重慶公租房戰(zhàn)略：管好與建好同等重要

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原載于《現(xiàn)代物業(yè)·新業(yè)主》2011年01期/總176期

房市虛火，何以退燒？蝸居之苦，誰人知曉？何以解憂，優(yōu)先選擇公租房？何時能“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”……筆者愿與業(yè)界共同見證重慶公租房風采！

戰(zhàn)略定位

據(jù)近期中國社科院發(fā)布的《經(jīng)濟藍皮書》觀點，目前我國85%的家庭無能力購商品房。中國的中低收入者占到了全體居民的70%—80%，他們中的絕大多數(shù)都無法輕松支付居高不下的房價。2010年1月，國務院辦公廳下發(fā)了針對樓市的較嚴厲的《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，簡稱為“國十一條”，要求政府在“商品房價格過高、上漲過快的城市，要切實增加限價商品住房、經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房供應”。早在2009年12月，針對國情、市情和民生需求，重慶市委書記薄熙來在重慶經(jīng)濟工作會議上正式公開提出了公租房建設(shè)計劃。市長黃奇帆提出：重慶30%—40%的中等偏下收入群體，由政府提供的公共租賃住房和棚戶區(qū)、城中村改造的安置房予以保障；60%—70%的中高收入群體由市場提供的商品房解決。市長對外宣布重大決策，要為新生代城市居民——大學畢業(yè)生、外來工作人員等“夾心層”興建“公共租賃房”，并加大投資力度，以此作為重慶未來十年保障住房政策的重點，公租房將成為重慶住房保障體系的三支大柱之一。據(jù)相關(guān)文件，重慶公租房的內(nèi)涵明確為：在住房市場化大背景下，由政府提供政策支持，限定套型面積和提供優(yōu)惠租賃價格，由政府或委托的機構(gòu)持有產(chǎn)權(quán)，面向在重慶市就業(yè)的無住房人員或住房困難家庭租賃的房屋。

進展

各級領(lǐng)導高度重視，決策神速。作為責任政府，緊抓民生工程，讓“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”迅速有可能變成現(xiàn)實。2009年10月起，重慶市委、市政府就啟動公租房建設(shè)計劃，薄熙來書記先后三次專題研究公租房建設(shè)方案，市委常委會兩次聽取公租房建設(shè)方案匯報，市政府組織相關(guān)部門16次醞釀討論公租房建設(shè)方案。2010年2月28日，首片公租房在重慶渝北鴛鴦片區(qū)正式開工，拉開了全市大規(guī)模建設(shè)公租房的序幕，該項目總建面100萬平方米，擬吸納1.89萬戶入住，主力戶型50—60平方米，租金約10元/平方米。目前，已有25棟樓封頂。

配套政策法規(guī)及時跟進，強化公租房專項行政管理。重慶市政府、人大常委會已討論通過了《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》，并向社會公布。為力保公租房能有效運行管理，2010年7月29日，重慶市公租房管理局掛牌成立。

完善規(guī)劃，明確目標。從2010年起三年內(nèi)每年建設(shè)1,000萬平方米，后幾年視社會需要再建1,000萬平方米或更多面積的公租房，未來若干年重慶將建設(shè)4,000萬平方米公租房。實行商品房、公共租賃房無差別的“混建”模式，高標準、高品質(zhì)規(guī)劃建設(shè)。公租房項目布局在內(nèi)外環(huán)線之間的21個大型聚居區(qū)中，公租房樓盤與商品房樓盤按照1：3配置，共同形成20萬人口左右的城市生活大社區(qū)。人均建設(shè)面積20—30平方米之間，戶型面積35—80平方米，60平方米以下占85%以上，按建面10%進行公建配套，約400元/平方米的簡裝，公租房約80萬套，大體可解決200多萬中低收入群體的住房問題。

明確準入用戶條件和項目運行方式。目前規(guī)定，年滿18周歲，在重慶有穩(wěn)定工作和收入來源，具有租金支付能力的本市無住房或家庭人均住房建筑面積低于13平方米的本市住房困難家庭、大中專院校及職校畢業(yè)就業(yè)的無住房人員、進城務工及外地來渝工作的無住房人員，均可申請我市的公共租賃住房。目前的低收入標準為單身人士月收入2,000元以下，家庭月收入3,000元以下。此外，重慶市、區(qū)引進的特殊專業(yè)人才和在重慶工作的省部級以上勞模、二等功以上復轉(zhuǎn)軍人等住房困難者，按屬地原則申請，可不受收入標準限制，租金為同類商品房市價的60%左右；五年后可以購買自住，如果業(yè)主需要另購更大商品房，可將售后公租房以原價加上相應活期利息，由原公租房管理機構(gòu)回購，不能隨意外售。

