淺談物業(yè)管理的物權性質及特征

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關鍵詞:免費物業(yè)管理系統(tǒng) 物權 建筑物 區(qū)分所有權 內容提要:建筑物區(qū)分所有權是現(xiàn)代免費物業(yè)管理系統(tǒng)的產(chǎn)權基礎，免費物業(yè)管理系統(tǒng)權從實質上來說是建筑物區(qū)分所有權人將其所有權權能的一部分讓渡給專業(yè)性的、超脫于所有權人之上的免費物業(yè)管理系統(tǒng)人行使的權利。由于現(xiàn)代免費物業(yè)管理系統(tǒng)的公共性和...
　　
　　關鍵詞:免費物業(yè)管理系統(tǒng) 物權 建筑物 區(qū)分所有權
　　
　　內容提要:建筑物區(qū)分所有權是現(xiàn)代免費物業(yè)管理系統(tǒng)的產(chǎn)權基礎，免費物業(yè)管理系統(tǒng)權從實質上來說是建筑物區(qū)分所有權人將其所有權權能的一部分讓渡給專業(yè)性的、超脫于所有權人之上的免費物業(yè)管理系統(tǒng)人行使的權利。由于現(xiàn)代免費物業(yè)管理系統(tǒng)的公共性和讓渡性，使免費物業(yè)管理系統(tǒng)權具有了傳統(tǒng)物權以外的性質和特征。但無論如何，免費物業(yè)管理系統(tǒng)權仍屬于物權范疇，這一物權是基于建筑物區(qū)分所有權而產(chǎn)生并依附于、從屬于所有權。所以，應該以建筑物區(qū)分所有權為軸心構建我國免費物業(yè)管理系統(tǒng)的法律架構。
　　
　　一、現(xiàn)代免費物業(yè)管理系統(tǒng)的產(chǎn)權基礎及性質
　　
　　一般認為現(xiàn)代免費物業(yè)管理系統(tǒng)起源于19世紀60年代的英國。當時一名叫奧克維婭•希爾(OctaviaHill)的女士為其出租的物業(yè)制定了一套行之有效的管理辦法，要求租戶嚴格遵守，從而改善了業(yè)主與租戶的關系以及改善了居住環(huán)境，當?shù)厝耸考娂姺滦А?946年英國制定了《住宅法》，以成文法的形式對建筑物區(qū)分所有權制度作出了規(guī)范。真正現(xiàn)代意義的免費物業(yè)管理系統(tǒng)形成于19世紀末的美國，1908年美國成立了世界第一個免費物業(yè)管理系統(tǒng)的行業(yè)組織CBMO(ChicagoBuildingManagersOrganization)，以后又成立了第一個全國性的業(yè)主組織BOO(BuildingOwnersOrganization)。在這兩個組織的基礎上，美國又成立了建筑物業(yè)主與管理人員協(xié)會BOMA(BuildingOwnersandManagersAssociation)，由此使免費物業(yè)管理系統(tǒng)具有了現(xiàn)代的意義。[1]2
　　
　　免費物業(yè)管理系統(tǒng)產(chǎn)生的根本動因在于工業(yè)化、城市化以及技術進步所帶來的房地產(chǎn)利用、使用方式的變革、人們生活和生產(chǎn)方式的變革以及由此帶來的房地產(chǎn)產(chǎn)權多元化、復雜化的內在矛盾。工業(yè)化的發(fā)展，促進了城市化的進程；城市化的進程與城市土地資源的稀缺產(chǎn)生了嚴重的矛盾；建筑技術的進步使得人們可以建筑高層建筑和多功能的綜合物業(yè)，交通技術的發(fā)展拓廣了人們的活動空間，分離了生產(chǎn)和生活的空間，于是現(xiàn)代城市的生產(chǎn)、生活方式得以產(chǎn)生。這種方式的最根本特點是它的集聚性——人口高度密集。集聚性也是現(xiàn)代房地產(chǎn)利用、使用及開發(fā)建設中的主要特點之一，這種特性帶來了兩種效益(效應)，這兩種效益(效應)呼喚著免費物業(yè)管理系統(tǒng)的產(chǎn)生。首先是規(guī)模效益，在沒有集聚性或集聚性尚不明顯的情況下，分散獨立的房地產(chǎn)業(yè)主和使用者只需要“自給自足”地提供房地產(chǎn)的管理。隨著人口居住的集聚性提高，免費物業(yè)管理系統(tǒng)的規(guī)模急劇擴大，由此產(chǎn)生出免費物業(yè)管理系統(tǒng)的規(guī)模要求，并產(chǎn)生出免費物業(yè)管理系統(tǒng)的規(guī)模效應。其次是外部效應，每一個居家所有者的財產(chǎn)價值的實現(xiàn)不僅僅反映在他自己的住宅、對住宅的維修等使用決策的改進上，而且也反映在其鄰居的相互關系等方面，外部效應即單位產(chǎn)權的行使方式與共有產(chǎn)權行使方式的關聯(lián)性。[2]1-6
