現(xiàn)代物業(yè)管理公司盈利模式分析

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目前我國(guó)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)已經(jīng)進(jìn)入了“雙向選擇”的市場(chǎng)化運(yùn)作時(shí)代。因此，在新的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司如何組織和利用資源，開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)，拓寬盈利空間，從而創(chuàng)造最大化的利潤(rùn)，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，是值得我們研究的。本文所定義的盈利模式是指：免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司如何組織和利用資源，通過(guò)哪些途徑，提供什么樣的服務(wù)來(lái)創(chuàng)造利潤(rùn)。
　　
　　一、對(duì)我國(guó)傳統(tǒng)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司的盈利模式概括及評(píng)價(jià)
　　
　　1、傳統(tǒng)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)體系
　　
　　目前我國(guó)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司提供的服務(wù)主要有兩個(gè)基本大類：(1)基本服務(wù)：房屋、設(shè)備的維修、維護(hù)和保養(yǎng)，環(huán)境衛(wèi)生、安全消防、清潔綠化等的管理。(2)增值服務(wù)：代送牛奶、報(bào)紙，小孩接送，室內(nèi)裝修，電器修理，商務(wù)服務(wù)等。這兩類服務(wù)有一個(gè)共同的特點(diǎn)：都是強(qiáng)“機(jī)能性”的，即服務(wù)結(jié)果是有形的、具有某種功能的，如：基本服務(wù)為業(yè)主創(chuàng)造的價(jià)值在于：房屋的保值、增值，設(shè)備的正常運(yùn)行，業(yè)主安全感的獲得，優(yōu)美環(huán)境的創(chuàng)造；增值服務(wù)為業(yè)主創(chuàng)造的價(jià)值在于：為業(yè)主提供方便，給業(yè)主提供信息，節(jié)約業(yè)主的時(shí)間等。
　　
　　2、傳統(tǒng)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司盈利模式的特點(diǎn)
　　
　　由上述免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)體系，可以總結(jié)出傳統(tǒng)的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)公司盈利模式具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：(1)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司創(chuàng)造利潤(rùn)的途徑有兩條：一是通過(guò)提供基本服務(wù)向業(yè)主收取免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)，二是通過(guò)提供增值服務(wù)向業(yè)主收取勞務(wù)費(fèi)。(2)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司提供服務(wù)所利用和組織的資源主要是本公司自己的資源：如公司的專業(yè)技術(shù)、設(shè)備、管理人員等。
　　
　　3、對(duì)傳統(tǒng)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司盈利模式的評(píng)價(jià)
　　
　　目前我國(guó)絕大數(shù)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司都是根據(jù)這種盈利模式來(lái)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)的，相對(duì)于最初的單靠“管房、養(yǎng)房”來(lái)收取較低的租金是一大進(jìn)步；其中通過(guò)提供增值服務(wù)向業(yè)主收取勞務(wù)費(fèi)來(lái)獲取利潤(rùn)，這在國(guó)外的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)中是比較少見(jiàn)的，是我國(guó)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)實(shí)踐中一個(gè)創(chuàng)新。
　　
