大興區(qū)宏大北園小區(qū)業(yè)主自籌200余萬建立體車庫 平均每個車位2.2萬

　　為解決小區(qū)停車難問題，大興區(qū)宏大北園小區(qū)業(yè)主自籌資金200余萬元自建立體車庫，車庫即將啟用。記者了解到，這是北京市第一個業(yè)主自建車庫，也是全國第一個小區(qū)業(yè)主自建的立體車庫。業(yè)主為何要自建車庫？自建車庫能否在京推廣，其中都有哪些難點？為解決停車難問題，這個小區(qū)還有哪些實際經(jīng)驗？記者來到宏大北園小區(qū)進行了調(diào)查。

　　得花多少錢？

　　200萬元費用業(yè)主掏

　　剛一進宏大北園小區(qū)的西門，記者就看到左手邊一座嶄新的三層立體停車庫矗立在眼前。工人們正在安裝保溫板，進行最后的收尾工作。

　　據(jù)施工方介紹，這套立體車庫的具體名稱叫三層升降橫移類機械式停車設(shè)備，一期3組設(shè)備合計60個車位。根據(jù)合同，一期設(shè)備價格總計108萬元，安裝費用24萬元，合計造價132萬元。

　　“一期的停車庫調(diào)試完成后，業(yè)主們春節(jié)就可以使用了。”宏大北園業(yè)委會主任路軍港介紹，此后還將建設(shè)二期停車庫。“目前在建車位90個，總體完工將達到120個車位，耗資210萬，平均每個車位2.2萬元。”北京嘉東鴻安停車管理有限公司總經(jīng)理張凱介紹。

　　200萬元的建設(shè)費用從何而來？“全部都是小區(qū)業(yè)主自己出資。”路軍港說。據(jù)業(yè)委會摸底統(tǒng)計，小區(qū)現(xiàn)有車輛約700輛，小區(qū)內(nèi)原先有車位僅200個，多數(shù)業(yè)主只能將車停在小區(qū)外的馬路邊。小區(qū)車位經(jīng)改造后增加至430個，再加上新建立體車庫，小區(qū)車位總數(shù)增加到560個。

　　他頗為自豪地告訴記者：“業(yè)主出資自建立體車庫的事兒，我們業(yè)委會調(diào)查了全國300多個小區(qū)，還沒有一家做到，本小區(qū)是第一個建成的。”記者從行業(yè)內(nèi)信息了解到，這不僅是北京市第一個業(yè)主自建的立體車庫，也是全國第一個小區(qū)業(yè)主自建的立體車庫。

　　那么，這個立體車庫所有權(quán)究竟如何分割呢？

　　“我們貼出公告，誰‘買’車位，誰掏2.2萬元。與業(yè)委會簽訂合同。”路軍港說，“準確地說，不叫買，而是租。租期是22年，一次性掏2.2萬元，然后每年再交600元至800元的管理費。”

　　路軍港解釋說，小區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的地面車位每年停車管理費1600元，立體車庫停車管理費用是1800元。這2.2萬元實際上是相當(dāng)于業(yè)主22年平均下來每一年只交1000元，在此之外，再按交600-800元的年度管理費。

　　“這與平時租車位的價格是一樣的，所不同的是一次性繳納其中的一部分。這樣做的好處是掏錢的業(yè)主今年就能有小區(qū)停車位。否則，無法籌集足夠的建車庫費用，業(yè)主永遠都還是沒有車位。”路軍港說。

　　怎么建起來的？

　　業(yè)委會征意見 三天敲定

　　“立體車庫吧，小區(qū)業(yè)主都很滿意！”宏大北園3號樓一單元的業(yè)主楊女士告訴記者，說起業(yè)主自己籌資建車位的事兒，業(yè)主都特別熱心。

　　楊女士說，去年她曾就停車位問題問過物業(yè)公司，但被告知小區(qū)地面車位已經(jīng)完全飽和。“我家里有兩臺車，可一個車位都沒有。一到晚上，小區(qū)外面馬路上就停了特別多的車，連消防通道上都停滿了車。丟車、劃車的事情也經(jīng)常聽說。”

　　據(jù)介紹，小區(qū)臨近新發(fā)地，做生意的業(yè)主很多，私車擁有量非常高，個別業(yè)主最多的有5輛車。同時，該小區(qū)沒有地下車庫，原本有三座停車庫的規(guī)劃，但開發(fā)商移交時，卻僅有一座停車庫，剩下兩座停車庫不見影子，只有光禿禿的地皮。

　　在小區(qū)的東北部，記者找到了唯一正在使用的立體車庫。張凱總經(jīng)理告訴記者，就是這座小區(qū)內(nèi)唯一的停車庫，也曾長期處于癱瘓狀態(tài)。“設(shè)計的三層車庫，在前期老物業(yè)公司的管理下，壞了兩層，剩下的屬于‘半報廢’狀態(tài)。本打算先使用其中的一層，卻經(jīng)常出現(xiàn)砸車情況，光給業(yè)主賠錢了。”

　　“管理停車的電腦程序已經(jīng)亂了，摁多少號不下來，底下車挪不開，上面的車掉下來就把底下的車砸了。砸了好幾輛，一輛本田維修就花了1.7萬。”張凱說，他們通過重新編程，對滑道、紅外感應(yīng)等設(shè)備全部更新，才使可使用率恢復(fù)到100%。

