《物權(quán)法》和《勞動(dòng)合同法》對(duì)物業(yè)行業(yè)的影響

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　任何一個(gè)行業(yè)想要實(shí)現(xiàn)健康有序的可持續(xù)發(fā)展，必須要在法律層面上對(duì)行業(yè)行為和市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)秩序予以明確、規(guī)范和制約。目前，國(guó)內(nèi)眾多物業(yè)企業(yè)對(duì)于《物權(quán)法》和《勞動(dòng)合同法》的看法眾說紛紜，褒貶不一，但從總體分析和以發(fā)展的眼光來看，利要遠(yuǎn)遠(yuǎn)的大于弊。應(yīng)該說，因?yàn)椤皟煞ā钡膶?shí)施，將會(huì)使物業(yè)行業(yè)從混亂走向有序，混沌還于清明，一方面對(duì)物業(yè)企業(yè)外部環(huán)境進(jìn)行重新梳理和責(zé)任界定，使企業(yè)有了健康發(fā)展的空間；另一方面使企業(yè)對(duì)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)機(jī)制和規(guī)章制度做以重新構(gòu)建，使企業(yè)有了健康發(fā)展的基礎(chǔ)。對(duì)于物業(yè)行業(yè)的服務(wù)品質(zhì)和人員素質(zhì)的整體提高將起到相當(dāng)大的促進(jìn)、推動(dòng)作用。
　　下面就《物權(quán)法》和《勞動(dòng)合同法》對(duì)物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展的積極作用談幾點(diǎn)看法：
　　一、明晰責(zé)任主體劃分，使物業(yè)企業(yè)減壓、減負(fù)。
　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)的運(yùn)行中，一直承擔(dān)著業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和房地產(chǎn)開發(fā)商三者間剪不斷 , 理還亂的糾紛之中。由于歷史和個(gè)別物業(yè)企業(yè)的實(shí)際操作中不切實(shí)際的宣傳、誤導(dǎo)等原因，使業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)企業(yè)責(zé)任區(qū)分的認(rèn)識(shí)一直存在誤讀。無論是業(yè)主之間的糾紛，或是因開發(fā)商遺留問題所造成的矛盾都會(huì)找到物業(yè)服務(wù)企業(yè)來解決。致使物業(yè)企業(yè)深陷本不應(yīng)自身承擔(dān)和解決的各種糾紛和矛盾問題中無法解脫，耗費(fèi)了大量時(shí)間和精力。
　　《物權(quán)法》的實(shí)施，將從根本上解決這一困擾物業(yè)企業(yè)多年難題。 一是明確了責(zé)任主體。 從根本上減少了業(yè)主、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間因產(chǎn)權(quán)不清，責(zé)任不明而造成的矛盾，最大程度避免因矛盾糾紛而產(chǎn)生的業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的對(duì)抗心理，有利于兩者之間的溝通、協(xié)作，便于物業(yè)企業(yè)更好的開展工作 ，使企業(yè)有更多的精力開展日常服務(wù)、管理工作。 二是解決了業(yè)主委員會(huì)在管理上的缺位和不作為。 長(zhǎng)期以來有相當(dāng)一部分業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)只要求自己的權(quán)利，不履行自己的責(zé)任和義務(wù)，更有甚者，個(gè)別業(yè)主為了得到一己私利，召集部分業(yè)主向物業(yè)企業(yè)提出無理要求，給物業(yè)企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)工作造成了極大的不便，損害了其他業(yè)主利益?！段餀?quán)法》的出臺(tái)使業(yè)主的權(quán)利和責(zé)任對(duì)等起來，強(qiáng)化了業(yè)主業(yè)主委員會(huì)對(duì)業(yè)主的監(jiān)管責(zé)任和協(xié)調(diào)意識(shí)，如對(duì)任意棄置垃圾，排放污染物或者噪音，違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物，違章搭建，侵占通道，拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)等一直被物業(yè)企業(yè)視為“老大難”問題的違規(guī)行為，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)有責(zé)任依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約要求行為人停止侵害，消除危險(xiǎn)，排除妨害，賠償損失。有了業(yè)主委員會(huì)的配合，在很大程度上為物業(yè)企業(yè)提供了工作便利，減少工作阻礙。
　　二、促使企業(yè)強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，更新服務(wù)理念，提高服務(wù)水平。
