大興區(qū)宏大北園小區(qū)業(yè)主自籌200余萬(wàn)建立體車(chē)庫(kù) 平均每個(gè)車(chē)位2.2萬(wàn)

　　為解決小區(qū)停車(chē)難問(wèn)題，大興區(qū)宏大北園小區(qū)業(yè)主自籌資金200余萬(wàn)元自建立體車(chē)庫(kù)，車(chē)庫(kù)即將啟用。記者了解到，這是北京市第一個(gè)業(yè)主自建車(chē)庫(kù)，也是全國(guó)第一個(gè)小區(qū)業(yè)主自建的立體車(chē)庫(kù)。業(yè)主為何要自建車(chē)庫(kù)？自建車(chē)庫(kù)能否在京推廣，其中都有哪些難點(diǎn)？為解決停車(chē)難問(wèn)題，這個(gè)小區(qū)還有哪些實(shí)際經(jīng)驗(yàn)？記者來(lái)到宏大北園小區(qū)進(jìn)行了調(diào)查。

　　得花多少錢(qián)？

　　200萬(wàn)元費(fèi)用業(yè)主掏

　　剛一進(jìn)宏大北園小區(qū)的西門(mén)，記者就看到左手邊一座嶄新的三層立體停車(chē)庫(kù)矗立在眼前。工人們正在安裝保溫板，進(jìn)行最后的收尾工作。

　　據(jù)施工方介紹，這套立體車(chē)庫(kù)的具體名稱(chēng)叫三層升降橫移類(lèi)機(jī)械式停車(chē)設(shè)備，一期3組設(shè)備合計(jì)60個(gè)車(chē)位。根據(jù)合同，一期設(shè)備價(jià)格總計(jì)108萬(wàn)元，安裝費(fèi)用24萬(wàn)元，合計(jì)造價(jià)132萬(wàn)元。

　　“一期的停車(chē)庫(kù)調(diào)試完成后，業(yè)主們春節(jié)就可以使用了。”宏大北園業(yè)委會(huì)主任路軍港介紹，此后還將建設(shè)二期停車(chē)庫(kù)。“目前在建車(chē)位90個(gè)，總體完工將達(dá)到120個(gè)車(chē)位，耗資210萬(wàn)，平均每個(gè)車(chē)位2.2萬(wàn)元。”北京嘉東鴻安停車(chē)管理有限公司總經(jīng)理張凱介紹。

　　200萬(wàn)元的建設(shè)費(fèi)用從何而來(lái)？“全部都是小區(qū)業(yè)主自己出資。”路軍港說(shuō)。據(jù)業(yè)委會(huì)摸底統(tǒng)計(jì)，小區(qū)現(xiàn)有車(chē)輛約700輛，小區(qū)內(nèi)原先有車(chē)位僅200個(gè)，多數(shù)業(yè)主只能將車(chē)停在小區(qū)外的馬路邊。小區(qū)車(chē)位經(jīng)改造后增加至430個(gè)，再加上新建立體車(chē)庫(kù)，小區(qū)車(chē)位總數(shù)增加到560個(gè)。

　　他頗為自豪地告訴記者：“業(yè)主出資自建立體車(chē)庫(kù)的事兒，我們業(yè)委會(huì)調(diào)查了全國(guó)300多個(gè)小區(qū)，還沒(méi)有一家做到，本小區(qū)是第一個(gè)建成的。”記者從行業(yè)內(nèi)信息了解到，這不僅是北京市第一個(gè)業(yè)主自建的立體車(chē)庫(kù)，也是全國(guó)第一個(gè)小區(qū)業(yè)主自建的立體車(chē)庫(kù)。

　　那么，這個(gè)立體車(chē)庫(kù)所有權(quán)究竟如何分割呢？

　　“我們貼出公告，誰(shuí)‘買(mǎi)’車(chē)位，誰(shuí)掏2.2萬(wàn)元。與業(yè)委會(huì)簽訂合同。”路軍港說(shuō)，“準(zhǔn)確地說(shuō)，不叫買(mǎi)，而是租。租期是22年，一次性掏2.2萬(wàn)元，然后每年再交600元至800元的管理費(fèi)。”

　　路軍港解釋說(shuō)，小區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的地面車(chē)位每年停車(chē)管理費(fèi)1600元，立體車(chē)庫(kù)停車(chē)管理費(fèi)用是1800元。這2.2萬(wàn)元實(shí)際上是相當(dāng)于業(yè)主22年平均下來(lái)每一年只交1000元，在此之外，再按交600-800元的年度管理費(fèi)。

　　“這與平時(shí)租車(chē)位的價(jià)格是一樣的，所不同的是一次性繳納其中的一部分。這樣做的好處是掏錢(qián)的業(yè)主今年就能有小區(qū)停車(chē)位。否則，無(wú)法籌集足夠的建車(chē)庫(kù)費(fèi)用，業(yè)主永遠(yuǎn)都還是沒(méi)有車(chē)位。”路軍港說(shuō)。