　　
　　現(xiàn)代免費物業(yè)管理系統(tǒng)的這兩大特征，使免費物業(yè)管理系統(tǒng)權不再是完全獨立的單一的對物管理的權利，這種權利表現(xiàn)出復合的、公益的特性。由此也產(chǎn)生了對這種免費物業(yè)管理系統(tǒng)權的性質的質疑：該種由超越于物業(yè)所有權人之上由所有權人以外的免費物業(yè)管理系統(tǒng)人享有的權利到底是物權還是債權？或是兩者兼有？他是對物的權利還是對人的權利？是權利還是權力？
　　
　　毫無疑義，免費物業(yè)管理系統(tǒng)的產(chǎn)權基礎是物業(yè)所有權，根據(jù)傳統(tǒng)的物權法理論，物業(yè)的所有權包括對物業(yè)占有、使用、經(jīng)營、管理、收益和處置的權利。當所有權人取得某物業(yè)的所有權時，他理所當然地也就享有了對該物業(yè)的管理權。由于所有權的權能是可以分割的，所以，當所有權人將物業(yè)所有權的某些權能讓渡給他人的時候，就會出現(xiàn)由他人來行使免費物業(yè)管理系統(tǒng)權的情形，這時，他人所行使的免費物業(yè)管理系統(tǒng)權是在所有人之物上所設定的權利。在傳統(tǒng)上，對物的管理權利總是依附于一定的物權而存在，如誰所有誰管理、誰占有誰管理、誰使用誰管理，等等。免費物業(yè)管理系統(tǒng)最多是所有權的一項權能而已。
　　
　　根據(jù)傳統(tǒng)的物權理論，作為所有權的一項權能，所有權人或他物權人在行使免費物業(yè)管理系統(tǒng)權時，這種權利具有物權的性質，如及物性、支配性、排他性、對世性(或叫絕對性)、利益性。免費物業(yè)管理系統(tǒng)權是對某一特定的物(房屋、大廈、場所等等)行使保護、維修等權利；這一權利的行使不需要他人的配合、同意；這一權利的行使具有排他性，物歸誰所有、占有，就由誰來行使免費物業(yè)管理系統(tǒng)權，誰獲得相應的收益，在一物之上只有一個免費物業(yè)管理系統(tǒng)權；免費物業(yè)管理系統(tǒng)權具有對世性，權利人對物業(yè)的管理，可以排除權利人以外其他任何人的干涉(由于相鄰關系的限制除外)，其他任何侵害物權人行使免費物業(yè)管理系統(tǒng)權，物權人可以行使物上請求權，以排除他人的侵害；物權人行使免費物業(yè)管理系統(tǒng)權是為了使物業(yè)能夠發(fā)揮更大的效能，以獲取更大的利益。
　　
　　然而，建立在現(xiàn)代免費物業(yè)管理系統(tǒng)基礎上的免費物業(yè)管理系統(tǒng)權由于現(xiàn)代免費物業(yè)管理系統(tǒng)的特征而具有了與傳統(tǒng)免費物業(yè)管理系統(tǒng)權不同的特點。
　　
　　現(xiàn)代免費物業(yè)管理系統(tǒng)的產(chǎn)生與建筑物區(qū)分所有權的出現(xiàn)是相互聯(lián)系的，可以說，建筑物區(qū)分所有權是現(xiàn)代免費物業(yè)管理系統(tǒng)的產(chǎn)權基礎。在19世紀以前，作為物權客體的物業(yè)一般必須是以完全獨立的形態(tài)存在的，在傳統(tǒng)“一物一權”觀念下的物權客體必須是獨立的、特定的物，如一座房子、一幢樓房。一物一權可以多主體，即共有，但一物上不可以存在著多個所有權或多個相互排斥的物權。免費物業(yè)管理系統(tǒng)活動主要是業(yè)主個體自治的管理，立法上一般只是從相鄰關系的角度作出限制。但19世紀以來，隨著工業(yè)化、城市化的發(fā)展，城市人口的膨脹，城市土地資源的緊缺，多層建筑、高層建筑的興起，一個整體建筑分割為各個組成部分而分別為不同人所有的狀況到處出現(xiàn)，從而產(chǎn)生了一個整體建筑物區(qū)分為不同所有權人所有，并產(chǎn)生了不同所有權人對建筑物及其附屬物某些部分共用和共負維護的關系，隨著這種關系(權利)逐步為法律所確認，最早是《法國民法典》第664條規(guī)定了在同一建筑物歸屬不同人所有時重建與維修的問題。1865年《意大利民法典》(第562～564條)、《西班牙民法典》(第396條)等也都有類似的規(guī)定，建筑物區(qū)分所有權也逐步被確認。
　　
　　建筑物的區(qū)分所有，引起了免費物業(yè)管理系統(tǒng)模式的重大變化。由于在特定的建筑物或建筑物群體中存在著多個業(yè)主，這些業(yè)主的所有權行使有著不可分割的聯(lián)系，由此形成了一種特殊的新型的所有權——建筑物區(qū)分所有權。建筑物區(qū)分所有權的行使和保障必須有共同管理人，這就促使了現(xiàn)代免費物業(yè)管理系統(tǒng)的出現(xiàn)，也由此形成了一種特殊的新型的免費物業(yè)管理系統(tǒng)權。
