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淺談物業(yè)服務收費的現(xiàn)狀及提高物業(yè)收費的策略
隨著時代的發(fā)展,納入免費物業(yè)管理系統(tǒng)的物業(yè)增多了,免費物業(yè)管理系統(tǒng)中一些矛盾也逐漸增多,免費物業(yè)管理系統(tǒng)中的矛盾也都通過收費集中體現(xiàn)出來,物業(yè)服務收費難已經(jīng)成為物管發(fā)展的非常頭痛的事,投訴舉報案數(shù)近三年一直占金華市物價局的前三位。我們通過選擇了金華有代表性九個物業(yè)小區(qū),進行了調(diào)研。本文通過列舉目前物業(yè)服務收費難帶來的危害,分析存在這一問題的原因,嘗試提出解決問題的方法。
一、物業(yè)服務收費的現(xiàn)狀
?。ㄒ唬┪飿I(yè)服務收費的性質(zhì)
根據(jù)《浙江省物價局關(guān)于頒發(fā)〈浙江省定價目錄〉的通知》(浙價法[2002]331號)規(guī)定,免費物業(yè)管理系統(tǒng)授權(quán)市縣人民政府同級定價。目前金華物業(yè)服務收費按不同性質(zhì)、特點,分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。住宅區(qū)(含高層住宅)的免費物業(yè)管理系統(tǒng)綜合服務費實行政府指導價,成立業(yè)主大會后的住宅區(qū)的免費物業(yè)管理系統(tǒng)綜合服務費可實行市場調(diào)節(jié)價。非住宅、別墅類高檔住宅區(qū)的免費物業(yè)管理系統(tǒng)綜合服務費實行市場調(diào)節(jié)價。
(二)物業(yè)服務收費的種類
金華的物業(yè)服務起步晚,發(fā)展速度非常快,1998年第一家物業(yè)服務公司成立,至2007年月12月,金華市區(qū)物業(yè)服務公司有90余家。目前金華住宅區(qū)免費物業(yè)管理系統(tǒng)有三種情況:
第一種業(yè)主只承擔衛(wèi)生費或很低的物業(yè)費(2005年前的物業(yè)收費老標準),其它由社區(qū)(政府)埋單。上世紀90年代前后建造的住宅小區(qū),大部分由居委員或居委員下屬物業(yè)公司進行管理,政府提供一部分補貼,是帶有一定公益性的免費物業(yè)管理系統(tǒng),如南苑小區(qū)、金輪小區(qū)、北苑小區(qū)。
第二種是房地產(chǎn)公司開發(fā)樓盤后,由所屬的子公司負責。90年代中后期建的住宅,大部分小區(qū)前期物業(yè)服務由自己開發(fā)也由自己管理,物業(yè)公司是房產(chǎn)公司的子公司。如天城南國、玫瑰園小區(qū)、江濱小區(qū)。
第三種是通過開發(fā)商或業(yè)主委員會招標選聘的物業(yè)公司。目前少部分住宅小區(qū)前期管理就是開發(fā)與管理相獨立,完全通過招投標實施市場化運作,管理由本地的或外地的物業(yè)公司來管理,如東方前城、東華嘉園。后期通過業(yè)主委員會招標選聘的物業(yè)公司也逐漸增多。如曙光花園、麗澤花園、將軍公寓管理。
?。ㄈ┪飿I(yè)服務費的收取難是物業(yè)服務行業(yè)的矛盾集合體?!笆袇^(qū)某物業(yè)服務公司金經(jīng)理這樣說道:‘就我們物業(yè)服務公司而言,基本上沒有小區(qū)物管費全部收齊的情況。物管費的收繳率大概能夠保持在90%以上就很不錯了,像市區(qū)麗澤花園、婺江新村以及保集半島物管費收繳情況算比較好的。一般小區(qū)的物管費收繳率能維持在70%以上就不錯了。而有一些小區(qū),尤其是那些回遷戶比較多的小區(qū),物管費收繳率甚至只能維持在20-30%左右’”。[1]“曙光花園現(xiàn)入住戶472戶,入住率達84%,其中有192戶住戶多年不交物業(yè)服務費,不交物管費戶數(shù)占現(xiàn)入住戶40%”。[2]北苑小區(qū)是一拆遷安置戶比較多的小區(qū),該小區(qū)從1994年入住以來,收繳率逐步下降,從收繳80%以上下降到2007年的60%,有一戶從入住到現(xiàn)在14年未交一分物業(yè)服務費。而不交物業(yè)服務費也直接導致了如下危害:
