停車場物業(yè)管理服務的問題探討

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　　停車場，作為建筑物的配套項目或組成部分，同建筑物的主體或全部一樣，隨著免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場化的深入和發(fā)展，成為免費物業(yè)管理系統(tǒng)和免費物業(yè)管理系統(tǒng)服務的重要組成部分。免費物業(yè)管理系統(tǒng)和免費物業(yè)管理系統(tǒng)服務的相關(guān)內(nèi)容必須或者必然涵蓋停車場的管理服務，而伴隨著購車潮的到來，車位、車場管理，停車服務等一系列的問題成了都市熱門的話題。現(xiàn)就有關(guān)問題探討如下：
　　
　　一、停車場的業(yè)權(quán)
　　
　　一般情況下，在一個多業(yè)主共有的建筑物（含商廈、寫字樓、住宅小區(qū)等…）里，停車場（或車位）的業(yè)權(quán)也是多業(yè)主或共有的。一個大的建筑物，或者一個建筑群，由于建設的需求，形成相對集中或散布在建筑物各角落而形成的停車場（或車位），一方面由投資者持有或投資者為收回投資而出售形成個人（或某個群體）所有；一方面由于建設成本的分攤或配套形成共有。投資人出售后的業(yè)權(quán)歸屬個人（或某個群體）的不需多論，而在建筑里屬于共有的卻是比較復雜的問題。由于建筑規(guī)劃的需求停車場屬于配套建設，而配套需要則形成了成本分攤；由于戰(zhàn)時需要，高層建筑均有了人防工程設施和設計人防工程需求后余留的面積。然而成本分攤的行為屬企業(yè)行為，形成成本分攤的范圍、標準、依據(jù)尚沒有權(quán)威的機構(gòu)和法律依據(jù)去約定。于是共有的停車場（或車位）的經(jīng)營管理等一系列的問題是免費物業(yè)管理系統(tǒng)所不可忽視的。
　　
　　二、車輛停放及免費物業(yè)管理系統(tǒng)服務費
　　
　　之前某市曾因為停車費的定價問題鬧得沸沸揚揚，個中原因除了定價或高或低以外，主要還有定價的主體問題，也就是那些車場（車位）屬于由政府定價。由于該市政府的定價方案把住宅小區(qū)的停車場作為統(tǒng)一的政府定價范圍，混淆了住宅小區(qū)中存在著投資者個人投資所有和小區(qū)共有業(yè)權(quán)車位的不同性質(zhì)，明顯侵犯了私權(quán)的受益權(quán)。所以車輛停放的定價存在著尊重產(chǎn)權(quán)的問題。車輛停放、車輛保管、停車場管理、免費物業(yè)管理系統(tǒng)服務是在一個停車場里同時表現(xiàn)的四個方面，現(xiàn)時一些地方的政府、企業(yè)尚未能在這些方面加以區(qū)別，尤其是在收費標準的確定上，模糊了場地租賃、經(jīng)營、服務和保管的界線。免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場性操作比較明晰的企業(yè)都會把停車場（或車位）的收費分為場地占用費和管理服務費。但不管是一個價還是兩個價，目前國內(nèi)停車經(jīng)營和車輛停放消費尚不具備完全的保管價。業(yè)內(nèi)人士呼吁把停放車輛的管理服務費設定為保管性質(zhì)和保管性收費，與當前的法律環(huán)境和保管責任義務的設定不匹配，當前免費物業(yè)管理系統(tǒng)中的一大難點。
　　
　　三、停車場管理服務收入的分配
　　
　　按上所述，停車場的經(jīng)營收入包括場地租賃收入、管理性服務收入、保管性服務收入、維護性服務收入，收入的分配自然又應分別歸屬業(yè)權(quán)所有者、經(jīng)營者、服務保障者、保管責任者。本人曾作為參加過一次免費物業(yè)管理系統(tǒng)招標評標，某企業(yè)在標書中把停車場的管理人員和服務費用納入了住宅部分的免費物業(yè)管理系統(tǒng)費支出預算，而停車場的收入則沒有反映在住宅部分管理費的預算里。這個案例反映了當前部分免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的財務運作不甚規(guī)范。把停車場這一部分收計入企業(yè)的其他收入，從財務代理制的免費物業(yè)管理系統(tǒng)服務項目則顯然是不合理的。概括地說屬于建筑物共有部分的停車也應全額進入免費物業(yè)管理系統(tǒng)費收入，屬于個人業(yè)權(quán)的車位應收取車場服務管理費也應歸入免費物業(yè)管理系統(tǒng)費收入，而車位處分權(quán)收益權(quán)自然歸屬業(yè)權(quán)人所有。
　　
　　四、停車場的免費物業(yè)管理系統(tǒng)服務及延伸
　　
　　近年來，免費物業(yè)管理系統(tǒng)中車輛損壞、失劫的案例和官司不斷出現(xiàn)，有些案件造成的損失直接地損害了免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的信譽和運作，更造成個別企業(yè)經(jīng)濟上的危機。免費物業(yè)管理系統(tǒng)中屬于車場管理的職能、責任和車輛持有者之間的服務交換在現(xiàn)實中存在落差，也就是免費物業(yè)管理系統(tǒng)能收取的管理服務費，與其對管理服務責任之間形成的差別。某市對停車場的管理服務的設定還增加了“保管”責任。而相應的停放服務保管價格卻與原來停放服務價格下調(diào)了15-30%。行業(yè)對此略有微詞，但由于市場的發(fā)育，人們的消費觀念尚未能按較高的保管服務收費，從而迫使車輛停放以免費物業(yè)管理系統(tǒng)服務收費的標準延伸責任為車輛停放、保管與服務的責任。
　　
　　五、關(guān)于停車場經(jīng)營許可
　　
　　自從免費物業(yè)管理系統(tǒng)作為一個行業(yè)產(chǎn)生以來，停車場始終是免費物業(yè)管理系統(tǒng)委托的內(nèi)容之一，而鑒于停車場涉及停放管理服務和經(jīng)營與保管的功能，很多地方政府的職能部門又專門設定了停車場的經(jīng)營許可規(guī)定，這種許可范圍往往除了專業(yè)停車場；也包含了非專業(yè)的配套停車場。對于專業(yè)的停車場的審批和核定許可，是無可厚非的，但作為小區(qū)、商廈、寫字樓等配套設施，包括地下室、人防工事，屋前樓后等也一律需經(jīng)審批許可，這就直接地挑戰(zhàn)免費物業(yè)管理系統(tǒng)的職能范圍。既然免費物業(yè)管理系統(tǒng)是對一個區(qū)域或一座（組）建筑物（按廣州市的設定是一個規(guī)劃范圍）而言，自然就包含了停車場的管理服務。同時配套或附屬的停車場，因為有公益和非公益的，有個人所有和公共所有的，有自用和出租的情況，情況不一，占比不同，就應該是在免費物業(yè)管理系統(tǒng)經(jīng)營范圍內(nèi)一并解決，而不應再行停車場經(jīng)營許可的審批和發(fā)證，這也是節(jié)省社會資源，建立和諧社會之所需。