　　
　　在建筑物區(qū)分所有的情形下，所有權人對物業(yè)的所有大體上包括兩部分：由所有權人單獨享有所有權的建筑物的某部分空間范圍；由全體所有權人共同享有所有權或使用權的建筑物的共用場所、公用設施及設備。建筑物的區(qū)分所有必然帶來的問題是：相互緊密聯(lián)接的物業(yè)，在物權人行使物權時的相鄰關系，這種相鄰關系比起相互獨立狀態(tài)下的物業(yè)之間的相鄰關系要復雜得多，其矛盾、沖突的發(fā)生也頻繁得多；另外，就是對建筑物共用部分的使用、維護以及費用的負擔等管理問題。建筑物區(qū)分所有的這些特點，決定了建筑物區(qū)分所有權的構成，大體上包括了：所有權人對建筑物專有部分的所有權、對建筑物共有部分的持分權以及由以上兩種權利衍生的成員權。這些權利的行使，已經(jīng)具有相當?shù)墓残再|，它必然地要求通過一種公共性的途徑、渠道才能得以實現(xiàn)。于是，現(xiàn)代免費物業(yè)管理系統(tǒng)應運而生，一種新型的免費物業(yè)管理系統(tǒng)權也由此形成。
　　
　　免費物業(yè)管理系統(tǒng)權從實質上來說，它是建筑物區(qū)分所有權人將其所有權權能的一部分讓渡給專業(yè)性的、超脫于所有權人之上的免費物業(yè)管理系統(tǒng)人行使的權利。
　　
　　綜上所述，由于現(xiàn)代免費物業(yè)管理系統(tǒng)的公共性和讓渡性(必須經(jīng)所有權人委托由所有權人以外的人行使的權利)，使免費物業(yè)管理系統(tǒng)權具有了傳統(tǒng)物權以外的特征或性質，其中公益性和債權性是其最大的特征。或者可以說是物權社會化與物權債權化的典型表現(xiàn)，這使物權的排他性和絕對性受到了限制，物權的行使也受到了影響。但無論如何，免費物業(yè)管理系統(tǒng)權的物權性質是應該確認的。
　　
　　海南省?？谑兄屑壏ㄔ簩γ赓M物業(yè)管理系統(tǒng)糾紛的一個判例就是以此理論為依據(jù)的：原告投資公司是海口市順發(fā)新村住宅小區(qū)的開發(fā)商，1992年，投資公司將小區(qū)的住宅預售給海南華鑫實業(yè)有限公司等9個業(yè)主。1993年小區(qū)建成，遷入320戶。1994年1月31日投資公司和被告物業(yè)公司簽訂了《順發(fā)新村免費物業(yè)管理系統(tǒng)承包合同》及《補充協(xié)議》，約定將小區(qū)第一期37棟高級公寓的免費物業(yè)管理系統(tǒng)承包給被告，承包期10年，承包金按面積1平方每月1元，物業(yè)公司向投資公司支付履行保證金50萬元。合同簽訂后，物業(yè)公司向投資公司支付了保證金50萬，投資公司也先后向物業(yè)公司交付了免費物業(yè)管理系統(tǒng)房產(chǎn)面積61028平方米。物業(yè)公司向住戶收取了免費物業(yè)管理系統(tǒng)等費用后，卻沒有按約定向投資公司支付承包金，投資公司因此訴至法院。一、二審法院都認為，原告和被告簽訂的承包合同及其補充協(xié)議損害業(yè)主的利益，應確認為無效合同，并按無效合同作出了判決。二審海口市中級人民法院在判決時是這樣闡述免費物業(yè)管理系統(tǒng)的性質的，法院認為：免費物業(yè)管理系統(tǒng)是指免費物業(yè)管理系統(tǒng)機構統(tǒng)一對住宅小區(qū)提供公共性服務，包括社會治安和環(huán)境秩序的維護和管理，根據(jù)其管理事實和服務行為，依照規(guī)定標準向住戶收取一定費用的一種社會性服務工作。免費物業(yè)管理系統(tǒng)權是一種存在于他人所有物上的物權，因此誰可以行使該權利，應當由物的所有權人決定。房地產(chǎn)開發(fā)公司無權將免費物業(yè)管理系統(tǒng)權出售、承包他人。這是我國至今的有關判例中，對免費物業(yè)管理系統(tǒng)權最為準確、完整的表述。這一表述首先肯定了免費物業(yè)管理系統(tǒng)權的物權性質，同時指明了這種物權的特定含義，并明確地概括出這種物權的社會性及他物性，可謂是一矢中的。[1]
　　
　　二、現(xiàn)代免費物業(yè)管理系統(tǒng)的物權特征

發(fā)生在深圳的另一個案例引發(fā)了人們對免費物業(yè)管理系統(tǒng)性質的探討： 深圳市某電子公司將某花園物業(yè)抵押給某銀行，后因該電子公司無力償還貸款，法院將該抵押物業(yè)拍賣，因無人參加競拍，法院裁定將該物業(yè)作價1，643萬元，以物...