一是維護秩序能力低,不利于創(chuàng)建平安社區(qū)。物管好的地方,社會治安就相對好,居民安全感就強,這已是共識。而要獲得好的安全感除了大環(huán)境等因素外更重要的是小區(qū)的治安力量的增強,需要有一支素質(zhì)較高保安隊伍和必要治安設(shè)施的投入。而欠交物管費必然帶來高素質(zhì)的保安人員難招,治安設(shè)施投入不足。也就會帶來失竊現(xiàn)象增多,車輛亂停亂放多,處理突發(fā)事件能力差。金華北苑小區(qū)就很典型,因小區(qū)物業(yè)服務費收繳率低,物業(yè)公司不斷減員減服務,門衛(wèi)因年齡大,素質(zhì)低,發(fā)現(xiàn)和解決問題能力差,小偷追不上,打不過。在2007年12月對金華北苑小區(qū)33戶業(yè)主進行調(diào)查時,從1999年12月以來,有22戶業(yè)主被盜過,小偷入室盜竊有4戶,進入附房盜竊14戶,自行車被盜35輛,電動車被盜5輛、電動車電瓶1只、摩托車電瓶2只、金首飾被盜價值2萬余元、現(xiàn)金1000余元、照相機1部。在2007年12月小區(qū)內(nèi)一夜被偷6輛電動車,38幢一住戶2007年一年內(nèi)二輛電動車被偷。同樣的情況在其它小區(qū)也出現(xiàn)。2008年9月10日《金華小周熱線》報道:“雅苑小區(qū)、東景小區(qū)摩托車、電動車失竊頻發(fā)。家住東景小區(qū)的沈女士講:小偷竟敢從小區(qū)里把業(yè)主的包搶去,求助的當班物管保安不作為。”
二是提供服務水平低,不利于提升城市的品味。城市離不開小區(qū),更離不開生活在這里的居民。小區(qū)的物業(yè)好壞和居民素質(zhì)的高低與一個城市的品味直接相連,而物業(yè)服務將小區(qū)的物業(yè)和居民融合于一體,物業(yè)服務的水平直接體現(xiàn)一個城市的品味。但物業(yè)服務公司是一個企業(yè),他要在保本微利的情況下才能生存,一些人有這樣或那樣的理由不交物管費后,必然導致物管公司不得不通過減員減工資減服務,直接導致工作人員的素質(zhì)下降,服務質(zhì)量和檔次下降,物業(yè)服務走上惡性循環(huán)之路。一些小區(qū)門衛(wèi)、保潔員工資只能出到500元-650元,連最低工資標準都達不到了,只能招聘六十歲以上的老人,柳湖小區(qū)2004年金華辛迪物業(yè)公司接管時工作人員最多時有43人,2008年9月只有29人。人員的工作量卻增加了15%(同比新增加了物業(yè)的移交使用)。服務水平的下降直接影響了城市的品味提升,也給金華創(chuàng)建國家衛(wèi)生城市增加了難度。
三是誠信危機增加,不利于構(gòu)建誠信和諧社會。物業(yè)服務公司要生存必需有一定的收入做保障,因為一部分人不交物管費,必然導致物管公司裁減人員和服務內(nèi)容,導致服務質(zhì)量下降,而服務質(zhì)量的進一步下降必然導致更多的人對物業(yè)服務公司不滿,最后服務公司為了生存它也不得不撤出,而物業(yè)服務公司的撤出,使一些按時交費的業(yè)主利益得不到維護,而那些不交物業(yè)服務費的業(yè)主免去了物業(yè)服務費,換了一個物業(yè)服務公司后,物管公司也不敢全身心投入搞物業(yè)服務,擔心物管費的收繳率低,原先交費的一些業(yè)主也會擔心以后物管公司的撤走,而一些不交物管費的業(yè)主仍然會利用此法不交物管費,導致人們誠信危機增加,構(gòu)建誠信社會的難度加大。而物管公司因物管費收繳困難撤出后也帶來了諸多的社會問題,導致居民居住環(huán)境更差,社會治安差。2008年1月30日《金華晚報》報道《快過年了,他們像住在垃圾堆里,申華新村垃圾成堆,據(jù)稱衛(wèi)生費收不齊是主要原因》
二、為何會出現(xiàn)收費難
?。ㄒ唬╅_發(fā)商的問題。
1、開發(fā)商遺留問題導致業(yè)主拒交物業(yè)服務費。目前調(diào)查的8個物業(yè)公司雖然都是獨立法人。但一些物業(yè)公司成立之初都是房產(chǎn)開發(fā)商的子公司,前期物業(yè)都是由房產(chǎn)開發(fā)商委托其子公司進行管理的,在調(diào)查時仍屬前期物業(yè)的6家,房產(chǎn)開發(fā)商委托其子公司物業(yè)公司管理的有6家,由于房產(chǎn)開發(fā)商未完全履行承諾,如規(guī)劃的變更,造成容積率提高,綠地面積減少,監(jiān)控等配套設(shè)施不到位。由于房產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)房屋質(zhì)量有問題,如漏水、墻體開裂、粉刷層脫落時,在保修期內(nèi)房產(chǎn)開發(fā)商修補時不及時,質(zhì)量不到位,再加上物業(yè)公司和房產(chǎn)公司的特殊關(guān)系,導致一部分業(yè)主拒交物管費。開發(fā)商遺留問題在物管費欠交中占20%-35%左右。