　　怎么建起來(lái)的？

　　業(yè)委會(huì)征意見(jiàn) 三天敲定

　　“立體車(chē)庫(kù)吧，小區(qū)業(yè)主都很滿(mǎn)意！”宏大北園3號(hào)樓一單元的業(yè)主楊女士告訴記者，說(shuō)起業(yè)主自己籌資建車(chē)位的事兒，業(yè)主都特別熱心。

　　楊女士說(shuō)，去年她曾就停車(chē)位問(wèn)題問(wèn)過(guò)物業(yè)公司，但被告知小區(qū)地面車(chē)位已經(jīng)完全飽和。“我家里有兩臺(tái)車(chē)，可一個(gè)車(chē)位都沒(méi)有。一到晚上，小區(qū)外面馬路上就停了特別多的車(chē)，連消防通道上都停滿(mǎn)了車(chē)。丟車(chē)、劃車(chē)的事情也經(jīng)常聽(tīng)說(shuō)。”

　　據(jù)介紹，小區(qū)臨近新發(fā)地，做生意的業(yè)主很多，私車(chē)擁有量非常高，個(gè)別業(yè)主最多的有5輛車(chē)。同時(shí)，該小區(qū)沒(méi)有地下車(chē)庫(kù)，原本有三座停車(chē)庫(kù)的規(guī)劃，但開(kāi)發(fā)商移交時(shí)，卻僅有一座停車(chē)庫(kù)，剩下兩座停車(chē)庫(kù)不見(jiàn)影子，只有光禿禿的地皮。

　　在小區(qū)的東北部，記者找到了唯一正在使用的立體車(chē)庫(kù)。張凱總經(jīng)理告訴記者，就是這座小區(qū)內(nèi)唯一的停車(chē)庫(kù)，也曾長(zhǎng)期處于癱瘓狀態(tài)。“設(shè)計(jì)的三層車(chē)庫(kù)，在前期老物業(yè)公司的管理下，壞了兩層，剩下的屬于‘半報(bào)廢’狀態(tài)。本打算先使用其中的一層，卻經(jīng)常出現(xiàn)砸車(chē)情況，光給業(yè)主賠錢(qián)了。”

　　“管理停車(chē)的電腦程序已經(jīng)亂了，摁多少號(hào)不下來(lái)，底下車(chē)挪不開(kāi)，上面的車(chē)掉下來(lái)就把底下的車(chē)砸了。砸了好幾輛，一輛本田維修就花了1.7萬(wàn)。”張凱說(shuō)，他們通過(guò)重新編程，對(duì)滑道、紅外感應(yīng)等設(shè)備全部更新，才使可使用率恢復(fù)到100%。

　　雖然立體車(chē)庫(kù)恢復(fù)了使用，但小區(qū)內(nèi)的車(chē)位還是極為緊張，不少業(yè)主還是無(wú)法停車(chē)。2012年年底，業(yè)委會(huì)征求業(yè)主意見(jiàn)，問(wèn)大家自己掏錢(qián)，在小區(qū)原有車(chē)庫(kù)規(guī)劃位置上自建立體車(chē)庫(kù)行不行？

　　“結(jié)果三天工夫就定下來(lái)這事兒。”楊女士說(shuō)，業(yè)委會(huì)一提議自建車(chē)庫(kù)，大家都特積極。“征求大家意見(jiàn)，主要通過(guò)QQ群交流，有提正面意見(jiàn)的，也有提不同意見(jiàn)的，反正各種觀點(diǎn)都有。”

　　根據(jù)業(yè)主們的反饋，小區(qū)內(nèi)有意向的業(yè)主先交一部分定金，建成后簽訂車(chē)位長(zhǎng)期租賃協(xié)議。“好多人排隊(duì)報(bào)名，我也去了，先交了1000元的定金，動(dòng)工時(shí)再交了1萬(wàn)。”另一位業(yè)主呂大姐說(shuō)，“特別簡(jiǎn)單，一說(shuō)就交錢(qián)了。完全信任業(yè)委會(huì)。”

　　為什么這么信任？“業(yè)委會(huì)特別負(fù)責(zé)任，現(xiàn)在的物業(yè)公司比原來(lái)好多了，小區(qū)比原來(lái)好多了，最起碼衛(wèi)生、管理比以前好多了。”呂大姐一連說(shuō)了三個(gè)“好多了”。

　　如何增加車(chē)位？

　　360個(gè)車(chē)位都是擠出來(lái)的

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，宏大北園從剛接手時(shí)原先只有200個(gè)左右的車(chē)位，增加到如今的560個(gè)車(chē)位，新增了360個(gè)車(chē)位。除了新建的立體車(chē)庫(kù)，這么多的車(chē)位，究竟是怎么“擠”出來(lái)的呢？