　　
　　發(fā)生在深圳的另一個案例引發(fā)了人們對免費物業(yè)管理系統(tǒng)性質的探討：
　　
　　深圳市某電子公司將某花園物業(yè)抵押給某銀行，后因該電子公司無力償還貸款，法院將該抵押物業(yè)拍賣，因無人參加競拍，法院裁定將該物業(yè)作價1，643萬元，以物抵債判給某銀行。某銀行在2002年7月與某公司簽訂了租賃合同。但租戶準備進場裝修時，卻被免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司告知：要把這層樓拖欠的免費物業(yè)管理系統(tǒng)費交了才可以進場，而該物業(yè)自1994年1月至2002年6月，一直未交管理費，拖欠本金為300多萬元，加上每天千分之三的滯納金共拖欠1960余萬元。銀行認為在法院將該物業(yè)判給銀行之前的免費物業(yè)管理系統(tǒng)費應由原業(yè)主承擔，免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司認為新業(yè)主應承擔該物業(yè)的有關債務。[2]正在討論中的《廣東省免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例(修改意見稿)》第79條規(guī)定：物業(yè)發(fā)生買賣等產(chǎn)權轉移行為，受讓人應當承擔原業(yè)主拖欠免費物業(yè)管理系統(tǒng)費用行為的連帶責任。國務院剛頒布的《免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》對這一問題沒有做出相應規(guī)定。這實質是涉及免費物業(yè)管理系統(tǒng)的物權性質問題。
　　
　　基于建筑物區(qū)分所有權而產(chǎn)生的免費物業(yè)管理系統(tǒng)權是一種新型物權，這種物權與傳統(tǒng)物權有其共同性又有其特殊性，具體表現(xiàn)如下：
　　
　　第一，免費物業(yè)管理系統(tǒng)權的從屬性與讓渡性。如上所述，免費物業(yè)管理系統(tǒng)權衍生于建筑物的區(qū)分所有權，是經(jīng)過建筑物區(qū)分所有權人的委托，而讓渡給專業(yè)管理人的一種物權；沒有這種委托，就沒有這種專有的免費物業(yè)管理系統(tǒng)權，這是免費物業(yè)管理系統(tǒng)權的從屬性；但作為建筑物區(qū)分所有權人必須進行這種委托，他不能將這種免費物業(yè)管理系統(tǒng)權(或者說，現(xiàn)代免費物業(yè)管理系統(tǒng)權)強留在自己手上，他無權選擇委托或不委托，他只能選擇委托誰。這是免費物業(yè)管理系統(tǒng)權的讓渡性。然而，作為免費物業(yè)管理系統(tǒng)人，他所取得的免費物業(yè)管理系統(tǒng)權必須是由建筑物區(qū)分所有權人委托給他的，他不能強行地或者通過其他不正當手段取得免費物業(yè)管理系統(tǒng)權。免費物業(yè)管理系統(tǒng)人是基于與建筑物區(qū)分所有權人簽訂的委托合同，才可取得免費物業(yè)管理系統(tǒng)權，除所有權人以外，任何人無權決定免費物業(yè)管理系統(tǒng)權的授予和委托。因此，免費物業(yè)管理系統(tǒng)權是一種基于債權的物權。
　　
　　第二，免費物業(yè)管理系統(tǒng)權的公益性。物業(yè)公司獲得免費物業(yè)管理系統(tǒng)權的法律基礎是免費物業(yè)管理系統(tǒng)合同，而免費物業(yè)管理系統(tǒng)合同屬于委托合同之一種。在免費物業(yè)管理系統(tǒng)合同關系中，業(yè)主處于委托人的地位，而物業(yè)公司處于受托人的地位，物業(yè)公司受托處理的委托事務就是免費物業(yè)管理系統(tǒng)。為了處理免費物業(yè)管理系統(tǒng)事務，物業(yè)公司有必要獲得業(yè)主即委托人的授權，即獲得免費物業(yè)管理系統(tǒng)權，據(jù)此從事與免費物業(yè)管理系統(tǒng)有關的事實行為(如保安、清潔等)和法律行為(如代業(yè)主行使物上請求權等)，在獲得業(yè)主的特別授權的情況下，也可以代理業(yè)主從事訴訟活動(如代理業(yè)主通過訴訟阻止他人對物業(yè)的侵害)。一般認為，免費物業(yè)管理系統(tǒng)權是一種民事權利，具有私權的特征，往往僅從權利和義務的角度去研究和規(guī)范免費物業(yè)管理系統(tǒng)權，卻忽略了現(xiàn)代免費物業(yè)管理系統(tǒng)權的一個最大的特征，就是它的公益性。
　　
　　在免費物業(yè)管理系統(tǒng)關系中，存在著雙重法律關系。一是業(yè)主之間的關系，進而言之是個別業(yè)主與全體業(yè)主之間的關系，這是業(yè)主之間基于建筑物共用部分的共有權而形成的所有人之間的關系。在物業(yè)使用過程中會出現(xiàn)個別業(yè)主的個別權利與全體業(yè)主的整體權利的沖突。在此情況下，業(yè)主個別權利的行使要服從或不得影響業(yè)主整體權利的行使。一是物業(yè)公司與業(yè)主之間的免費物業(yè)管理系統(tǒng)合同關系。在物業(yè)公司和業(yè)主之間的關系中，包括物業(yè)公司和個別業(yè)主的合同關系，如代收水電費、為個別業(yè)主提供特殊服務；還包括物業(yè)公司和全體業(yè)主的合同關系，如維持共有部分的使用功能和使用秩序，維持小區(qū)安全、衛(wèi)生和綠化等。