2、“暗貼”,“同價不同質(zhì)”,導致業(yè)主拒交物業(yè)服務費。金華保集小區(qū)、天城南國名城物業(yè)服務收費標準最高的多層才0.5元/平方.月和0.6元/平方.月,2007年房產(chǎn)公司補貼90萬元、106萬元,如果沒有房產(chǎn)公司的補貼,物業(yè)公司不可能提供如此價格的物業(yè)服務。而一些房產(chǎn)公司斷供后的物業(yè)公司,在提供同價的物業(yè)服務就不可能與這些小區(qū)相比。
?。ǘI(yè)主的問題。
1、服務付費理念跟不上。服務付費,就好象用水用電要交費,收看有線電視要付費一樣,可一些業(yè)主由于跟不上時代的發(fā)展,特別是城市的老年人、農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城里的人,由于收入偏低,物業(yè)服務付費理念跟不上,認為無需物業(yè)。小區(qū)里養(yǎng)雞、綠化地用來種菜的現(xiàn)象經(jīng)常報道過?!堆旁沸^(qū)物管很亂?》[3]、《市區(qū)養(yǎng)雞種菜,城管上門協(xié)調(diào)》[4]、《小區(qū)養(yǎng)雞,臭烘烘》[5],有的老市民還沿襲著計劃經(jīng)濟的觀念,房管所管理一切,只要交衛(wèi)生費就行,這從老城區(qū)拆遷安置到新小區(qū)后比較明顯,如北苑小區(qū)、柳湖小區(qū)。
2、治安狀況差,引起業(yè)主拒交物業(yè)服務費。由于目前盜竊現(xiàn)象比較嚴重(在上述危害中已經(jīng)大量列舉事實不再述),業(yè)主把物業(yè)服務與物管公司是否盡職混在一起,有的業(yè)主不管物業(yè)服務公司是否已按物業(yè)服務合同履行了職責,均將被盜的責任推動物業(yè)服務公司的身上,部分業(yè)主認為我交物業(yè)服務費了,物業(yè)服務公司就應該保證我的財物萬無一失,如果我的財富失竊了,我就可以此作為自己拒交物業(yè)服務費的理由。無論新老小區(qū)均存在,在欠交物業(yè)服務費中此問題占5%-25%。
3、維權(quán)手段比較少?,F(xiàn)在業(yè)主維權(quán)還是以個人為主,還不是主動通過建立業(yè)主委員會來維權(quán)。因為業(yè)主個人來維權(quán)成本太大,費時費力太多,效果不理想,而一些物管公司正是抓住這個特點,對物業(yè)公共設(shè)施的維護不到位,比如早建的小區(qū),一些基礎(chǔ)設(shè)施不到位,需要增添,如自來水公司、電信部門、電力部門在小區(qū)里增建管網(wǎng),他們在為市民帶來便利的同時,卻忽視了對小區(qū)的公共設(shè)施的維護。如在小區(qū)里隨意開挖,導致路面破損嚴重,修復不是很好。走近一些老小區(qū)就知道。如北苑小區(qū)、江濱小區(qū)、南苑小區(qū)。業(yè)主看到小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施被破壞,物管公司應履行監(jiān)管的職責沒有盡到,業(yè)主以此不交物管費。業(yè)主被盜確實因物業(yè)公司不盡職也只有通過拒交物業(yè)服務費的方式來維權(quán)。
4、從眾心理,導致物管費不交面惡性擴大。由于一些業(yè)主的消費觀念、消費意識沒有完全樹立起來,一些業(yè)主欠交了物業(yè)服務費后,另一些業(yè)主看到欠交物管費的不交了就不交了,也產(chǎn)生了從眾心理,特別是想到如果交了物管費,物業(yè)公司撤走了,將享受不到物業(yè)服務,擔心物管費白交。
?。ㄈ┓掌髽I(yè)的問題。
