如何做好物業(yè)收費(fèi)管理工作

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免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的收費(fèi)管理（下稱收費(fèi)管理）是財(cái)務(wù)管理的重要組成部分,是企業(yè)現(xiàn)金流入的主要渠道,是企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的重要條件,是企業(yè)利潤(rùn)的重要源泉,是保護(hù)廣大業(yè)主權(quán)益的重要手段,是企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果的重要標(biāo)志。從某種程度上體現(xiàn)了業(yè)主(物業(yè)使用人，下同)對(duì)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的認(rèn)可和滿意程度。在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，為使企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)必須抓好收費(fèi)管理這個(gè)中心環(huán)節(jié)。下面談?wù)勅绾我?guī)劃設(shè)計(jì)收費(fèi)管理制度，使收費(fèi)管理工作規(guī)范化、制度化及程序化，為免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的規(guī)范運(yùn)作打下基礎(chǔ)。
　　
　　一、掌握政策法規(guī)，明確收費(fèi)項(xiàng)目
　　
　　免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的收費(fèi)項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格按照國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、建設(shè)部二OO三年十一月十三日聯(lián)合頒布的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（計(jì)發(fā)改價(jià)格[2003]1864號(hào)）文和國(guó)家建設(shè)部二OO二年三月五日頒布的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》(建字[2002]第110號(hào))文及地方性水、電、氣（冷氣、暖氣下同）等相關(guān)方面的法規(guī)和免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的約定明確收費(fèi)項(xiàng)目，一般的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的收費(fèi)項(xiàng)目有：
　　
　?。ㄒ唬┟赓M(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)、停車費(fèi)、租賃費(fèi)、冷、暖氣使用費(fèi)、特約服務(wù)和按規(guī)定允許收取的其他款項(xiàng)；
　　
　　（二）代水、電部門收繳的水費(fèi)、排污費(fèi)、電費(fèi)等；
　　
　?。ㄈ┩两?、水、電維修費(fèi)、電梯維護(hù)費(fèi)；（專業(yè)服務(wù)收入）
　　
　　（四）施工押金、施工管理費(fèi)、房屋租賃保證金；
　　
　?。ㄎ澹?duì)外承建的各項(xiàng)工程款；
　　
　?。┚S修資金；
　　
　?。ㄆ撸┯馄诩邮盏臏{金。
　　
　　上述各項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)必須嚴(yán)格按照法規(guī)及合同約定，不得超范圍、超標(biāo)準(zhǔn)，更不能少收或漏收。
　　
　　二、建立計(jì)費(fèi)中心，控制費(fèi)用收繳
　　