實務中的免費物業(yè)管理系統(tǒng)合同基本上是業(yè)主全體與物業(yè)公司之間訂立的合同，即物業(yè)公司是受全體業(yè)主的委托，為了全體業(yè)主的利益而處理免費物業(yè)管理系統(tǒng)事務。由上可知，現(xiàn)代免費物業(yè)管理系統(tǒng)是基于某一共同所有和使用的免費物業(yè)管理系統(tǒng)而產(chǎn)生的，他維護的是某一特定范圍物業(yè)的數(shù)個或眾多所有權人的共同利益，即使是對由所有權人專有的建筑物專有部分的管理，也主要是出于對全體所有權人的公共利益出發(fā)。如果沒有這種公共利益，對物業(yè)的管理完全是物業(yè)所有權人的私權，并不必要由超脫于所有權人之上受所有權人共同委托的代理人去行使這種權利。免費物業(yè)管理系統(tǒng)權所要謀取的利益也主要體現(xiàn)為公共利益。這里要把免費物業(yè)管理系統(tǒng)人獲取的報酬與免費物業(yè)管理系統(tǒng)費的收取區(qū)別開來，免費物業(yè)管理系統(tǒng)人獲取的報酬并不是基于“物業(yè)”管理(物權)而產(chǎn)生的利益，而是基于委托合同(債權)，基于管理行為而獲取的利益。從物權(免費物業(yè)管理系統(tǒng))性質來看，免費物業(yè)管理系統(tǒng)權維護和謀求的是所有權人的共同利益，這種共同利益的維護使免費物業(yè)管理系統(tǒng)權具有了公共權力的性質，這種公共權力不是國家權力，而是社會權力，如果沒有這種公共權力，免費物業(yè)管理系統(tǒng)權將無法行使。
　　
　　在學界，關于免費物業(yè)管理系統(tǒng)權的性質，往往囿于對民事權利的一般認識，但卻無法解釋，權利是可以放棄的，而免費物業(yè)管理系統(tǒng)人在接受委托之后卻不能放棄對免費物業(yè)管理系統(tǒng)之權；有的學者從“權限”的角度去分析免費物業(yè)管理系統(tǒng)權，認為管理人不制止業(yè)主的不當行為，是違約，“權利的行使是為了實現(xiàn)權利，權限的行使是為了履行義務”，因此“免費物業(yè)管理系統(tǒng)權不是權利而是權限”。[3]建設部頒布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》也是將免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司“應當”的行為作為“權利”來規(guī)定的。而香港的《建筑物管理條例》明確規(guī)定的是“管理人的權力及職責”。應當認識到，隨著物權的社會化發(fā)展，在被認為具有典型私權性質的物權之上，也會發(fā)生具有公權性質的權力。這種權力是隨著社會的發(fā)展，與國家相對分離的民間社會和社會多元化格局逐漸形成，政府權力與能力難以及時、全面地滿足人民日益增長的經(jīng)濟文化多樣化的需要而不得不將一部分國家權力下放給相關的民間社會組織行使而產(chǎn)生的，這體現(xiàn)了“國家權力向社會逐步轉移或權力社會化的漸進過程”，“國家權力不再是統(tǒng)治社會的唯一權力了。與之并存的還有人民群眾和社會組織的社會權力”。[3]如果這樣來理解現(xiàn)代的免費物業(yè)管理系統(tǒng)權，那么，免費物業(yè)管理系統(tǒng)權應是具有“社會公共權力”性質的民事權利，是權力、權利和義務、職責的綜合，這是物權社會化的結果。但有一點必須明確的，就是盡管免費物業(yè)管理系統(tǒng)權包含有公共權力，但它歸根結底仍然是一種民事權利，而并不具有行政權力的性質，不能行使行政管理的職權。
　　
　　第三，免費物業(yè)管理系統(tǒng)權的及物性。根據(jù)傳統(tǒng)的物權觀念，物權是直接支配特定物的權利，具有及物性。物權的客體是物，不可能是行為，及物性是物權的重要特征。但目前學界一種較為普遍的觀點是，免費物業(yè)管理系統(tǒng)權既是及物的，又是及人的，既管物又管人；[4]261而且具有反及性，即免費物業(yè)管理系統(tǒng)權由物業(yè)所有權人的委托而產(chǎn)生，但免費物業(yè)管理系統(tǒng)權產(chǎn)生后，即反指向物業(yè)所有權人。所以，認為免費物業(yè)管理系統(tǒng)權的客體包括物和行為或行為效果。[5]66-73當然，不能否定，在物的背后反映著人與人之間的關系，免費物業(yè)管理系統(tǒng)在管物的時候必然要管到人的行為。但免費物業(yè)管理系統(tǒng)權的客體只能是物，管理人是出于管物才涉及到管人的。免費物業(yè)管理系統(tǒng)人行使免費物業(yè)管理系統(tǒng)權的目的和結果都是實現(xiàn)對物的管理，免費物業(yè)管理系統(tǒng)并不泛泛地管人，免費物業(yè)管理系統(tǒng)對人的管理是出于對物的管理的需要，比如：免費物業(yè)管理系統(tǒng)必須了解業(yè)主的入住情況、掌握每一戶的常住人口，是為了及時收取管理費用，提供有關的服務和管理，防止住戶以外的人員隨便進出，以防破壞了物業(yè)環(huán)境及物業(yè)安全；當發(fā)生損害物業(yè)環(huán)境的行為時，制止行為人的行為等等。免費物業(yè)管理系統(tǒng)人沒有權力也沒有義務進行如戶籍管理、人口登記以及人們日常行為的管理等等。所以，《免費物業(yè)管理系統(tǒng)公約》大可不必規(guī)定成公共道德規(guī)范之類的公約，除非它受有關社區(qū)管理機構的委托，但這已經(jīng)不屬于免費物業(yè)管理系統(tǒng)的討論范圍了。