1、人員素質(zhì)低,服務不到位是造成拒付物管費的主要原因。服務理念差,物業(yè)公司本應該根據(jù)物業(yè)服務合同的要求履行服務,但一些服務企業(yè)把自己的身份作為管理者,而不是服務者,沒有把業(yè)主作為平等的被服務者主體來看待,平時不能及時溝通早發(fā)現(xiàn)問題。服務人員的素質(zhì)低,免費物業(yè)管理系統(tǒng)主管部門對物業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)有要求,從業(yè)人員要經(jīng)過培訓有上崗證,但物業(yè)服務是一個新興產(chǎn)業(yè),在金華發(fā)展時間不長,一些房產(chǎn)公司把物業(yè)公司作為安排親朋“肥缺”的一個主渠道,認為招幾個保安、保潔就可以開展工作了。又因為物業(yè)人員的工資低(保潔、保安目前60%以上的人員的還沒有達到最低工資標準),人員的流動性非常大,很難留住或招到優(yōu)秀的管理人才,解決問題的能力弱。服務不到位,少服務、不服務現(xiàn)象時有發(fā)生,尤其是小區(qū)清潔、保安、裝潢垃圾清運、樓道保潔等內(nèi)容,不少小區(qū)未能按事先承諾的標準兌現(xiàn),調(diào)查中住戶對雜物堆積、電子防盜門不及時維修等現(xiàn)象更為不滿。
2、收支透明度低,主動接受業(yè)主監(jiān)督的自覺性跟不上。按照《關(guān)于印發(fā)金華市〈物業(yè)服務收費管理辦法〉實施細則的通知》第二十一條規(guī)定:“免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)應建立健全財務管理制度。每年公布一次物業(yè)服務費的收支情況,接受業(yè)主的監(jiān)督”。我們調(diào)查的9個小區(qū)中,主動按要求公布物業(yè)服務費的收支情況的只有4個小區(qū),多數(shù)小區(qū)沒有按規(guī)定將物管收費標準在小區(qū)進口處公布,有的只是在物管辦公室或門口值班室留有自行打印、沒使用由物價部門監(jiān)制的統(tǒng)一價目表。同時,業(yè)主對自己所繳納的管理費用的支出有知情權(quán)、物管沒有對業(yè)主作財務明細公開,而這些卻給業(yè)主們留下了虛假虧空的想象和收費標準偏高和亂收亂支的懷疑。
3、物業(yè)服務的整體特性,追繳物業(yè)服務費的救濟渠道少。物業(yè)服務提供的也是一種公共產(chǎn)品,與電力、自來水、有線電視、電話等服務有較大的差別。物業(yè)服務提供的綜合服務不可能實行一對一的服務,對欠繳物業(yè)服務費的業(yè)主限制少,物業(yè)服務企業(yè)不可能像電力部門、自來水公司、廣播電視臺、電信部門對欠費的用戶實行停電、停水、停播、停使用的措施,物業(yè)服務公司只能通過上門溝通,對欠費的一次一次的要。在調(diào)查中主動到物業(yè)服務公司交物業(yè)費在40-70%,剩下的一部分是通過上門收取,一些物業(yè)公司一年中短的要用一個月時間收費,長的要用三個月的時間來收費。物業(yè)人員非常的辛苦,加班加點,有時一晚收不到幾戶。通過訴訟收費雖然可以解決部分業(yè)主欠費的問題,但物業(yè)服務公司耗時耗力太多,而且會與業(yè)主產(chǎn)生情感的隔閡。2008年9月2日《金華晚報》第九版《物業(yè)公司狀告20多戶業(yè)主》,開庭審了三天,可見通過訴訟解決物業(yè)收費糾紛有多難。
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1、政策的空白點。一些炒房者的物業(yè)服務費收取更難,特別是外地炒房者,如溫州、麗水、義烏、永康等地,聯(lián)系上都很難,收費就更難。由于炒房者轉(zhuǎn)讓房屋,進行權(quán)屬登記時,沒有制度和措施強行約束要求交清物業(yè)服務費。房屋的受讓方根據(jù)《國務院免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》規(guī)定:受讓人不對房屋受讓前產(chǎn)生的物業(yè)服務費負責,導致物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)轉(zhuǎn)讓前這段時間的物業(yè)服務費索要無門。
2、拆遷的問題。拆遷安置的業(yè)主,因為不是拆后安置原地,一些業(yè)主對原地有感情,再加上原地房屋升值快,生活方便,而拆遷安置的地方相對原地生活和升值差多了,周邊的配套也跟不上,心里上會產(chǎn)生一些不平衡。如安置到北苑小區(qū)的業(yè)主當時市政府規(guī)劃要建五星公園,可過去了這么多年也沒有建起來,原先住“金華兩街”的業(yè)主小孩可上市區(qū)最好的小學和初中,現(xiàn)到北苑、柳湖小區(qū)的拆遷安置戶要讀這樣的小學和初中就要交一大筆與入學掛鉤的贊助費。