　　雖然立體車庫恢復(fù)了使用，但小區(qū)內(nèi)的車位還是極為緊張，不少業(yè)主還是無法停車。2012年年底，業(yè)委會征求業(yè)主意見，問大家自己掏錢，在小區(qū)原有車庫規(guī)劃位置上自建立體車庫行不行？

　　“結(jié)果三天工夫就定下來這事兒。”楊女士說，業(yè)委會一提議自建車庫，大家都特積極。“征求大家意見，主要通過QQ群交流，有提正面意見的，也有提不同意見的，反正各種觀點都有。”

　　根據(jù)業(yè)主們的反饋，小區(qū)內(nèi)有意向的業(yè)主先交一部分定金，建成后簽訂車位長期租賃協(xié)議。“好多人排隊報名，我也去了，先交了1000元的定金，動工時再交了1萬。”另一位業(yè)主呂大姐說，“特別簡單，一說就交錢了。完全信任業(yè)委會。”

　　為什么這么信任？“業(yè)委會特別負責(zé)任，現(xiàn)在的物業(yè)公司比原來好多了，小區(qū)比原來好多了，最起碼衛(wèi)生、管理比以前好多了。”呂大姐一連說了三個“好多了”。

　　如何增加車位？

　　360個車位都是擠出來的

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，宏大北園從剛接手時原先只有200個左右的車位，增加到如今的560個車位，新增了360個車位。除了新建的立體車庫，這么多的車位，究竟是怎么“擠”出來的呢？

　　路軍港介紹，當(dāng)初從前期老物業(yè)公司交接時，小區(qū)內(nèi)車位僅有200多個，還有一部分無法使用，于是根據(jù)實際現(xiàn)狀征詢業(yè)主意見，進行了多項改造。“小區(qū)的停車空間，通過各種辦法進行梳理，總是能擠出來的。”從事多年停車管理業(yè)務(wù)的張凱經(jīng)理告訴記者。

　　一是收回商鋪外側(cè)、小區(qū)建筑紅線內(nèi)的50個車位。二是清理消防通道，優(yōu)化部分車位。“原先是斜著停，后來改成直著停。”刁其志說，這樣也增加了50個車位。三是綠地改造、立體綠化——對于臨街、適合停車的地方改造，鋪設(shè)透氣地磚，搭起圍架，再在車位四周圍架上種植爬山虎，增加50個車位。

　　“別小瞧了這個做法，操作過程都必須合規(guī)合法。”路軍港說，立體綠化的綠地改造必須通過業(yè)主大會決議，經(jīng)過半數(shù)以上業(yè)主同意才行。記者看到，原先是小區(qū)綠地的停車位，現(xiàn)在鋪設(shè)上了帶有透氣孔的草坪地磚。車庫周邊的圍架上已經(jīng)長出了1人來高的爬山虎。“到今年夏天效果就出來了，到時頂部爬得滿滿當(dāng)當(dāng)?shù)摹?rdquo;路軍港說，通過這一改造，在原有綠地平面上進行立體綠化后，實際增加了一倍的綠化面積，從單面變成了三面。第四大項就是對小區(qū)內(nèi)原有老立體車庫的復(fù)原改造，滿足需求達96個車位。

　　這個模式能否復(fù)制？

　　沒有實行薪酬制的小區(qū)很難

　　“以業(yè)委會為平臺，業(yè)主集資自建立體車庫的，目前還沒有聽說過。”張凱對記者說。張凱介紹，在北京市相關(guān)政策允許的范圍內(nèi)，每個小區(qū)都有可能自建車位。但其中又存在多個難點。

　　一是缺少平臺。建停車庫，開發(fā)商、免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司均不可能替業(yè)主掏錢，只能業(yè)主自掏腰包。“核心問題是需要有平臺來操作。如果由免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)牽頭集資修建車庫，本身存在是否非法集資，是否合法的問題。”北京金海都免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司、宏大北園項目經(jīng)理刁其志表示，自建停車庫這件事情本身，無法通過免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司來操作，只能由業(yè)主大會的執(zhí)行者——業(yè)委會來牽頭。

　　“無論是建立體車庫還是停車場，前期投入資金過大，一次集資投入上百萬，必須有一個真正讓業(yè)主相信的組織或者平臺。”刁其志說，由于宏大北園小區(qū)實施的是酬金制管理，業(yè)委會成為了小區(qū)所有工作的核心推動力量。

　　“如果業(yè)委會這個平臺不辦實事，業(yè)主不會花一分錢。宏大北園的業(yè)委會，正是因為獲得了業(yè)主高度的信任度，才可能牽頭來辦成這件事情。”刁其志說。

　　二是產(chǎn)權(quán)關(guān)系。“雖然一個車位投入2.2萬，但很多業(yè)主不一定能在小區(qū)居住這么長時間，所以里面的產(chǎn)權(quán)關(guān)系、收益分割等都是需要約定的。”張凱說。路軍港說，車位22年的產(chǎn)權(quán)，物業(yè)公司、停車管理公司都不可能替你保障，只有業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)——業(yè)委會才能扮演其中的角色。