　　然而，這種盈利模式也具有很大的局限性：經(jīng)營(yíng)思路狹窄，獲利途徑少，利潤(rùn)空間小。其中“利潤(rùn)空間小”主要是因?yàn)椋?1)對(duì)于業(yè)主來(lái)講，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)是一項(xiàng)需要永久性投入，消費(fèi)額較高的費(fèi)用，對(duì)于全社會(huì)的普遍性利益影響比較大，鑒于我國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度和業(yè)主的收入水平，國(guó)家對(duì)于這項(xiàng)費(fèi)用的收取一般給予定價(jià)或指導(dǎo)價(jià)，限制了利潤(rùn)率(如：規(guī)定一般住宅小區(qū)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的最高利潤(rùn)率在10％左右)，因此免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司不可能從基本服務(wù)中獲取高額的利潤(rùn)。(2)雖然目前我國(guó)絕大多數(shù)的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司都設(shè)置了增值服務(wù)項(xiàng)目來(lái)彌補(bǔ)利潤(rùn)的不足，但由于自身資源、能力及人員素質(zhì)的限制，服務(wù)層次低(主要是勞動(dòng)密集型)，服務(wù)項(xiàng)目少等原因，增值服務(wù)利潤(rùn)空間也還未能夠被免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司充分挖掘。
　　
　　在實(shí)踐中主要表現(xiàn)在：免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司的收費(fèi)不能彌補(bǔ)開(kāi)支，虧損的多。于是，把獲取利潤(rùn)注意力轉(zhuǎn)向擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，以減少管理開(kāi)支，從而出現(xiàn)與業(yè)主糾紛多、投訴率高等問(wèn)題，不利于免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)的發(fā)展。
　　
　　當(dāng)然，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司可以采取許多措施來(lái)提高利潤(rùn)空間，然而，本文認(rèn)為：免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司經(jīng)營(yíng)者還應(yīng)該從觀念上拓寬經(jīng)營(yíng)思路，放開(kāi)眼界，創(chuàng)造新的盈利模式。
　　
　　二、現(xiàn)代免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司盈利模式
　　
　　1、現(xiàn)代免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)體系
　　
　　為拓寬經(jīng)營(yíng)思路，物業(yè)公司必須改變以下幾個(gè)觀念：(1)在現(xiàn)代免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)中，物業(yè)公司不僅是服務(wù)的供應(yīng)者，還應(yīng)成為服務(wù)的組織者，是服務(wù)的集成商；(2)在現(xiàn)代免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)中，服務(wù)的對(duì)象不應(yīng)僅局限于所管轄小區(qū)內(nèi)的業(yè)主，還包括：建筑開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者、游離于社會(huì)中的服務(wù)供應(yīng)商；(3)在現(xiàn)代免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)中，物業(yè)公司可利用的資源不應(yīng)僅限于本公司專業(yè)技術(shù)、設(shè)備、管理人員，還包括信息和知識(shí)，信息和知識(shí)已日益成為重要的資源；(4)在現(xiàn)代免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)中，物業(yè)公司在提供“機(jī)能性”服務(wù)的基礎(chǔ)上，還應(yīng)給予業(yè)主提供“情感性”服務(wù)，創(chuàng)造良好社區(qū)文化氛圍，為開(kāi)發(fā)商和自身品牌創(chuàng)造價(jià)值，同時(shí)也使業(yè)主的物業(yè)有更大升值。按著此種思路，本文從系統(tǒng)的角度，構(gòu)建了現(xiàn)代免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)體系(見(jiàn)圖1)。
　　
　　2、現(xiàn)代免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司盈利模式
　　
　　與傳統(tǒng)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)體系相比，要實(shí)現(xiàn)以下幾個(gè)轉(zhuǎn)變：
　　
　　(1)經(jīng)營(yíng)資源組織多元化、社會(huì)化。免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司至少可以組織四類資源來(lái)創(chuàng)造利潤(rùn)：公司自身的資源，如公司的專業(yè)技術(shù)、設(shè)備、管理人員；公司積累的關(guān)于所管轄小區(qū)業(yè)主需求的信息資源；公司積累的關(guān)于免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)方面的知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)；整合社會(huì)的相關(guān)資源。
　　
