重慶公租房戰(zhàn)略：管好與建好同等重要

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原載于《現(xiàn)代物業(yè)·新業(yè)主》2011年01期/總176期

房市虛火，何以退燒？蝸居之苦，誰(shuí)人知曉？何以解憂，優(yōu)先選擇公租房？何時(shí)能“安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏”……筆者愿與業(yè)界共同見(jiàn)證重慶公租房風(fēng)采！

戰(zhàn)略定位

據(jù)近期中國(guó)社科院發(fā)布的《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》觀點(diǎn)，目前我國(guó)85%的家庭無(wú)能力購(gòu)商品房。中國(guó)的中低收入者占到了全體居民的70%—80%，他們中的絕大多數(shù)都無(wú)法輕松支付居高不下的房?jī)r(jià)。2010年1月，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了針對(duì)樓市的較嚴(yán)厲的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，簡(jiǎn)稱為“國(guó)十一條”，要求政府在“商品房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，要切實(shí)增加限價(jià)商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房供應(yīng)”。早在2009年12月，針對(duì)國(guó)情、市情和民生需求，重慶市委書記薄熙來(lái)在重慶經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上正式公開(kāi)提出了公租房建設(shè)計(jì)劃。市長(zhǎng)黃奇帆提出：重慶30%—40%的中等偏下收入群體，由政府提供的公共租賃住房和棚戶區(qū)、城中村改造的安置房予以保障；60%—70%的中高收入群體由市場(chǎng)提供的商品房解決。市長(zhǎng)對(duì)外宣布重大決策，要為新生代城市居民——大學(xué)畢業(yè)生、外來(lái)工作人員等“夾心層”興建“公共租賃房”，并加大投資力度，以此作為重慶未來(lái)十年保障住房政策的重點(diǎn)，公租房將成為重慶住房保障體系的三支大柱之一。據(jù)相關(guān)文件，重慶公租房的內(nèi)涵明確為：在住房市場(chǎng)化大背景下，由政府提供政策支持，限定套型面積和提供優(yōu)惠租賃價(jià)格，由政府或委托的機(jī)構(gòu)持有產(chǎn)權(quán)，面向在重慶市就業(yè)的無(wú)住房人員或住房困難家庭租賃的房屋。

進(jìn)展

各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)高度重視，決策神速。作為責(zé)任政府，緊抓民生工程，讓“安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏”迅速有可能變成現(xiàn)實(shí)。2009年10月起，重慶市委、市政府就啟動(dòng)公租房建設(shè)計(jì)劃，薄熙來(lái)書記先后三次專題研究公租房建設(shè)方案，市委常委會(huì)兩次聽(tīng)取公租房建設(shè)方案匯報(bào)，市政府組織相關(guān)部門16次醞釀?dòng)懻摴夥拷ㄔO(shè)方案。2010年2月28日，首片公租房在重慶渝北鴛鴦片區(qū)正式開(kāi)工，拉開(kāi)了全市大規(guī)模建設(shè)公租房的序幕，該項(xiàng)目總建面100萬(wàn)平方米，擬吸納1.89萬(wàn)戶入住，主力戶型50—60平方米，租金約10元/平方米。目前，已有25棟樓封頂。

配套政策法規(guī)及時(shí)跟進(jìn)，強(qiáng)化公租房專項(xiàng)行政管理。重慶市政府、人大常委會(huì)已討論通過(guò)了《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》，并向社會(huì)公布。為力保公租房能有效運(yùn)行管理，2010年7月29日，重慶市公租房管理局掛牌成立。

完善規(guī)劃，明確目標(biāo)。從2010年起三年內(nèi)每年建設(shè)1,000萬(wàn)平方米，后幾年視社會(huì)需要再建1,000萬(wàn)平方米或更多面積的公租房，未來(lái)若干年重慶將建設(shè)4,000萬(wàn)平方米公租房。實(shí)行商品房、公共租賃房無(wú)差別的“混建”模式，高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)規(guī)劃建設(shè)。公租房項(xiàng)目布局在內(nèi)外環(huán)線之間的21個(gè)大型聚居區(qū)中，公租房樓盤與商品房樓盤按照1：3配置，共同形成20萬(wàn)人口左右的城市生活大社區(qū)。人均建設(shè)面積20—30平方米之間，戶型面積35—80平方米，60平方米以下占85%以上，按建面10%進(jìn)行公建配套，約400元/平方米的簡(jiǎn)裝，公租房約80萬(wàn)套，大體可解決200多萬(wàn)中低收入群體的住房問(wèn)題。