　　免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的收入有別于一般企業(yè)，業(yè)主即收費(fèi)對(duì)象、收費(fèi)項(xiàng)目和免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的收費(fèi)主體（指各個(gè)管理區(qū)域）眾多并且分散，如果監(jiān)督控制不到位，勢(shì)必造成企業(yè)的資金流失，給企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益造成重大損失，因此免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)要牢牢抓住計(jì)費(fèi)和控制這個(gè)影響企業(yè)收益的根本問(wèn)題。建立計(jì)費(fèi)中心，計(jì)費(fèi)中心直屬于總經(jīng)理或委托財(cái)務(wù)部進(jìn)行管理，在計(jì)費(fèi)和控制方面應(yīng)注意以下幾個(gè)方面的工作：
　　
　　（一）免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門會(huì)同企業(yè)管理部門（或其他部門）和各個(gè)管理區(qū)域（也稱管理處，下同）、專業(yè)部門對(duì)所屬管轄范圍的固定收費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行一次清理，清理內(nèi)容包括免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)收費(fèi)面積、收費(fèi)單價(jià)，租賃經(jīng)營(yíng)面積、單價(jià)、維修等各個(gè)計(jì)費(fèi)項(xiàng)目，列表造冊(cè)，經(jīng)相關(guān)部門審查核對(duì)及單位負(fù)責(zé)人簽字后報(bào)計(jì)費(fèi)中心存入電腦，作為各管理區(qū)域的計(jì)費(fèi)和委托銀行收款的依據(jù)。
　　
　?。ǘ┬氯胱』驑I(yè)主變更的，應(yīng)到管理區(qū)域辦理開(kāi)戶和委托銀行收款手續(xù)，管理區(qū)域應(yīng)及時(shí)建立分戶卡片進(jìn)行管理，并及時(shí)上報(bào)計(jì)費(fèi)中心進(jìn)行計(jì)費(fèi)。
　　
　?。ㄈ?，對(duì)減少收費(fèi)面積、降低單價(jià)和減免費(fèi)用的，必須由業(yè)主書(shū)面提出申請(qǐng)（或由管理區(qū)域提出），說(shuō)明情況，由事務(wù)助理、管理區(qū)域負(fù)責(zé)人簽字，經(jīng)分管副總審核報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后計(jì)費(fèi)中心才能更改電腦計(jì)費(fèi)數(shù)據(jù)。
　　
　?。ㄋ模┕┧?、電、氣則由專業(yè)管理部門每月按時(shí)抄表和對(duì)維護(hù)維修及其他費(fèi)用的統(tǒng)計(jì)，經(jīng)本部門負(fù)責(zé)人和管理區(qū)域負(fù)責(zé)人（專業(yè)部門的費(fèi)用由管理區(qū)域負(fù)責(zé)代收）簽字后送計(jì)費(fèi)中心計(jì)費(fèi)。
　　
　?。ㄎ澹┯?jì)費(fèi)單的錄入與發(fā)放規(guī)定
　　
　　1、每月月底前各管理區(qū)域、專業(yè)部門按照規(guī)定把各項(xiàng)收費(fèi)資料報(bào)到計(jì)費(fèi)中心。
　　
　　2、計(jì)費(fèi)中心于每月N日前將水、電、氣校對(duì)單用電腦傳由各單位指定的專人進(jìn)行校對(duì)，并在每月N日前傳回計(jì)費(fèi)中心。
　　
　　3、計(jì)費(fèi)中心在每月N日前完成修改工作。N日將核對(duì)后的收費(fèi)數(shù)據(jù)傳給管理區(qū)域，管理區(qū)域根據(jù)業(yè)主情況（根據(jù)工業(yè)區(qū)業(yè)主及住宅區(qū)業(yè)主的需要情況而定）打出繳費(fèi)通知單，并由業(yè)主在簽收單上簽字，確認(rèn)收到繳費(fèi)單的日期，以便托收或交款時(shí)確定交費(fèi)時(shí)限和逾期交費(fèi)的時(shí)間天數(shù)。
　　
　　4、繳費(fèi)單發(fā)出后，如再發(fā)現(xiàn)有錯(cuò)抄表、錯(cuò)打單等情況，需沖單、改單更正的，一律由責(zé)任人寫(xiě)清情況報(bào)單位領(lǐng)導(dǎo)及主管副總簽字后，方可改單。
　　
　　5、每月N日委托銀行扣款后，計(jì)費(fèi)中心打印出已收費(fèi)清單和將托收信息通過(guò)電腦發(fā)送給管理區(qū)域及專業(yè)部門。
　　
　　6、管理區(qū)域的收費(fèi)員收到業(yè)主的零散繳費(fèi)后，先到計(jì)費(fèi)室將已收項(xiàng)目輸入電腦，方可與財(cái)務(wù)部辦理交賬。