3、低保和特困人員問題。在拆遷安置小區(qū)里這類人員相對較為集中,在北苑小區(qū)就有登記的低保戶、困難戶30多戶,因為這些人生活本來就很困難,再加上他們以前沒有交過物業(yè)服務費,水、電都有免費的使用,他們有的不想交也確實交不起,而這些小區(qū)物管收費本來就很低,小區(qū)設(shè)施又差,7‰物業(yè)用房和維修資金又不到位,要由管理該小區(qū)的物管公司來承擔這些社會問題就更難了。
4、政府承諾的問題。政府承諾也是一個非常重要的問題,北苑小區(qū)原小區(qū)內(nèi)有垃圾中轉(zhuǎn)站,因為周邊發(fā)展迅速,垃圾經(jīng)此中轉(zhuǎn)的越來越多。因中轉(zhuǎn)給周邊的居民帶來很大的不便,特別是夏天污水滴流,臭味重,再加上運輸車的響聲影響周邊居民的生活。當時市有關(guān)部門經(jīng)研究答應要在周邊再建一個中轉(zhuǎn)站,解決此問題,可時間過了,此問題并沒有解決,導致200多戶業(yè)主在2007年不交物管費。
5、政府投入不平衡。如北苑小區(qū)的業(yè)主和南苑小區(qū)的業(yè)主相比,兩小區(qū)提供的服務內(nèi)容一樣,可南苑小區(qū)只交衛(wèi)生費,而北苑小區(qū)相對要高一些,因南苑小區(qū)市開發(fā)區(qū)財政有保障。一些老小區(qū)(金華通園小區(qū))有的得到政府的支持,對原有的設(shè)施進行了改善,而有些小區(qū)卻沒有,財政體制不一樣,得到的支持力度不一樣,生活在不同的小區(qū)里的業(yè)主對此有看法。
6、空置率高,導致物管收費標準相對提高。由于存在房價預期升值和炒房行為推動房產(chǎn)過度開發(fā),導致目前房屋空置率增高,在2004年全國空置率29%,2007年全國商品房空置面積12355萬平方米,同比增長7.9%,金華房屋空置率也逐年增高,而在一些新開發(fā)的偏遠小區(qū),空置率更高,交付已經(jīng)四年了,入住率還不到30%,如東方明珠、冠達東方蘭庭、東方前城前三期。而管理入住率低的小區(qū)與入住率高的小區(qū)并沒有多少區(qū)別,如保潔、綠化、保安、維修等沒有區(qū)別,要有區(qū)別的就是入住率高的小區(qū)衛(wèi)生清運費每戶每年多交36元。而空置房收取的物業(yè)服務費為入住房的70%,而這些小區(qū)的7‰物業(yè)用房所帶來營業(yè)收入也低,甚至沒有收入,其他服務收費也低,這給物業(yè)公司帶來收費標準的相對提高,提高了入住戶的負擔,相對增加收費難。
7、規(guī)劃不夠完善,帶來物管效率低,相對提高了物業(yè)服務的收費標準,增加了管理的難度。在規(guī)劃小區(qū)建設(shè)中,部分開發(fā)商只考慮了銷售,方便交通,而忽視免費物業(yè)管理系統(tǒng),造成小區(qū)出口多,物業(yè)分散,從而增加了免費物業(yè)管理系統(tǒng)成本和管理難度。小區(qū)的物業(yè)建筑面積在2-3萬平方米的比較多,金華市機關(guān)婺江新村物管中心管理的11個小區(qū)物業(yè)總建筑面積才45萬平方米,在調(diào)查的相對有代表性9個小區(qū)中不超過10萬平方米的小區(qū)有2個,超過30萬平方米的有3個。因為小的物業(yè)小區(qū),也需要門衛(wèi)、保潔、綠化、管理人員,人員、設(shè)備的利用率就很低,如工程維修人員,綠化人員、財務人員小的小區(qū)又需要,可利用效率低,帶來管理效率低,財務費用高,人員培訓難。而面積較大的小區(qū)也存在門太多的問題,社會設(shè)施規(guī)劃不合理的問題。如北苑小區(qū)、南苑小區(qū)、門有多少無法統(tǒng)計,僅有的幾個門衛(wèi)就形同虛設(shè),頻頻發(fā)生被盜事件在所難免,后建的柳湖小區(qū)物業(yè)建筑面積為30多萬平方米,就有門5個。再加上一些社會設(shè)施的設(shè)計不合理,如在小區(qū)里建學校和娛樂場所等,如北苑小學、南苑小學、南苑初中、柳湖小學,這些學校在小區(qū)的開辦,沒有將學校的門與小區(qū)的門有機的結(jié)合起來,給小區(qū)的封閉性管理帶來困難。
三、如何解決物管收費難的問題
?。ㄒ唬訌娦麄?,建立互信的關(guān)系,著力解決收繳率低下的問題。