　　(2)利潤(rùn)來(lái)源的多元化。免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司可以通過(guò)四條途徑來(lái)創(chuàng)造利潤(rùn)：公司利用自身資源，在小區(qū)業(yè)主群體提供基本的基礎(chǔ)上充分開(kāi)展增值服務(wù)，收取免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)和勞務(wù)服務(wù)費(fèi)；公司通過(guò)創(chuàng)建信息服務(wù)平臺(tái)，把小區(qū)業(yè)主的需求信息“出售”給社會(huì)服務(wù)供應(yīng)商，獲取信息服務(wù)費(fèi)；公司利用掌握的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)方面知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)向購(gòu)房者和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供咨詢服務(wù)，獲取咨詢服務(wù)費(fèi)，或在與開(kāi)發(fā)商共同打造房產(chǎn)品牌中，接受開(kāi)發(fā)商的補(bǔ)助；公司通過(guò)創(chuàng)建社區(qū)文化平臺(tái)，向小區(qū)業(yè)主提供“情感”服務(wù)，雖然不能直接從這項(xiàng)服務(wù)中獲得收入，但它能間接的創(chuàng)造利潤(rùn)。這一方面有利于開(kāi)展日常管理工作，業(yè)主也愿意把更多的增值服務(wù)委托給免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司；另外一方面有利于免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司收集和積累關(guān)于業(yè)主群體的需求信息，因此，“情感”服務(wù)實(shí)際上起著“放大”利潤(rùn)的作用。
　　
　　(3)服務(wù)對(duì)象的多元化。在現(xiàn)代免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司盈利模式中，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司所扮演的“角色”，既是服務(wù)的供應(yīng)者又是服務(wù)的組織者，是現(xiàn)代服務(wù)集成商。服務(wù)的對(duì)象是多元的，不光是小區(qū)業(yè)主群體，而且包括購(gòu)房者、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、社會(huì)服務(wù)供應(yīng)商。
　　
　　三、現(xiàn)代免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司盈利模式能夠?qū)崿F(xiàn)的理論依據(jù)
　　
　　具體地說(shuō)：(1)資源是否能夠組織和獲取?這回答了免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司是否能夠提供這些服務(wù)。(2)被服務(wù)者是否存在這些服務(wù)的需求?這回答了免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司提供的服務(wù)是否有可能實(shí)現(xiàn)。
　　
　　1、資源的組織、獲取和利用
　　
　　信息資源免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)(主要指基本服務(wù))與一般的服務(wù)(如：法律咨詢，教育，醫(yī)療保健等)有一個(gè)明顯的區(qū)別：就是服務(wù)的提供者是在服務(wù)接受者的場(chǎng)所(如：住宅小區(qū)內(nèi))提供服務(wù)，服務(wù)的消費(fèi)也是在服務(wù)接受者的場(chǎng)所內(nèi)進(jìn)行的。因此，只要基層管理人員在日常的工作過(guò)程中，有意識(shí)地調(diào)查、搜尋和積累，客觀上免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司是有條件獲得業(yè)主的需求信息的。另外，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司在提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基礎(chǔ)上，通過(guò)創(chuàng)建社區(qū)文化平臺(tái)，豐富業(yè)主的業(yè)余生活，加強(qiáng)與業(yè)主的溝通和交流，與業(yè)主群體建立起一種永久性的良好的感情關(guān)系，那么業(yè)主也會(huì)愿意主動(dòng)向免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司提供他們的需求信息。當(dāng)然，信息要真正成為一種資源，還需要一個(gè)整理和評(píng)估的過(guò)程。
　　
　　首先，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司可以利用現(xiàn)代信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，建立社會(huì)服務(wù)供應(yīng)商的信息。建立服務(wù)供應(yīng)商的信息網(wǎng)絡(luò)，通過(guò)有效的評(píng)估并以契約的形式，建立與供應(yīng)商之間的長(zhǎng)期或短期但及時(shí)的專業(yè)服務(wù)；其次，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司要根據(jù)業(yè)主需求信息建立業(yè)主需求檔案數(shù)據(jù)庫(kù)，以便及時(shí)填補(bǔ)供應(yīng)商，這樣業(yè)主和服務(wù)供應(yīng)商，就能夠走上這個(gè)由服務(wù)供應(yīng)商的信息網(wǎng)絡(luò)和業(yè)主需求檔案構(gòu)成的信息服務(wù)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)服務(wù)交易。當(dāng)然，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司作為服務(wù)組織者，還要懂得如何保護(hù)業(yè)主在消費(fèi)過(guò)程中的利益，包括法律和政策咨詢、交易代理、風(fēng)險(xiǎn)防范等，要切實(shí)為業(yè)主帶來(lái)便利，使業(yè)主放心。