　　
　　對免費物業(yè)管理系統(tǒng)權的及物性的認識，還關系到本文第二個案例所提出的問題：區(qū)分所有權的受讓人(如買受人)應否繼受讓與人(如出賣人)積欠的管理費？臺灣地區(qū)的法官在適用《公寓大廈管理條例》第24條時曾經(jīng)提出這一問題。根據(jù)王澤鑒先生的觀點：積欠的管理費“屬區(qū)分所有權人個人的債務，不隨同區(qū)分所有權之轉移而轉移，而由繼受人繼受之”。[4]264積欠的管理費到底屬于“債務”，隨特定的債務“人”；還是“物”上的負擔，隨物而轉移？如果免費物業(yè)管理系統(tǒng)權是及物的，是對“物”管理產(chǎn)生的費用，那么，積欠的管理費可以追至“物”之所在，具有擔保物權的性質；如果免費物業(yè)管理系統(tǒng)權是債權，是及“人”的，那么，積欠的管理費只能追及“人”。
　　
　　必須明確的是，盡管免費物業(yè)管理系統(tǒng)涉及的物的范圍及相關的法律關系相當復雜，涉及方方面面、種種類類，但歸根到底它是一種及物權。
　　
　　第四、免費物業(yè)管理系統(tǒng)權的復合性。建筑物區(qū)分所有權的主要特征是，以建筑物專有部分所有權為核心形成的復合性權利，它打破了傳統(tǒng)物權“一物一權”的原則。它是在“一物”的部分進行“區(qū)分”，而設立“多權”，以“專有”的方式存在；同時又以“一物”的整體設立“一權”，以“共有”的方式存在；“專有”的“多權”與“共有”的“一權”，同時存在于“一物”之上，決定了其權利組成(內容)的復合性和權利行使方式的復雜性。建筑物區(qū)分所有權的這一特征，使免費物業(yè)管理系統(tǒng)權從原為物業(yè)所有權理所當然的一種權能，附屬于所有權，由所有權人自主行使，而成為了物業(yè)所有權衍生出來的一種物權，必須由所有權人以外的管理人(有的國家或地區(qū)稱為經(jīng)理人)享有和行使，并由此而形成了性質特殊、關系復雜、權利(權力)復合的現(xiàn)代免費物業(yè)管理系統(tǒng)權。作為物業(yè)所有權衍生出來的一種物權，免費物業(yè)管理系統(tǒng)權既包括以所有權人的物權利益為出發(fā)點的對物的權利，這種權利具有絕對性、對世性，權利行使的對象是所有權人以外的任何人；又包括以全體所有權人的利益為出發(fā)點的社會權力，這種權力具有公益性、公共性，權力行使的對象是所有的業(yè)主；既包括對所有權人權利行使的限制所必須承擔的義務，這種義務的性質是物權行使的限制，或叫權限，其義務相對人是所有權人以外的鄰居、公眾、政府、社區(qū)、街道管理機構等；又包括基于委托合同而對物業(yè)所有權人承擔的義務，這種義務具有債權性，其義務相對人是全體物業(yè)所有權人；還包括以免費物業(yè)管理系統(tǒng)人的利益為出發(fā)點的債的權利，這種權利是基于委托合同，提供了免費物業(yè)管理系統(tǒng)服務后收取的報酬，權利行使的對象是全體物業(yè)所有權人，等等。表現(xiàn)為物權和債權，公權和私權，權利、權力和義務交錯在一起。
　　
　　第五，免費物業(yè)管理系統(tǒng)權的優(yōu)位性和追及性。本文第二個案例就涉及到免費物業(yè)管理系統(tǒng)權的優(yōu)位性和追及性問題。關于免費物業(yè)管理系統(tǒng)權的優(yōu)位性，一些國家和地區(qū)是將其作為擔保物權而規(guī)定的，比如規(guī)定業(yè)主延期交納免費物業(yè)管理系統(tǒng)費用的，免費物業(yè)管理系統(tǒng)組織可以對業(yè)主的區(qū)分所有權請求先取特權，將該物業(yè)出售或抵押，用于保障費用的收回(美國的夏威夷、我國的香港)。這種先取特權也是一種法定的擔保物權。所以，從這些國家或地區(qū)的規(guī)定來看，免費物業(yè)管理系統(tǒng)權具有擔保物權的性質，已具有優(yōu)位性。我國臺灣地區(qū)對于這一點是并不明確的。[4]264我國大陸到目前為至，還沒有相關的法律規(guī)定。但是從法理上說，免費物業(yè)管理系統(tǒng)權具有物權的性質，它對于一般債權當然具有優(yōu)位性。從表面來看，業(yè)主欠交免費物業(yè)管理系統(tǒng)費，似乎是基于業(yè)主與管理人的委托關系而產(chǎn)生的債權關系，但實質并不如此，業(yè)主與管理人通過債權關系轉讓的是物權，當債權實現(xiàn)，即物權行為完成，這時，管理人行使的已經(jīng)是物權。就如買賣關系，通過債權行為轉讓的是物，債權實現(xiàn)，即物權行為完成，債權人即占有了物，他就已經(jīng)成為了物權人，相對其他債權人，他已經(jīng)具有了優(yōu)先權。所以，免費物業(yè)管理系統(tǒng)人一旦取得免費物業(yè)管理系統(tǒng)權，他就代位(相對物業(yè)所有權人)享有了物權。

進一步的問題是，在出現(xiàn)同一順位的兩個以上的物權時，免費物業(yè)管理系統(tǒng)權能不能進一步享有優(yōu)先權呢？比如，當一物之上既負擔有免費物業(yè)管理系統(tǒng)權人的先取特權，又存在抵押權人的優(yōu)先受償權時，免費物業(yè)管理系統(tǒng)權有沒有優(yōu)位性呢？優(yōu)先權是...