 在重慶形成公租房的公建體制，由政府的公租房管理局投資建設(shè)或收購房源為最主要投資建設(shè)模式。建設(shè)主體明確為市政府和區(qū)縣政府。公租房產(chǎn)權(quán)由國有的重慶地產(chǎn)集團或區(qū)縣政府性投資公司持有。目前，政府全資持有的地方投融資平臺公司重慶地產(chǎn)集團、重慶城市建設(shè)投資公司承擔了主要建設(shè)任務。城投公司三年內(nèi)將投資300億元，建設(shè)約1,000萬平方米，承諾2011年上半年將有35萬低收入群體入住公租房。

形成政府先導型的建設(shè)資金保障機制。重慶未來三年建成3,000萬平方米公租房，投資規(guī)模約為750億元以上。計劃其中250億元由政府投入，其余500億元通過融資方式解決。政府200多億元的先期投入由四部分組成：1、中央安排的專項資金和財政年度預算安排資金；2、土地劃撥相當于投入，如拿出主城儲備地3萬畝，至少相當于150億元；3、每年商品房土地出讓收益的5%用于支持公共租賃住房建設(shè)，三年共計約30億—40億元；4、減免建設(shè)環(huán)節(jié)相關(guān)稅費。由于公租房建設(shè)與使用具有政府保障和公共屬性，今后遭遇的風險小，收益有保障，各類社會資金興趣大，融資渠道比較暢通。

戰(zhàn)略意義

經(jīng)濟意義：公租房的建設(shè)打破了政府瘋狂賣地、“賣光吃光”的土地財政怪圈。在城市化加速發(fā)展的過程中，人口涌入城市產(chǎn)生的人口紅利和土地增值，如果全部流入少數(shù)開發(fā)商手中，那將是全民的不幸。政府當審時度勢，越是土地好賣越要慎重，賣地生財不如持地生財，今天的投入每年有利息上的回報，最大回報還在于數(shù)年后地價、房價的大量增值。這些重估價值，可以使我們的政府自豪地成為擁有巨量資產(chǎn)的政府，而不是“破產(chǎn)”政府。今天投入的“750億”，十年后也許會是“7,500億”的價值，國資保值升值功能值得期待。就有創(chuàng)業(yè)沖動和創(chuàng)業(yè)能力的市民而言，為解決住房問題花巨額資本金并不合算，不如用本金創(chuàng)業(yè)，用利息租房，刺激市民的多種創(chuàng)業(yè)模式。

政治意義：我國的住房制度經(jīng)歷了從“大公”到“大私”的過程。“大公”時代住房由公家或單位所有，職工只能緩慢等待分配住房，住房條件長期得不到改善；“大私”時代強調(diào)市民持有產(chǎn)權(quán)，釋放了市民財力，加速了住房問題的解決。但就現(xiàn)階段來說社會長期都是分階層的，都有中低收入者，房屋作為不動產(chǎn)和巨大價值消費品，總是會有人買不起。但買不起不一定租不起，要讓全體市民人人體面地、有尊嚴地工作、生活，而不形成城市貧民窟街區(qū)，防范社會過度分化而導致墜落和各種矛盾尖銳激化，推行公租房戰(zhàn)略既是對過去相關(guān)住房政策的糾偏，也是構(gòu)建和諧人居環(huán)境的大手筆策略。該民生工程系民心所向也是鞏固政權(quán)的必然選擇。

環(huán)境意義：由于公租房的高標準、高品質(zhì)規(guī)劃建設(shè)，大多布局在輕軌沿線或交通較好的地區(qū)，容積率約3.8，完全參照商業(yè)樓盤的標準，配套學校、醫(yī)院、商店、銀行及健身、圖書館等設(shè)施和場地。房租只考慮成本中貸款利息、房屋維修管理費用等因素，約相當于同類商品房市場租金的60％。這將吸引那些長期蝸居在城市各個“陰暗”角落的“夾心層”傾巢出動，拋舊圖新，刺激老舊房業(yè)主改造環(huán)境，帶動整個城市環(huán)境品質(zhì)的升級，從而使整個城市對外形象不斷提升，吸引力增強，投資環(huán)境也隨之不斷升級。