　　
　　知識(shí)資源主要包括：免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)，房地產(chǎn)投資決策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)管理，物業(yè)租售經(jīng)營(yíng)方面的知識(shí)。當(dāng)然，這些知識(shí)要成為可用的資源，還需要對(duì)知識(shí)進(jìn)行管理。
　　
　　2、服務(wù)對(duì)象的需求
　　
　　業(yè)主群體的需求基本服務(wù)是行業(yè)規(guī)定免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司必須提供的，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司必須認(rèn)識(shí)到它的重要性：做好基本服務(wù)是與業(yè)主建立信任關(guān)系從而獲得增值服務(wù)項(xiàng)目的前提。因此，做好基本服務(wù)是加強(qiáng)業(yè)主對(duì)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司提供服務(wù)的偏好，使得業(yè)主愿意向免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司購(gòu)買增值服務(wù)。隨著人們生活水平的日益提高，收入的增加，消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，社區(qū)服務(wù)日益社會(huì)化已呈明顯趨勢(shì)，圖2是一份對(duì)某小區(qū)業(yè)主增值服務(wù)需求的資料：
　　
　　而且在本世紀(jì)末，隨著經(jīng)濟(jì)收入、文化素質(zhì)，生活品位的逐步提高，人口結(jié)構(gòu)等的變化，增值服務(wù)更有廣泛的市場(chǎng)容量。圖3列出了幾種市場(chǎng)需求量遞增趨勢(shì)比較明顯的增值服務(wù)：增值服務(wù)項(xiàng)目導(dǎo)致市場(chǎng)需求量的遞增的因素
　　
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　　社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)*本世紀(jì)初，我國(guó)人口老齡化速度很快，老年人比例顯增*老年群體有特殊的心理和生理狀況，生活圈以鄰里和社區(qū)為主*家庭“一孩化”，使相當(dāng)一部分老年人的居住生活需求必須通過(guò)社會(huì)解決
　　
　　優(yōu)質(zhì)教育服務(wù)*家庭“獨(dú)身子女化”*知道經(jīng)濟(jì)到來(lái)，社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈*國(guó)家“素質(zhì)教育”的提倡
　　
　　居家休閑服務(wù)*家庭消費(fèi)模式的轉(zhuǎn)變，溫飽型→小康型*消費(fèi)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，食品支出占家庭全部消費(fèi)支出的比例下降，文化、旅游、娛樂(lè)方面的比重遞增*“雙休日”制度，使得休閑時(shí)間增加
　　
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　　因此，增值服務(wù)有著巨大的市場(chǎng)需求量，利潤(rùn)空間巨大。當(dāng)今社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，工作壓力不斷增強(qiáng)，人們渴望在緊張的工作之余獲得充裕的休息，以釋放疲勞，恢復(fù)精力，為節(jié)約時(shí)間和“尋找成本”，人們也愿意把一部分增值服務(wù)讓免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司來(lái)提供。
　　
　　購(gòu)房者的需求對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，購(gòu)買物業(yè)是一項(xiàng)長(zhǎng)遠(yuǎn)的高額投資，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)是日后與業(yè)主的生產(chǎn)、生活和工作質(zhì)量息息相關(guān)的，業(yè)主當(dāng)然也希望自己的物業(yè)能夠保值、增值。因此，業(yè)主在購(gòu)買物業(yè)之前對(duì)將來(lái)的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)的質(zhì)量是非常關(guān)心的。另外“服務(wù)”這種商品有一個(gè)顯著的特點(diǎn)：購(gòu)買前難以試驗(yàn)其質(zhì)量的好壞。而且業(yè)主在購(gòu)買物業(yè)時(shí)，與開(kāi)發(fā)商往往存在著某種程度的“信息不對(duì)稱”。因此，業(yè)主是有向“專家”咨詢的需求的。另外，一些業(yè)主還會(huì)有房產(chǎn)再投資決策，物業(yè)租售經(jīng)營(yíng)方案等方面的咨詢需求。