　　路軍港介紹，當(dāng)初從前期老物業(yè)公司交接時(shí)，小區(qū)內(nèi)車(chē)位僅有200多個(gè)，還有一部分無(wú)法使用，于是根據(jù)實(shí)際現(xiàn)狀征詢(xún)業(yè)主意見(jiàn)，進(jìn)行了多項(xiàng)改造。“小區(qū)的停車(chē)空間，通過(guò)各種辦法進(jìn)行梳理，總是能擠出來(lái)的。”從事多年停車(chē)管理業(yè)務(wù)的張凱經(jīng)理告訴記者。

　　一是收回商鋪外側(cè)、小區(qū)建筑紅線(xiàn)內(nèi)的50個(gè)車(chē)位。二是清理消防通道，優(yōu)化部分車(chē)位。“原先是斜著停，后來(lái)改成直著停。”刁其志說(shuō)，這樣也增加了50個(gè)車(chē)位。三是綠地改造、立體綠化——對(duì)于臨街、適合停車(chē)的地方改造，鋪設(shè)透氣地磚，搭起圍架，再在車(chē)位四周?chē)苌戏N植爬山虎，增加50個(gè)車(chē)位。

　　“別小瞧了這個(gè)做法，操作過(guò)程都必須合規(guī)合法。”路軍港說(shuō)，立體綠化的綠地改造必須通過(guò)業(yè)主大會(huì)決議，經(jīng)過(guò)半數(shù)以上業(yè)主同意才行。記者看到，原先是小區(qū)綠地的停車(chē)位，現(xiàn)在鋪設(shè)上了帶有透氣孔的草坪地磚。車(chē)庫(kù)周邊的圍架上已經(jīng)長(zhǎng)出了1人來(lái)高的爬山虎。“到今年夏天效果就出來(lái)了，到時(shí)頂部爬得滿(mǎn)滿(mǎn)當(dāng)當(dāng)?shù)摹?rdquo;路軍港說(shuō)，通過(guò)這一改造，在原有綠地平面上進(jìn)行立體綠化后，實(shí)際增加了一倍的綠化面積，從單面變成了三面。第四大項(xiàng)就是對(duì)小區(qū)內(nèi)原有老立體車(chē)庫(kù)的復(fù)原改造，滿(mǎn)足需求達(dá)96個(gè)車(chē)位。

　　這個(gè)模式能否復(fù)制？

　　沒(méi)有實(shí)行薪酬制的小區(qū)很難

　　“以業(yè)委會(huì)為平臺(tái)，業(yè)主集資自建立體車(chē)庫(kù)的，目前還沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)過(guò)。”張凱對(duì)記者說(shuō)。張凱介紹，在北京市相關(guān)政策允許的范圍內(nèi)，每個(gè)小區(qū)都有可能自建車(chē)位。但其中又存在多個(gè)難點(diǎn)。

　　一是缺少平臺(tái)。建停車(chē)庫(kù)，開(kāi)發(fā)商、免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司均不可能替業(yè)主掏錢(qián)，只能業(yè)主自掏腰包。“核心問(wèn)題是需要有平臺(tái)來(lái)操作。如果由免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)牽頭集資修建車(chē)庫(kù)，本身存在是否非法集資，是否合法的問(wèn)題。”北京金海都免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司、宏大北園項(xiàng)目經(jīng)理刁其志表示，自建停車(chē)庫(kù)這件事情本身，無(wú)法通過(guò)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司來(lái)操作，只能由業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行者——業(yè)委會(huì)來(lái)牽頭。

　　“無(wú)論是建立體車(chē)庫(kù)還是停車(chē)場(chǎng)，前期投入資金過(guò)大，一次集資投入上百萬(wàn)，必須有一個(gè)真正讓業(yè)主相信的組織或者平臺(tái)。”刁其志說(shuō)，由于宏大北園小區(qū)實(shí)施的是酬金制管理，業(yè)委會(huì)成為了小區(qū)所有工作的核心推動(dòng)力量。

　　“如果業(yè)委會(huì)這個(gè)平臺(tái)不辦實(shí)事，業(yè)主不會(huì)花一分錢(qián)。宏大北園的業(yè)委會(huì)，正是因?yàn)楂@得了業(yè)主高度的信任度，才可能牽頭來(lái)辦成這件事情。”刁其志說(shuō)。

　　二是產(chǎn)權(quán)關(guān)系。“雖然一個(gè)車(chē)位投入2.2萬(wàn)，但很多業(yè)主不一定能在小區(qū)居住這么長(zhǎng)時(shí)間，所以里面的產(chǎn)權(quán)關(guān)系、收益分割等都是需要約定的。”張凱說(shuō)。路軍港說(shuō)，車(chē)位22年的產(chǎn)權(quán)，物業(yè)公司、停車(chē)管理公司都不可能替你保障，只有業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)——業(yè)委會(huì)才能扮演其中的角色。