　　
　　三、遵守稅務(wù)規(guī)定，加強(qiáng)票據(jù)管理
　　
　　在對(duì)各管理區(qū)域的稅務(wù)管理方面，建議由公司統(tǒng)一進(jìn)行稅務(wù)申報(bào)、發(fā)票領(lǐng)銷及稅款繳納，這樣可避免下屬各個(gè)單位都與稅務(wù)發(fā)生聯(lián)系。收費(fèi)員在收取各項(xiàng)收入和押金時(shí)，必須如實(shí)、正確地填寫(xiě)在公司財(cái)務(wù)部領(lǐng)取的已加蓋公司財(cái)務(wù)部發(fā)票專用章的發(fā)票或財(cái)務(wù)專用章的收據(jù)（視具體情況而定）。對(duì)收、退的押金應(yīng)建立備查簿，進(jìn)行分類登記，及時(shí)反映各類押金的收、退明細(xì)情況。嚴(yán)禁各單位購(gòu)買空白收據(jù)，加蓋各單位印章收取任何款項(xiàng)。
　　
　　四、設(shè)計(jì)收費(fèi)程序，規(guī)范收費(fèi)行為
　　
　?。ㄒ唬┦召M(fèi)員必須根據(jù)計(jì)費(fèi)中心的電腦或計(jì)費(fèi)單，專業(yè)部門必須根據(jù)工程合同、維修及養(yǎng)護(hù)合同核定的數(shù)額據(jù)實(shí)收??；施工押金按政府主管部門的有關(guān)規(guī)定收取；租賃保證金按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取；停車場(chǎng)收費(fèi)按停車場(chǎng)管理規(guī)定收取。每月N日開(kāi)始收取上月的水、電、氣、免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)等費(fèi)。辦理了銀行委托收費(fèi)的業(yè)主，應(yīng)在每月的N日收到繳費(fèi)單后，及時(shí)足額地將款項(xiàng)存入指定銀行，每月N日委托銀行扣款。到月底后逾期五個(gè)工作日不交費(fèi)的業(yè)主，應(yīng)按逾期天數(shù)，按日加收滯納金，目前標(biāo)準(zhǔn)：電費(fèi)1‰；水費(fèi)1%；管理費(fèi)0.5‰。每月底統(tǒng)計(jì)欠費(fèi)單位并通知事務(wù)助理對(duì)欠費(fèi)單位進(jìn)行催繳（繳費(fèi)方式另有約定的除外）。對(duì)申請(qǐng)減免滯納金者，嚴(yán)格按照企業(yè)的審批規(guī)定執(zhí)行。收費(fèi)員收取的款項(xiàng)必須當(dāng)天送存銀行，并分類登入賬簿交出納簽收，賬簿不得涂改，出現(xiàn)錯(cuò)誤更正由公司出納員在錯(cuò)誤處簽名或蓋章。嚴(yán)格實(shí)行收支兩條線，不得坐支現(xiàn)金，嚴(yán)禁私設(shè)“小金庫(kù)”。
　　
　?。ǘ┦召M(fèi)員在每月最后一個(gè)工作日，對(duì)欠費(fèi)戶進(jìn)行分類統(tǒng)計(jì)，報(bào)管理區(qū)域負(fù)責(zé)人和公司財(cái)務(wù)部，并與財(cái)務(wù)部進(jìn)行結(jié)賬。
　　
　?。ㄈ┦召M(fèi)員收費(fèi)時(shí)，需在收費(fèi)單上簽名，并給用戶開(kāi)具發(fā)票和專用收據(jù)，其票據(jù)按下列類別開(kāi)出：
　　
　　1、各類押金及維修資金，業(yè)主交納后，收費(fèi)員應(yīng)開(kāi)具加蓋公司財(cái)務(wù)專用章的收據(jù)（管理區(qū)域辦理分支機(jī)構(gòu)并刻有分支機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)印鑒的可似情況而定）。
　　
　　2、水、電費(fèi)發(fā)票應(yīng)根據(jù)交款人的納稅性質(zhì)開(kāi)具：
　　
　?。?）屬于一般納稅人的單位，在交納水電費(fèi)后開(kāi)出加蓋公司發(fā)票專用章的增值稅發(fā)票。
　　
　　（2）屬于非一般納稅人的單位（個(gè)人），在交納水電費(fèi)后開(kāi)出加蓋公司發(fā)票專用章的水電銷售專用發(fā)票。
　　3、免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)、電梯維護(hù)費(fèi)、冷、暖氣使用費(fèi)及滯納金，用戶交費(fèi)后，收費(fèi)員應(yīng)開(kāi)出加蓋公司發(fā)票專用章的地稅其他服務(wù)收入專用發(fā)票。
　　
　　4、收取租金，收費(fèi)員應(yīng)開(kāi)出加蓋公司發(fā)票專用章的地稅租賃發(fā)票。
　　