對廣大業(yè)主加強物管工作職能和作用的宣傳,使之充分認識到做好物管工作可以營造良好的生活環(huán)境。物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會可運用小區(qū)宣傳欄、發(fā)放傳單、召開業(yè)主代表大會等多種形式,廣泛宣傳免費物業(yè)管理系統(tǒng)的職能、服務范圍、政府相關(guān)政策以及對小區(qū)管理的要求等,幫助業(yè)主走出認識誤區(qū),明確自己的權(quán)利和義務,樹立起消費即要付費的觀念。政府職能部門也要通過電視、報紙等大眾媒體,大力宣傳免費物業(yè)管理系統(tǒng)服務等方面的政策法規(guī),用政策引導物管企業(yè)和廣大業(yè)主建立和諧合作的關(guān)系。免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)應按照有關(guān)部門根據(jù)自身提供的服務標準核準的服務收費價格或業(yè)主委員會與物業(yè)服務公司協(xié)商確定的價格在小區(qū)進口處公布,定期公布經(jīng)業(yè)主委員會審核的繳納的物業(yè)服務費收支情況,主動接受業(yè)主的監(jiān)督,提高業(yè)主對物業(yè)服務企業(yè)的信任度,也提高業(yè)主參與免費物業(yè)管理系統(tǒng)的主動性和自覺性,促進小區(qū)的物業(yè)服務水平的提升和效率的提高。
?。ǘ┲匦聦徍顺杀?、多方聽取意見,適時調(diào)整住宅小區(qū)物業(yè)服務收費等級評定標準和物業(yè)綜合服務費收費標準。
實行政府指導價的物業(yè)服務收費標準應根據(jù)目前的人工成本的調(diào)整而適時的修改。目前我市的物業(yè)服務收費標準是2005年制定的,由于這幾年物價的持續(xù)上漲太快,最低工資標準也多次調(diào)整,(2005年為610元,2008年9月1日為850元),三年內(nèi)最低工資調(diào)整增加39%,再加上物業(yè)服務是勞動密集型企業(yè),人員的勞務開支占總開支的80%左右,國家為防止物價上漲過快,物管企業(yè)多次要求提高物業(yè)服務收費標準被推遲,特別是隨著新修訂的勞動法的進一步實施,如果按照新修訂的《勞動法》,“五金”(養(yǎng)老金、醫(yī)療保險金、傷亡保險金、住房公積金、生育保險金)全交的話,人工成本在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上,還要再提高40%左右(因相當?shù)奈飿I(yè)公司目前只對部分人員的“三金”進行了交納。交“五金”的人員占調(diào)查人員數(shù)中不足1%,并且許多老小區(qū)7‰物業(yè)用房和維修資金不到位,小區(qū)公共設(shè)施破損嚴重,如果收費標準不能與實際能提供服務的標準相一致,會造成業(yè)主對物業(yè)公司的信任危機會進一步加大。對空置房收費要協(xié)調(diào)房產(chǎn)公司承擔部分責任,三年后入住率仍低于60%的小區(qū),房產(chǎn)開發(fā)公司對收取的物業(yè)服務費的差額(是指未入住的物業(yè)少交的物管費金額)承擔80%的補貼,這也有利于房產(chǎn)公司增加社會責任,防止過度開發(fā)。調(diào)整未入住的物業(yè)物業(yè)服務收費標準按全額標準的80%收取,根據(jù)《浙江省物業(yè)服務收費管理實施辦法(試行)》、《關(guān)于印發(fā)<物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法(試行)通知>》,重新制定與成本相適應的服務等級評定標準(同級生活水平的舟山市收費標準分別為:普通多層住宅一級0.61元-0.80元/平方米、二級0.46元-0.60元/平方米、三級0.31元-0.45元/平方米),由現(xiàn)在的四級變?yōu)槲寮墸鰪娍刹僮餍?,并把納入政府指導價管理的物業(yè)重新明確(普通住宅均納入政府指導價管理),使下級的規(guī)定與上級規(guī)定相一致。對上浮幅度進行調(diào)整為基準價的20%,并將最終定價權(quán)交物業(yè)服務公司自主決定(改變現(xiàn)在上浮不超過30%,由業(yè)主決定)。
(三)科學劃定免費物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域,想方設(shè)法,讓業(yè)主委員會發(fā)揮免費物業(yè)管理系統(tǒng)的主角作用。