調(diào)控意義：2010年3月全國兩會期間，中央領(lǐng)導曾表示要嚴控房價非理性上漲，引發(fā)了“房價由總經(jīng)理說了算還是總理說了算”的議論。此后，國家采取了較嚴厲的房市調(diào)控政策，房價一度有所調(diào)整，但仍然緩慢上漲，因此年度原材料價格上漲等因素，2011年房價或許會有報復性反彈，可見，政府直接干預房地產(chǎn)經(jīng)濟難度很大。而建設(shè)公租房則變被動為主動，從需求上分流被動購買家庭，減少房奴式的購房群體，使商品房的消費者變得更加真實、準確，也將使購房群體大大縮水，商品房趨漲壓力會大大減輕，盲目漲價會有較大市場認可風險，從而實現(xiàn)對房市價格的間接調(diào)控和抑制。

管理建議

建好后的公租房和普通商品房一樣要實施免費物業(yè)管理系統(tǒng)。誰來管、怎么管，也是必須考慮的問題。筆者對公租房的免費物業(yè)管理系統(tǒng)提出如下建議：

強力推進免費物業(yè)管理系統(tǒng)的前期介入。由于公租房的產(chǎn)權(quán)人目前還算很單一，五年之后才有所變化，但估計永遠以“公”為主體。這樣，有條件讓建設(shè)方與管理方站在同一條戰(zhàn)線上，以建好項目為共同的目標，尊重各自的專業(yè)特長和優(yōu)勢，盡可能發(fā)揮和采用管理單位對規(guī)劃、設(shè)計、建筑、安裝、裝修等領(lǐng)域的經(jīng)驗和具體建議。盡可能科學、合理、低成本建好項目，使今后的維修養(yǎng)護變得更容易且成本較低。

盡早以公開招投標方式聘請優(yōu)秀免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)管理公租房項目。重慶市國土資源和房屋管理局局長張定宇表示，公租房小區(qū)跟普通小區(qū)一樣，也要實行免費物業(yè)管理系統(tǒng)，將通過招投標的方式公開選聘免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司，為公租房小區(qū)提供專業(yè)的物業(yè)服務；還要引入智能化的門禁系統(tǒng)和水、電、氣費收繳系統(tǒng)，用科學的管理理念、先進的管理技術(shù)進行規(guī)范化管理。建議面向全國發(fā)布項目招標公告，首先劃定項目區(qū)域，擬定管理服務標準，選拔國家二級以上資質(zhì)物管企業(yè)擔任項目管理者。

成立永不“沒落”的產(chǎn)權(quán)人、使用人自治管理組織機構(gòu)。市長曾強調(diào)，公租房永遠姓“公”。不管五年后是否有人購買，按目前方式運作，公租房項目將會長期以“公”為主，由此，公租房管理的決定權(quán)將屬于政府主管部門及其指定的運作機構(gòu)，應當成立產(chǎn)權(quán)人和使用人代表組成的自治管理機構(gòu)，代表產(chǎn)權(quán)人和使用人的利益和需求，與物業(yè)服務公司配合，形成良性互動機制。

改進物管經(jīng)費籌集與使用辦法。物管經(jīng)費分大修資金和常規(guī)物管費、特約服務費等。常規(guī)物業(yè)服務費收繳逃不脫由高到低至難以維持的“宿命”。公租房可以做到物管費與租金捆綁在一起，租金中已包含物業(yè)維修資金。由于所有權(quán)的單一性，建議小修費也在租金中考慮，常規(guī)服務費可在租金外按服務等級標準的差異，分別按合同期確定，但收取應與租金一起收取或支付，收齊后，產(chǎn)權(quán)單位再一次性拔付給物業(yè)服務公司，可以避免物管費收繳率的由高至低變化。也可以優(yōu)先選擇以酬金制模式擬定年度服務項目標準、內(nèi)容等。

公租房同樣需要形成一面物管服務旗幟。公租房雖然面向中低收入的“夾心層”，但他們大多屬于成長中的新市民，素質(zhì)大多不低，哪怕是進城的民工，也是村中最聰明的群體。政府也考慮到創(chuàng)業(yè)群體需要扶持，也需要受到尊重和體面生活，公租房項目的管理和服務不能輸于同類商品房項目。由于大業(yè)主控股，發(fā)言權(quán)長期集中于主管部門和其授命的國有操作公司，選擇先進、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務模式才有利于提升政府形象和人民福祉，以物業(yè)服務方式讓人民分享改革、開放、發(fā)展的成果。我想公租房免費物業(yè)管理系統(tǒng)應當也會成為物管行業(yè)的一面不倒的旗幟。

以上這些關(guān)于公租房的公開的“秘密”，似乎僅僅是個開始，公租房的話題已受到各界廣泛關(guān)注，希望公租房項目能承擔起在城市運行中的戰(zhàn)略使命，演好自己的角色，產(chǎn)生良好的多重效益。