　　
　　進一步的問題是，在出現(xiàn)同一順位的兩個以上的物權時，免費物業(yè)管理系統(tǒng)權能不能進一步享有優(yōu)先權呢？比如，當一物之上既負擔有免費物業(yè)管理系統(tǒng)權人的先取特權，又存在抵押權人的優(yōu)先受償權時，免費物業(yè)管理系統(tǒng)權有沒有優(yōu)位性呢？優(yōu)先權是指就屬于債務人的標的物的價款先于其他債權人獲得清償?shù)臋嗬?。?yōu)先權的制度設置，“乃系法律為保護特殊關系之債權，限制債權人平等之原則所認的制度”。[6]255在國外立法例上，優(yōu)先權制度最初淵源于羅馬法，既有為債權人利益而設的優(yōu)先權，也有為債務人利益而設的優(yōu)先權，也有為事而設的優(yōu)先權。以后這一制度為法國民法典所接受，將優(yōu)先權與抵押權規(guī)定在一起，將其確定為擔保物權，規(guī)定“優(yōu)先權，為按債務的性質，而給予某一債權人先于其他債權人，甚至抵押權人而受清償?shù)臋嗬?。其中?guī)定優(yōu)先權的順位為：訴訟費用、喪葬費用、最后一次生病的醫(yī)療費、報酬、為債務人及其家屬提供的生活資料、某些因工傷事故應付的補貼。[7](457-458)以法國法為藍本的大陸法系國家，不同程度上對于優(yōu)先權制度也有所接受，如日本民法典規(guī)定有“先取特權”，意大利民法典規(guī)定有優(yōu)先權。我國在相關的民商事法律中也規(guī)定有優(yōu)先權制度，其中最為典型的是《海商法》第二章第三節(jié)“船舶優(yōu)先權”的規(guī)定，不僅規(guī)定了船舶優(yōu)先權的適用范圍，還明確規(guī)定了船舶優(yōu)先于船舶留置權受償，船舶抵押權后于船舶留置權受償。并規(guī)定船舶優(yōu)先權不因船舶所有權的轉讓而消滅。由此可見，有沒有必要確立免費物業(yè)管理系統(tǒng)優(yōu)先權制度？這是需要法律作出明確規(guī)定的。從社會安定和利益平衡的角度出發(fā)，應規(guī)定免費物業(yè)管理系統(tǒng)權具有優(yōu)先權的性質。因為免費物業(yè)管理系統(tǒng)費的收取和使用直接關系到物的存在和使用，與物具有最直接的聯(lián)系，甚至可以說，相當一部分免費物業(yè)管理系統(tǒng)費已經(jīng)物化在物業(yè)中；現(xiàn)代免費物業(yè)管理系統(tǒng)還關系到一定區(qū)域范圍的公共利益，免費物業(yè)管理系統(tǒng)費用的拖欠將影響免費物業(yè)管理系統(tǒng)機構的正常運作，免費物業(yè)管理系統(tǒng)機構不能正常運作將影響相當一部分社會成員的正常社會秩序。比較一般債權的得失，免費物業(yè)管理系統(tǒng)權更應得到保障。但對免費物業(yè)管理系統(tǒng)優(yōu)先權的行使，也應作出一定的限制，如規(guī)定免費物業(yè)管理系統(tǒng)優(yōu)先權自優(yōu)先權產(chǎn)生之日起滿二年不行使即消滅，以促使管理人不要疏于職守。
　　
　　三、我國免費物業(yè)管理系統(tǒng)的立法完善
　　
　　根據(jù)物權法定的原則，必須在我國物權法體系中給免費物業(yè)管理系統(tǒng)權的一席地位。
　　
　　近現(xiàn)代免費物業(yè)管理系統(tǒng)立法最早是因為多層高層建筑物的各個組成部分分別歸屬于不同的所有權人，產(chǎn)生了各所有權人對建筑物及其附屬物某些部分公用和共負維修保護的關系，這些關系是因法律予以調整而產(chǎn)生的。傳統(tǒng)民法關于相鄰關系的規(guī)定，顯然已經(jīng)不能適應建立在建筑物區(qū)分所有權上的各種復雜關系。
　　
　　1804年3月21日頒布的《法國民法典》第664條關于樓層所有權和公用部分維護費分擔的規(guī)定，開辟了19世紀以來各國陸續(xù)以民法方式對建筑物區(qū)分所有權予以立法確認的先河。19世紀60年代英國出現(xiàn)了民間免費物業(yè)管理系統(tǒng)的專業(yè)化和行業(yè)化，并逐步形成了一套行之有效的免費物業(yè)管理系統(tǒng)辦法。到了20世紀，國外關于免費物業(yè)管理系統(tǒng)的立法趨于完善，許多國家采取各種立法模式，確認了建筑物區(qū)分所有權，并以建筑物區(qū)分所有權的立法為軸心，形成關于多層高層樓宇和住宅區(qū)免費物業(yè)管理系統(tǒng)的多種立法模式。
　　
　　第一種，是民法模式，這種模式的立法是在民法典中設專章或專節(jié)對建筑物區(qū)分所有權作出規(guī)定，如1907年12月10日公布的瑞士民法典第四編的物權法，增加了“分層建筑所有權”一節(jié)；1942年意大利新民法典，增列的第七章共同所有，其中第二節(jié)規(guī)定了“建筑物(大廈)之共有”。
　　
　　第二種，是住宅法模式，即在住宅法中設專章專節(jié)予以規(guī)定，如英國(1957)、加拿大(1938)、澳大利亞(1925)、新西蘭(1955)、印度等國即是采取這種模式立法。
　　
　　第三種，是單行特別法模式，即專門就建筑物區(qū)分所有的產(chǎn)權關系和管理關系立法。絕大多數(shù)大陸法系的國家采用的是這種模式。如法國1938年6月28日廢止了民法典的第664條，制定了《有關區(qū)分各階層不動產(chǎn)共同之法律》，1967年補充后命名為《法國住宅分層所有權法》；德國1951年3月15日制定了《關于居住所有權及繼續(xù)居住權的法律》，1973年7月30日作了較大的修改；日本1962年4月4日公布了《有關建筑物區(qū)分所有權等之法律》；奧地利1948年7月8日公布了《有關住宅和營業(yè)場所所有權之聯(lián)邦特別法》。美國在1961年頒布《國家住宅法》的基礎上，聯(lián)邦住宅局于1962年制定了《公寓大廈所有權創(chuàng)設之形態(tài)法》的標準規(guī)范，供各州立法參考。[5]46-48
