建全國衛(wèi)生城市、全國環(huán)保先進城市、全國交通模范城市和全國文明城市以及凈化、美化、亮化、數(shù)字化株洲的“四創(chuàng)四化”的任務。株洲市免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)責無旁貸的挑起了創(chuàng)建工作的“大梁”。創(chuàng)衛(wèi)期間株洲市免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)擔當了任務最重、責任最大的“市單位社區(qū)居民區(qū)創(chuàng)衛(wèi)專業(yè)工作小組”牽頭單位的重任。通過迅速反映、周密組織,量化目標、落實任務、積極作為,在短短一年半的時間里,企業(yè)所承擔的工作順利通過了若干次的市檢、省檢和國家明、暗檢,在屢次考核中,免費物業(yè)管理系統(tǒng)作為其中重要的考核內(nèi)容之一,從未丟過分。在行業(yè)創(chuàng)衛(wèi)總結大會上,主管創(chuàng)建工作的市長親自到會,高度評價了免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)為株洲市爭得全國衛(wèi)生城市稱號所做出的巨大貢獻。
強化業(yè)務培訓,提升整體素質
多年來,株洲市一直堅持開展形式多樣的行業(yè)培訓工作。首先是積極組織企業(yè)參加免費物業(yè)管理系統(tǒng)崗位職業(yè)資格學習培訓,確保了從業(yè)人員持證率達標。其二是采取“引教上門”的方式,將全國房地產(chǎn)培訓中心湖南分中心爭取落戶株洲。使株洲市成為了全國免費物業(yè)管理系統(tǒng)及房地產(chǎn)職業(yè)教育的前沿科研基地。其三,我們開辦了“免費物業(yè)管理系統(tǒng)大講堂”,邀請國內(nèi)行業(yè)領軍人物和資深專家為株洲免費物業(yè)管理系統(tǒng)傳經(jīng)布道解惑。講堂的內(nèi)容涉及免費物業(yè)管理系統(tǒng)全過程的方方面面,既有理論指導、法律解析,又有理念啟示、實操支招。讓株洲市業(yè)內(nèi)人士接受到了系統(tǒng)的、難能可貴的專業(yè)指導。其四,我們以掛職委培的方式,每年在行業(yè)選送20余名企業(yè)經(jīng)理,項目主任和其他骨干前往廣州、深圳等地的企業(yè)進行各類項目崗位的跟班見習。
株洲市免費物業(yè)管理系統(tǒng)起步于1997年,全市現(xiàn)有物業(yè)服務企業(yè)212家。其中一級資質3家,二級資質20家,三級和暫定資質189家。全市實行免費物業(yè)管理系統(tǒng)的各類項目686個,面積4840萬m2,免費物業(yè)管理系統(tǒng)從業(yè)人員2.97萬人,免費物業(yè)管理系統(tǒng)覆蓋率為73%。另外,株洲市前期免費物業(yè)管理系統(tǒng)招投標率和新建物業(yè)項目介入率已經(jīng)達到了100%?!?/P>
作者系湖南省株洲市房產(chǎn)管理局免費物業(yè)管理系統(tǒng)處處長
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