明確準(zhǔn)入用戶條件和項(xiàng)目運(yùn)行方式。目前規(guī)定，年滿18周歲，在重慶有穩(wěn)定工作和收入來(lái)源，具有租金支付能力的本市無(wú)住房或家庭人均住房建筑面積低于13平方米的本市住房困難家庭、大中專院校及職校畢業(yè)就業(yè)的無(wú)住房人員、進(jìn)城務(wù)工及外地來(lái)渝工作的無(wú)住房人員，均可申請(qǐng)我市的公共租賃住房。目前的低收入標(biāo)準(zhǔn)為單身人士月收入2,000元以下，家庭月收入3,000元以下。此外，重慶市、區(qū)引進(jìn)的特殊專業(yè)人才和在重慶工作的省部級(jí)以上勞模、二等功以上復(fù)轉(zhuǎn)軍人等住房困難者，按屬地原則申請(qǐng)，可不受收入標(biāo)準(zhǔn)限制，租金為同類商品房市價(jià)的60%左右；五年后可以購(gòu)買自住，如果業(yè)主需要另購(gòu)更大商品房，可將售后公租房以原價(jià)加上相應(yīng)活期利息，由原公租房管理機(jī)構(gòu)回購(gòu)，不能隨意外售。

 在重慶形成公租房的公建體制，由政府的公租房管理局投資建設(shè)或收購(gòu)房源為最主要投資建設(shè)模式。建設(shè)主體明確為市政府和區(qū)縣政府。公租房產(chǎn)權(quán)由國(guó)有的重慶地產(chǎn)集團(tuán)或區(qū)縣政府性投資公司持有。目前，政府全資持有的地方投融資平臺(tái)公司重慶地產(chǎn)集團(tuán)、重慶城市建設(shè)投資公司承擔(dān)了主要建設(shè)任務(wù)。城投公司三年內(nèi)將投資300億元，建設(shè)約1,000萬(wàn)平方米，承諾2011年上半年將有35萬(wàn)低收入群體入住公租房。

形成政府先導(dǎo)型的建設(shè)資金保障機(jī)制。重慶未來(lái)三年建成3,000萬(wàn)平方米公租房，投資規(guī)模約為750億元以上。計(jì)劃其中250億元由政府投入，其余500億元通過(guò)融資方式解決。政府200多億元的先期投入由四部分組成：1、中央安排的專項(xiàng)資金和財(cái)政年度預(yù)算安排資金；2、土地劃撥相當(dāng)于投入，如拿出主城儲(chǔ)備地3萬(wàn)畝，至少相當(dāng)于150億元；3、每年商品房土地出讓收益的5%用于支持公共租賃住房建設(shè)，三年共計(jì)約30億—40億元；4、減免建設(shè)環(huán)節(jié)相關(guān)稅費(fèi)。由于公租房建設(shè)與使用具有政府保障和公共屬性，今后遭遇的風(fēng)險(xiǎn)小，收益有保障，各類社會(huì)資金興趣大，融資渠道比較暢通。

戰(zhàn)略意義

經(jīng)濟(jì)意義：公租房的建設(shè)打破了政府瘋狂賣地、“賣光吃光”的土地財(cái)政怪圈。在城市化加速發(fā)展的過(guò)程中，人口涌入城市產(chǎn)生的人口紅利和土地增值，如果全部流入少數(shù)開(kāi)發(fā)商手中，那將是全民的不幸。政府當(dāng)審時(shí)度勢(shì)，越是土地好賣越要慎重，賣地生財(cái)不如持地生財(cái)，今天的投入每年有利息上的回報(bào)，最大回報(bào)還在于數(shù)年后地價(jià)、房?jī)r(jià)的大量增值。這些重估價(jià)值，可以使我們的政府自豪地成為擁有巨量資產(chǎn)的政府，而不是“破產(chǎn)”政府。今天投入的“750億”，十年后也許會(huì)是“7,500億”的價(jià)值，國(guó)資保值升值功能值得期待。就有創(chuàng)業(yè)沖動(dòng)和創(chuàng)業(yè)能力的市民而言，為解決住房問(wèn)題花巨額資本金并不合算，不如用本金創(chuàng)業(yè)，用利息租房，刺激市民的多種創(chuàng)業(yè)模式。