由于住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會還是個新鮮事物,許多業(yè)主還較陌生。業(yè)主物權(quán)管理理念和消費理念的缺失,造成自我管理機制不完善,業(yè)主委員會建立難,發(fā)揮作用更難。有些居民嫌煩、怕管“閑事”、怕得罪人、不愿挑頭,再加上業(yè)主委員會成員純粹是盡義務,沒有報酬、吃力不討好,因而,一部分小區(qū)至今無法建立業(yè)主委員會。缺少了業(yè)主委員會這個代表小區(qū)全體業(yè)主的具體執(zhí)行機構(gòu),免費物業(yè)管理系統(tǒng)服務合同無法簽訂,致使許多問題難以通過正常途徑解決。還有些已建立的業(yè)主委員會工作不正常,未發(fā)揮應有的作用。根據(jù)《浙江省免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》第八條[6]、《金華免費物業(yè)管理系統(tǒng)實施辦法》,物業(yè)主管部門和有關(guān)部門應該協(xié)助免費物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域的業(yè)主按照法定的程序和標準成立業(yè)主委員會,協(xié)助業(yè)主委員會開展工作。在目前已建業(yè)主委員會的小區(qū)應加強對業(yè)主委員會成員的培訓,主動幫助和協(xié)調(diào)解決房產(chǎn)開發(fā)商的遺留問題,特別是老小區(qū)按政策規(guī)定享有的7‰物業(yè)用房和維修資金不到位的問題,社區(qū)占用物業(yè)用房的問題,提高業(yè)主委員會依法開展維權(quán)的能力、服務全體業(yè)主的能力。在沒有建立業(yè)主委員會的小區(qū)要按照《中華人民共和國國務院免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》、《浙江省免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》程序和條件建立業(yè)主委員會。理順業(yè)主委員會與居民委員會關(guān)系,維護和保障業(yè)主委員會在免費物業(yè)管理系統(tǒng)中的自治的權(quán)益。
?。ㄋ模┛茖W規(guī)劃,管理先行,提高免費物業(yè)管理系統(tǒng)的效率。規(guī)劃部門在規(guī)劃時就應該充分考慮今后的免費物業(yè)管理系統(tǒng)的問題,總結(jié)目前因規(guī)劃帶來的免費物業(yè)管理系統(tǒng)的缺陷。在開發(fā)住宅時事先明確合理的免費物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域,在同一免費物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域內(nèi)必須由同一物業(yè)公司管理,在同一免費物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域內(nèi)整體開發(fā),可分期開發(fā)、分不同的公司開發(fā)。并在規(guī)劃的同時事先明確物業(yè)的使用性質(zhì)和合理布局,做到商娛學等服務型社會設(shè)施應在方便居民生活的同時,也應該考慮防止與部分居民生活的沖突??朔壳耙恍├闲^(qū)由于開小吃店、娛樂場所等產(chǎn)生的油煙和噪聲影響居民生活的現(xiàn)象。
?。ㄎ澹┢髽I(yè)要內(nèi)修外練,政府要加強服務和監(jiān)管,提供物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展新環(huán)境。
1、企業(yè)要內(nèi)修外練,強素質(zhì)。企業(yè)要制定規(guī)范化的管理制度,通過制度強化服務的質(zhì)量,從細節(jié)上出真情,從質(zhì)量上求信譽。要加強對員工的培訓,讓每一位員工知道其職責和操作規(guī)程,自身加強對服務質(zhì)量的檢查,并通過對業(yè)主的回訪,檢驗和發(fā)現(xiàn)服務中存在的問題,樹立業(yè)主滿意是企業(yè)服務的宗旨。