　　
　　房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的需求在傳統(tǒng)意識(shí)中，人們常常把物業(yè)開(kāi)發(fā)看成是發(fā)展商、設(shè)計(jì)院、施工單位的事，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)是在房屋建成后才開(kāi)始的，似乎開(kāi)發(fā)時(shí)期與免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)無(wú)關(guān)。于是，發(fā)展商委托設(shè)計(jì)院作規(guī)劃設(shè)計(jì)，繪制圖紙，然后又委托施工單位建筑施工，再聘請(qǐng)工程監(jiān)理單位參與工作質(zhì)量監(jiān)理。但經(jīng)常一俟房屋建成交付使用后，便會(huì)出現(xiàn)許多不盡如意的事。有時(shí)嚴(yán)重地影響了日后的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)。隨著業(yè)主的“買物業(yè)就是買管理和服務(wù)”觀念的增強(qiáng)，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)把免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)看成是售樓的一個(gè)“賣點(diǎn)”，因此，為了避免物業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)諸如此類的問(wèn)題，除了開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)單位、施工單位應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和嚴(yán)格把關(guān)外，開(kāi)發(fā)商也愿意聘請(qǐng)富有免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)公司提前介入，參與物業(yè)的開(kāi)發(fā)過(guò)程，為自己提供咨詢和監(jiān)督服務(wù)，改進(jìn)、完善物業(yè)的具體設(shè)計(jì)，完善物業(yè)的使用功能。
　　
　　社會(huì)服務(wù)供應(yīng)商的需求盡管社會(huì)服務(wù)供應(yīng)商可以脫離免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司，通過(guò)報(bào)紙、勞務(wù)中介所等途徑獲取業(yè)主群體的需求并提供服務(wù)，但是如果與免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司合作，并成為長(zhǎng)期穩(wěn)定的合作關(guān)系，會(huì)給自身帶來(lái)更多的利益。(1)社會(huì)服務(wù)供應(yīng)商可以長(zhǎng)期地、及時(shí)地從免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司得到業(yè)主的需求信息，降低了獲取需求信息的時(shí)間成本和不確定性；(2)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司可以把業(yè)主的一些專業(yè)性強(qiáng)，具有一定技術(shù)和知識(shí)的，自身無(wú)能力提供的服務(wù)“外包”給社會(huì)服務(wù)供應(yīng)商來(lái)完成，從而最大限度的滿足業(yè)主的需求。因此，基于自身的利益，社會(huì)服務(wù)供應(yīng)商是有向免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司購(gòu)買業(yè)主的需求信息的需求的。
　　
　　所以，基于上述的分析，理論上現(xiàn)代免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)盈利模式在實(shí)踐中是可行的。
　　
　　四、結(jié)論
　　
　　現(xiàn)代免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司盈利模式，較為適應(yīng)信息時(shí)代經(jīng)濟(jì)需求的現(xiàn)代物業(yè)的服務(wù)體系，其主要的作用在于：從系統(tǒng)地角度，拓寬了傳統(tǒng)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)內(nèi)涵，從而給免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司經(jīng)營(yíng)者創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益提供了一個(gè)嶄新的經(jīng)營(yíng)思路，同時(shí)通過(guò)構(gòu)建了現(xiàn)代免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)體系，從而使現(xiàn)代免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)經(jīng)營(yíng)者通過(guò)多種途徑來(lái)最大限度地滿足業(yè)主的需求，創(chuàng)造了社會(huì)效益，是一件十分值得探索的事情。