政治意義：我國(guó)的住房制度經(jīng)歷了從“大公”到“大私”的過(guò)程?！按蠊睍r(shí)代住房由公家或單位所有，職工只能緩慢等待分配住房，住房條件長(zhǎng)期得不到改善；“大私”時(shí)代強(qiáng)調(diào)市民持有產(chǎn)權(quán)，釋放了市民財(cái)力，加速了住房問(wèn)題的解決。但就現(xiàn)階段來(lái)說(shuō)社會(huì)長(zhǎng)期都是分階層的，都有中低收入者，房屋作為不動(dòng)產(chǎn)和巨大價(jià)值消費(fèi)品，總是會(huì)有人買不起。但買不起不一定租不起，要讓全體市民人人體面地、有尊嚴(yán)地工作、生活，而不形成城市貧民窟街區(qū)，防范社會(huì)過(guò)度分化而導(dǎo)致墜落和各種矛盾尖銳激化，推行公租房戰(zhàn)略既是對(duì)過(guò)去相關(guān)住房政策的糾偏，也是構(gòu)建和諧人居環(huán)境的大手筆策略。該民生工程系民心所向也是鞏固政權(quán)的必然選擇。

環(huán)境意義：由于公租房的高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)規(guī)劃建設(shè)，大多布局在輕軌沿線或交通較好的地區(qū)，容積率約3.8，完全參照商業(yè)樓盤的標(biāo)準(zhǔn)，配套學(xué)校、醫(yī)院、商店、銀行及健身、圖書館等設(shè)施和場(chǎng)地。房租只考慮成本中貸款利息、房屋維修管理費(fèi)用等因素，約相當(dāng)于同類商品房市場(chǎng)租金的60％。這將吸引那些長(zhǎng)期蝸居在城市各個(gè)“陰暗”角落的“夾心層”傾巢出動(dòng)，拋舊圖新，刺激老舊房業(yè)主改造環(huán)境，帶動(dòng)整個(gè)城市環(huán)境品質(zhì)的升級(jí)，從而使整個(gè)城市對(duì)外形象不斷提升，吸引力增強(qiáng)，投資環(huán)境也隨之不斷升級(jí)。

調(diào)控意義：2010年3月全國(guó)兩會(huì)期間，中央領(lǐng)導(dǎo)曾表示要嚴(yán)控房?jī)r(jià)非理性上漲，引發(fā)了“房?jī)r(jià)由總經(jīng)理說(shuō)了算還是總理說(shuō)了算”的議論。此后，國(guó)家采取了較嚴(yán)厲的房市調(diào)控政策，房?jī)r(jià)一度有所調(diào)整，但仍然緩慢上漲，因此年度原材料價(jià)格上漲等因素，2011年房?jī)r(jià)或許會(huì)有報(bào)復(fù)性反彈，可見(jiàn)，政府直接干預(yù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)難度很大。而建設(shè)公租房則變被動(dòng)為主動(dòng)，從需求上分流被動(dòng)購(gòu)買家庭，減少房奴式的購(gòu)房群體，使商品房的消費(fèi)者變得更加真實(shí)、準(zhǔn)確，也將使購(gòu)房群體大大縮水，商品房趨漲壓力會(huì)大大減輕，盲目漲價(jià)會(huì)有較大市場(chǎng)認(rèn)可風(fēng)險(xiǎn)，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)房市價(jià)格的間接調(diào)控和抑制。

管理建議

建好后的公租房和普通商品房一樣要實(shí)施免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)。誰(shuí)來(lái)管、怎么管，也是必須考慮的問(wèn)題。筆者對(duì)公租房的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)提出如下建議：