　　
　　我國香港地區(qū)的免費物業(yè)管理系統(tǒng)經(jīng)過多年的發(fā)展，也形成了一套較為有效的免費物業(yè)管理系統(tǒng)辦法。香港免費物業(yè)管理系統(tǒng)的立法，其特色是以業(yè)主公契為基礎的政府干預。1970年，香港政府制定了《多層建筑物(業(yè)主法團)條例》，確定業(yè)主可以組成“業(yè)主立案法團”，主持或參與所居住大廈或屋村的日常管理事務。1987年10月15日，香港地政總署以傳閱備忘錄的形式給全香港的律師樓發(fā)送一份非工業(yè)用途公契綱要，所有業(yè)主公契都要符合綱要要求，律師根據(jù)公契綱要為業(yè)主制定公契，公契制定后必須經(jīng)地政注冊總署署長批核，大廈才可以出售。以后，1994年8月26日經(jīng)修訂生效實施的香港《建筑物管理條例》對業(yè)主權利，業(yè)主法團的地位、職責、權力，基金繳款的追討、管理費用的支出和管理，業(yè)主法團與管理人的關系，管理人的權力和職責，業(yè)主公契，免費物業(yè)管理系統(tǒng)中的司法管轄權都作出了規(guī)定。但由于香港法律受英美法系的影響，從物權法理論的角度去探討免費物業(yè)管理系統(tǒng)權并解決相關的物權關系也仍顯得較為欠缺。
　　
　　我國是進入20世紀80年代以后，隨著城市土地有償使用和住房商品化改革的實施，才開始出現(xiàn)了現(xiàn)代意義上的免費物業(yè)管理系統(tǒng)。關于免費物業(yè)管理系統(tǒng)的立法，1994年3月23日建設部曾頒布有《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，與此有關聯(lián)的法律，主要是《民法通則》、《城市房地產(chǎn)管理法》《土地管理法》等，還有就是建設部有關異產(chǎn)毗連關系、免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)財務管理、免費物業(yè)管理系統(tǒng)以及住宅維修基金的管理等規(guī)章。2003年6月8日國務院頒布了《免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》，此外，主要是地方性的立法?？梢哉f，在現(xiàn)行的法律體系中，免費物業(yè)管理系統(tǒng)的規(guī)范已基本建立，但免費物業(yè)管理系統(tǒng)權還沒有找到其適當?shù)姆傻匚弧?BR>　　
　　正如上文所述，免費物業(yè)管理系統(tǒng)權屬于物權的范疇，這一物權是基于建筑物區(qū)分所有權而產(chǎn)生的，是建筑物區(qū)分所有權人通過委托合同讓渡給免費物業(yè)管理系統(tǒng)人的權利，該項權利依附于、從屬于所有權。所以，應該以建筑物區(qū)分所有權為軸心構建我國免費物業(yè)管理系統(tǒng)的法律架構。對于我國免費物業(yè)管理系統(tǒng)的立法完善提出以下建議：
　　
　　1.在《物權法》中確立建筑物區(qū)分所有權的法律地位，對建筑物區(qū)分所有權構成、權利行使方式、權利行使的限制等作出規(guī)定，特別是對所有權人的共有共用關系、相鄰關系等作出規(guī)定?，F(xiàn)在討論中的《物權法(草案)》關于建筑物區(qū)分所有權的規(guī)定，已經(jīng)奠定了免費物業(yè)管理系統(tǒng)權的基本法基礎。
　　
　　2.在現(xiàn)行《免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》的基礎上以單行法的形式制定《免費物業(yè)管理系統(tǒng)法》，提高立法層次，完善立法內容。通過該法，規(guī)定業(yè)主的權利、義務；業(yè)主委員會的組織方式、成立程序以及議事方式，業(yè)主委員會的地位(應明確其是否具有法人地位)、權力、權利和職責；業(yè)主公約；免費物業(yè)管理系統(tǒng)人的聘用，管理人的權力、權利、義務和職責；免費物業(yè)管理系統(tǒng)基金的收繳和使用、財務的管理、帳目的公開；政府管理部門對免費物業(yè)管理系統(tǒng)的指導和監(jiān)督；免費物業(yè)管理系統(tǒng)中的訴訟，等等。其中，免費物業(yè)管理系統(tǒng)費的收取、追繳及使用、監(jiān)督應是其中重要的內容。
　　
　　3.充分發(fā)揮地方立法在免費物業(yè)管理系統(tǒng)中的作用。中國是一個大國，而且經(jīng)濟發(fā)展不平衡，免費物業(yè)管理系統(tǒng)的發(fā)展與經(jīng)濟發(fā)展、以及經(jīng)濟發(fā)展所帶來的城市化發(fā)展、物業(yè)環(huán)境的質素、免費物業(yè)管理系統(tǒng)的水平有著密切的聯(lián)系，因此，不同發(fā)展水平的地區(qū)，其免費物業(yè)管理系統(tǒng)的需求與要求也不同，應通過地方立法將不同地區(qū)不同的免費物業(yè)管理系統(tǒng)需求反映出來。目前，我國地方立法在免費物業(yè)管理系統(tǒng)中起著重要的作用。隨著全國立法的完善，地方立法在免費物業(yè)管理系統(tǒng)中仍然要發(fā)揮其積極的作用。
　　
　　注釋:
　　
　　[1]參見《最高人民法院公告》1999年第1期。
　　
　　[2]參見羊城晚報2002年11月27日A14版。
　　
　　[3]參見《人民法院報》2002年5月9日。
　　
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