　　5、收取水、電維修費(fèi)后，應(yīng)開(kāi)出加蓋公司發(fā)票專用章的國(guó)稅加工修理修配發(fā)票。
　　
　　6、停車場(chǎng)收費(fèi)后，開(kāi)給用戶加蓋停車場(chǎng)發(fā)票專用章的定額專用發(fā)票。
　　
　　7、排污費(fèi)收取后，開(kāi)給用戶加蓋財(cái)務(wù)專用章的排水費(fèi)專用收據(jù)。
　　
　?。ㄋ模┤缬型惺蘸笥种貜?fù)收費(fèi)的，由交費(fèi)單位或責(zé)任單位寫(xiě)明情況，管理區(qū)域收費(fèi)員查實(shí)簽名，經(jīng)管理區(qū)域負(fù)責(zé)人簽名，待財(cái)務(wù)部核實(shí)后方可退回。
　　
　　五、加強(qiáng)異地聯(lián)動(dòng)，實(shí)施有效監(jiān)控
　　
　　（一）對(duì)下屬管理區(qū)域（已辦理工商和稅務(wù)登記的分支機(jī)構(gòu)）距離公司總部較遠(yuǎn)的模擬法人核算單位的收費(fèi)管理，應(yīng)參照上述規(guī)定，著重于控制和監(jiān)督，制定出結(jié)合自已實(shí)際情況的收費(fèi)管理規(guī)定并上報(bào)公司財(cái)務(wù)部備案。
　　
　?。ǘ?duì)駐外分支機(jī)構(gòu)的收費(fèi)管理要盡量利用現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，采取必要的監(jiān)控手段。
　　
　　（三）公司計(jì)費(fèi)中心要適時(shí)對(duì)下屬及駐外分支機(jī)構(gòu)的收費(fèi)管理實(shí)施監(jiān)控，財(cái)務(wù)檢查也應(yīng)將其列入重點(diǎn)檢查范圍。
　　
　　六、建立監(jiān)督機(jī)制，實(shí)施違規(guī)處罰
　　
　　再好的制度失去了檢查落實(shí)都將成為一紙空文，因此我們還得考慮對(duì)違規(guī)的處罰，使其規(guī)定落到實(shí)處，可以從以下幾方面進(jìn)行考慮。
　　
　　（一）對(duì)不按上述規(guī)定使用票據(jù)的，對(duì)責(zé)任人處以每次XX元的處罰；如造成公司損失的，要承擔(dān)損失金額XX%的處罰。
　　
　　（二）收費(fèi)員收取的款項(xiàng)不按時(shí)送存銀行，不嚴(yán)格實(shí)行收支兩條線管理，坐支現(xiàn)金的，沒(méi)有造成公司損失的，每次處罰XX元；造成損失的，由責(zé)任人和單位領(lǐng)導(dǎo)共同承擔(dān)。
　　
　　（三）擅自購(gòu)買空白票據(jù)，加蓋各單位印章收費(fèi)和私設(shè)“小金庫(kù)”的，一經(jīng)查實(shí)，按貪污論處，對(duì)單位負(fù)責(zé)人給予降職、直接責(zé)任人給予警告、降級(jí)等處理，構(gòu)成犯罪的移送司法機(jī)關(guān)處理。
　　
　?。ㄋ模?duì)應(yīng)收的滯納金不按規(guī)定收取，給予責(zé)任人承擔(dān)交納滯納金的處罰。
　　
　?。ㄎ澹┯捎诠ぷ鞑徽J(rèn)真，責(zé)任心不強(qiáng)，造成的錯(cuò)計(jì)、錯(cuò)收、錯(cuò)打單等，給予責(zé)任人每次XX元的處罰。
　　
　?。?duì)應(yīng)建立押金收退備查簿，進(jìn)行分類登記而未建立，或登記不全的給予責(zé)任人XX-XXX元的罰款。
　　
　　上述觀點(diǎn)，旨在規(guī)范免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的收費(fèi)行為，但由于免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)所管理的物業(yè)類型、業(yè)務(wù)范圍、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)方式、財(cái)務(wù)管理的基礎(chǔ)狀況和管理體制等不盡相同，因此，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員要認(rèn)真學(xué)習(xí)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)建設(shè)部二OO三年十一月十三日頒發(fā)的“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法”的規(guī)定，根據(jù)其自身的實(shí)際，設(shè)計(jì)出適合自身特點(diǎn)的、切實(shí)可行的收費(fèi)管理制度。