強(qiáng)力推進(jìn)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的前期介入。由于公租房的產(chǎn)權(quán)人目前還算很單一，五年之后才有所變化，但估計(jì)永遠(yuǎn)以“公”為主體。這樣，有條件讓建設(shè)方與管理方站在同一條戰(zhàn)線上，以建好項(xiàng)目為共同的目標(biāo)，尊重各自的專業(yè)特長(zhǎng)和優(yōu)勢(shì)，盡可能發(fā)揮和采用管理單位對(duì)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑、安裝、裝修等領(lǐng)域的經(jīng)驗(yàn)和具體建議。盡可能科學(xué)、合理、低成本建好項(xiàng)目，使今后的維修養(yǎng)護(hù)變得更容易且成本較低。

盡早以公開(kāi)招投標(biāo)方式聘請(qǐng)優(yōu)秀免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)管理公租房項(xiàng)目。重慶市國(guó)土資源和房屋管理局局長(zhǎng)張定宇表示，公租房小區(qū)跟普通小區(qū)一樣，也要實(shí)行免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)，將通過(guò)招投標(biāo)的方式公開(kāi)選聘免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司，為公租房小區(qū)提供專業(yè)的物業(yè)服務(wù)；還要引入智能化的門禁系統(tǒng)和水、電、氣費(fèi)收繳系統(tǒng)，用科學(xué)的管理理念、先進(jìn)的管理技術(shù)進(jìn)行規(guī)范化管理。建議面向全國(guó)發(fā)布項(xiàng)目招標(biāo)公告，首先劃定項(xiàng)目區(qū)域，擬定管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，選拔國(guó)家二級(jí)以上資質(zhì)物管企業(yè)擔(dān)任項(xiàng)目管理者。

成立永不“沒(méi)落”的產(chǎn)權(quán)人、使用人自治管理組織機(jī)構(gòu)。市長(zhǎng)曾強(qiáng)調(diào)，公租房永遠(yuǎn)姓“公”。不管五年后是否有人購(gòu)買，按目前方式運(yùn)作，公租房項(xiàng)目將會(huì)長(zhǎng)期以“公”為主，由此，公租房管理的決定權(quán)將屬于政府主管部門及其指定的運(yùn)作機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)成立產(chǎn)權(quán)人和使用人代表組成的自治管理機(jī)構(gòu)，代表產(chǎn)權(quán)人和使用人的利益和需求，與物業(yè)服務(wù)公司配合，形成良性互動(dòng)機(jī)制。

改進(jìn)物管經(jīng)費(fèi)籌集與使用辦法。物管經(jīng)費(fèi)分大修資金和常規(guī)物管費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)等。常規(guī)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳逃不脫由高到低至難以維持的“宿命”。公租房可以做到物管費(fèi)與租金捆綁在一起，租金中已包含物業(yè)維修資金。由于所有權(quán)的單一性，建議小修費(fèi)也在租金中考慮，常規(guī)服務(wù)費(fèi)可在租金外按服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的差異，分別按合同期確定，但收取應(yīng)與租金一起收取或支付，收齊后，產(chǎn)權(quán)單位再一次性拔付給物業(yè)服務(wù)公司，可以避免物管費(fèi)收繳率的由高至低變化。也可以優(yōu)先選擇以酬金制模式擬定年度服務(wù)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)容等。

公租房同樣需要形成一面物管服務(wù)旗幟。公租房雖然面向中低收入的“夾心層”，但他們大多屬于成長(zhǎng)中的新市民，素質(zhì)大多不低，哪怕是進(jìn)城的民工，也是村中最聰明的群體。政府也考慮到創(chuàng)業(yè)群體需要扶持，也需要受到尊重和體面生活，公租房項(xiàng)目的管理和服務(wù)不能輸于同類商品房項(xiàng)目。由于大業(yè)主控股，發(fā)言權(quán)長(zhǎng)期集中于主管部門和其授命的國(guó)有操作公司，選擇先進(jìn)、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)模式才有利于提升政府形象和人民福祉，以物業(yè)服務(wù)方式讓人民分享改革、開(kāi)放、發(fā)展的成果。我想公租房免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)應(yīng)當(dāng)也會(huì)成為物管行業(yè)的一面不倒的旗幟。

以上這些關(guān)于公租房的公開(kāi)的“秘密”，似乎僅僅是個(gè)開(kāi)始，公租房的話題已受到各界廣泛關(guān)注，希望公租房項(xiàng)目能承擔(dān)起在城市運(yùn)行中的戰(zhàn)略使命，演好自己的角色，產(chǎn)生良好的多重效益。