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業(yè)主大會(huì)法人化 主人更有話語(yǔ)權(quán)
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近日，南塘五組團(tuán)小區(qū)業(yè)主大會(huì)在鹿城區(qū)民政局注冊(cè)社團(tuán)、獲得社會(huì)團(tuán)體法人證書，這是溫州乃至全國(guó)第一家有“社團(tuán)獨(dú)立法人資格”的業(yè)主大會(huì)。有了這個(gè)“法人”資格，小區(qū)業(yè)主將可以“挺直腰桿”從事經(jīng)濟(jì)和法律活動(dòng)了。這開(kāi)啟了業(yè)主大會(huì)法人資格運(yùn)行的先河，對(duì)明確社區(qū)共有產(chǎn)權(quán)、理順免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)關(guān)系、完善業(yè)主自治制度具有重要的探索意義。
對(duì)于業(yè)主共有部分和共有財(cái)產(chǎn)的歸屬、管理和收益問(wèn)題，歷來(lái)是小區(qū)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)糾紛的多發(fā)領(lǐng)域。業(yè)主大會(huì)取得法人資格之后，可以明確共有部分的歸屬，避免開(kāi)發(fā)商、免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)和業(yè)主之間在共有部分歸屬上的糾紛。不僅如此，共有部分的經(jīng)營(yíng)收益也有了明確的歸屬，業(yè)主大會(huì)可以以自己名義對(duì)共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理并獲取收益。而在此之前，這些項(xiàng)目多被開(kāi)發(fā)商或免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)利用，業(yè)主難以從中獲益。
此外，業(yè)主大會(huì)登記為法人之后，業(yè)主一方(業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主)同免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)之間的復(fù)雜關(guān)系可以簡(jiǎn)化為業(yè)主大會(huì)與免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)之間的關(guān)系。例如，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)違約的，由業(yè)主大會(huì)以合同當(dāng)事人身份追究免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的違約責(zé)任，業(yè)主大會(huì)可以以自己的名義提起訴訟。這使得免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)訴訟中合同各方行使權(quán)利更為直接和便捷。在業(yè)主大會(huì)對(duì)外從事其他民事活動(dòng)時(shí)，亦是如此。
很明顯，業(yè)主大會(huì)法人化的益處有目共睹。不過(guò)，由于業(yè)主大會(huì)法人化強(qiáng)化了業(yè)主大會(huì)的職能，在業(yè)主和免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)以及其他第三人之間設(shè)立了一道屏障，如果業(yè)主大會(huì)職權(quán)行使不當(dāng)，亦會(huì)對(duì)業(yè)主的權(quán)利造成更大的傷害。因此，業(yè)主大會(huì)的法人化運(yùn)作要發(fā)揮更好的作用，還需在相關(guān)配套制度方面予以完善。
一方面，需要借鑒現(xiàn)代公司治理的經(jīng)驗(yàn)對(duì)業(yè)主大會(huì)法人的內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)進(jìn)行改造，完善業(yè)主大會(huì)的內(nèi)部治理機(jī)制。同時(shí)加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。另一方面，業(yè)主大會(huì)取得法人資格之后，需要土地和房屋產(chǎn)權(quán)登記部門的相應(yīng)工作予以跟進(jìn)，對(duì)共有部分產(chǎn)權(quán)亦予以過(guò)戶登記。
除此之外，業(yè)主大會(huì)法人化，必將提高業(yè)主大會(huì)的運(yùn)行成本，而這一成本是要由全體業(yè)主來(lái)承擔(dān)的。因此，是否將業(yè)主大會(huì)登記為法人，也需權(quán)衡。
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