2、政府多給少取,鼓勵更多的人參與物業(yè)服務行業(yè)。加強對從事物業(yè)工作的人員培訓,建立輪訓制度,提升從事物業(yè)服務人員的素質(zhì),對物管人員輪訓對口部門實行免費的優(yōu)惠政策。對參與老小區(qū)管理的物業(yè)服務企業(yè),因為投入大,收益低,政府對參與老小區(qū)管理的物業(yè)服務企業(yè)稅收實行減免政策。對物業(yè)服務企業(yè)吸收“四十、五十”從業(yè)人員的給予稅收優(yōu)惠政策。對通過ISO9000認證的獲得三級以上資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)給予獎勵。對欠交物業(yè)服務費的炒房者,在辦理房產(chǎn)過戶時要求其提供物業(yè)服務費交納情況,對欠交的待交齊后再辦理過戶手續(xù),創(chuàng)建誠信社會。
3、建立誠信檔案,清除不良物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務的主管部門應對物業(yè)服務企業(yè)的行為進行規(guī)范,制定物業(yè)服務合同的指導性文本,讓合同各方的利益更具體、更明確、合同更便于操作,達到各方的義務更好的履行,利益得到更好的維護,對物業(yè)服務企業(yè)與房產(chǎn)公司(前期物業(yè))或業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)服務合同進行備案,指導物業(yè)服務企業(yè)與受聘單位訂立規(guī)范的物業(yè)服務合同,根據(jù)物業(yè)服務合同加強對物業(yè)企業(yè)的物業(yè)服務行為進行指導,對不按物業(yè)服務合同履行的物業(yè)企業(yè)要進行指導和規(guī)勸,并建立檔案,對企業(yè)的不良行為屢勸不聽從的、履行合同差的、業(yè)主反響強烈的物業(yè)服務企業(yè)要從物業(yè)服務行業(yè)清退,提升物業(yè)服務行業(yè)的整體素質(zhì)。
4、扶優(yōu)創(chuàng)品牌,讓物業(yè)服務企業(yè)實行集約化管理。物業(yè)服務與其它服務一樣,也應該走品牌之路,創(chuàng)誠信度高、服務質(zhì)量優(yōu)、滿意度高的優(yōu)秀企業(yè)。通過優(yōu)秀企業(yè)帶動更多的物業(yè)服務企業(yè)向良性方向發(fā)展。特別是針對目前小區(qū)偏小,應鼓勵物業(yè)服務企業(yè)走規(guī)?;⒓s化的發(fā)展之路,提高物業(yè)服務的社會效益和經(jīng)濟效益。政府要在企業(yè)提供物業(yè)服務中多給予幫助,讓優(yōu)秀企業(yè)的牌子叫響,讓優(yōu)秀的物業(yè)服務企業(yè)創(chuàng)造社會效益的同時也帶來良好的經(jīng)濟效益。
?。┱畱摻y(tǒng)籌規(guī)劃,政策傾斜,完善老小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的改造。
根據(jù)城市的總體規(guī)劃,合理安排對老小區(qū)和城中村的改造和提升工作,因為現(xiàn)在城區(qū)的一些老小區(qū)已經(jīng)不如一些農(nóng)村建設(shè),道路破損、管網(wǎng)亂陳舊,負荷不堪承載,亂搭亂建多、配套設(shè)施缺,而生活在這些老小區(qū)的人又相對是弱勢群體多,依靠他們的力量來改變現(xiàn)狀比較難,政府應該對全市的老小區(qū)分類進行指導。如果列入拆遷的,就保持現(xiàn)狀;如果不是列入拆遷計劃的,就要分期分類進行改造。幫助這些老小區(qū)完善設(shè)施,提高在此居住的市民生活質(zhì)量,共享改革的成果。對生活在老小區(qū)的貧困居民,政府應該對他們的免費物業(yè)管理系統(tǒng)費拿出解決的辦法,而不能由管理此小區(qū)的免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司來承擔,對管理老小區(qū)的免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司在稅費上給予優(yōu)惠政策,調(diào)動物業(yè)公司管理老小區(qū)的積極性。
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重慶公司:重慶市江北區(qū)紅旗河溝華創(chuàng)商務大廈18樓