　　《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定使業(yè)主可以依法行使自己的權(quán)利來選擇物業(yè)的管理模式，其中包括自行管理，委托物業(yè)企業(yè)或其他管理人管理。這一條款增加了免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)模式的多樣性，加劇了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)程度，促使物業(yè)企業(yè)只能按市場(chǎng)規(guī)則和經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事。在這種情況下，物業(yè)企業(yè)要生存、發(fā)展，就要不斷提高自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力和技術(shù)優(yōu)勢(shì)，掌握消費(fèi)者的心理，細(xì)分消費(fèi)者的需求，通過為消費(fèi)者提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)來取得認(rèn)同。基于這一點(diǎn)，物業(yè)企業(yè)將會(huì)不斷努力提高業(yè)務(wù)素質(zhì)和服務(wù)技能，修正自身不足，總結(jié)成功經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)而加速提升專業(yè)管理能力和服務(wù)水平，同時(shí)也將對(duì)物業(yè)服務(wù)的基本概念，核心理念做以全新的認(rèn)識(shí)和構(gòu)建，推動(dòng)行業(yè)整體服務(wù)水平的提高，
　　三、使物業(yè)企業(yè)完善各項(xiàng)規(guī)章管理制度，優(yōu)化人力資源結(jié)構(gòu)，行業(yè)整體管理素質(zhì)得以提檔升級(jí)。
　　《勞動(dòng)合同法》的一些規(guī)定只對(duì)企業(yè)勞動(dòng)用工的形式形成法律約束，而對(duì)于勞動(dòng)者，則沒有太大的限制，企業(yè)的人員流動(dòng)性加大，團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定性降低，給企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理、日常服務(wù)工作造成極大的不便和難以預(yù)計(jì)的損失。這些，將促使企業(yè)健全用工管理制度，完善用人機(jī)制，內(nèi)部挖潛，堵塞管理漏洞。 一是定崗、定員趨向科學(xué)合理。 針對(duì)《勞動(dòng)合同法》對(duì)企業(yè)的種種限制和要求，促使企業(yè)強(qiáng)化用工的精細(xì)化，嚴(yán)謹(jǐn)化，重新考慮招人的標(biāo)準(zhǔn)，用人的方式，強(qiáng)調(diào)一專多能，最大限度精簡(jiǎn)崗位人員，提高勞動(dòng)效率，降低勞動(dòng)成本； 二是重新制定員工管理制度。 企業(yè)將對(duì)現(xiàn)有的規(guī)章制度進(jìn)行全面的梳理，重新制定員工管理手冊(cè)，完善各項(xiàng)勞動(dòng)合同管理，提高考核績(jī)效管理水平，從管理層面上為企業(yè)發(fā)展夯實(shí)基礎(chǔ)； 三是增強(qiáng)人才儲(chǔ)備力度， 企業(yè)將會(huì)高度關(guān)注高素質(zhì)的管理人才及掌握核心技術(shù)人員和關(guān)鍵部位的員工，注重員工的培訓(xùn)，構(gòu)建企業(yè)核心價(jià)值觀，減少核心員工的流動(dòng)給企業(yè)造成的損失，建立企業(yè)內(nèi)部人才儲(chǔ)備庫(kù)，增強(qiáng)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

　　四、加速物業(yè)企業(yè)專業(yè)化的進(jìn)程。
　　物業(yè)服務(wù)行業(yè)是勞動(dòng)密集型企業(yè)的典型代表，人工成本費(fèi)用在大部分物業(yè)企業(yè)中所占比例高達(dá) 60 ％以上。《勞動(dòng)合同法》實(shí)施后，人工成本將會(huì)進(jìn)一步增加，企業(yè)面臨的難題是如何在不影響服務(wù)的質(zhì)量的前提下，規(guī)避勞動(dòng)用工所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)和費(fèi)用的增加，降低運(yùn)營(yíng)成本。
　　隨著社會(huì)分工精細(xì)化的趨勢(shì)越來越明顯，專業(yè)化企業(yè)道路無疑是實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的最好方法之一。將保潔、綠化、秩序等操作層面的業(yè)務(wù)外包，企業(yè)只需以完善的管理制度，科學(xué)合理的作業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，準(zhǔn)確的編制預(yù)算強(qiáng)化監(jiān)管與執(zhí)行力度，使之達(dá)標(biāo)達(dá)效，確保外包的服務(wù)品質(zhì)。一方面可使企業(yè)從繁雜的勞動(dòng)細(xì)節(jié)中解脫出來，專注管理上的服務(wù)；另一方面，可使企業(yè)將有限的內(nèi)部資源集中在核心業(yè)務(wù)和關(guān)鍵部位上來；第三，可避免外包業(yè)務(wù)人員的各類勞動(dòng)糾紛給企業(yè)帶來的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
　　五、使物業(yè)行業(yè)重新洗牌，凈化行業(yè)市場(chǎng)，重塑行業(yè)整體形象。
　　物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定將大幅度提高業(yè)主的維權(quán)意識(shí)，使一些靠收取停車費(fèi)等為主營(yíng)收入的企業(yè)及不按市場(chǎng)規(guī)則出牌，惡意競(jìng)爭(zhēng)的企業(yè)帶來空前的壓力，同時(shí)也必然淘汰一批服務(wù)意識(shí)較差，管理能力不強(qiáng)，服務(wù)水平不高的企業(yè)，這些給行業(yè)造成負(fù)面影響的“害群之馬”的出局無疑會(huì)使消費(fèi)者乃至社會(huì)對(duì)物業(yè)行業(yè)的整體認(rèn)識(shí)作以重新的評(píng)價(jià)，使物業(yè)行業(yè)重塑形象，走向健康發(fā)展之路。
　　綜上所述，《物權(quán)法》和《勞動(dòng)合同法》的實(shí)施，對(duì)于物業(yè)行業(yè)的助推作用，將會(huì)具有里程碑和革命性的影響，明示了物競(jìng)天擇，優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)基本法則。充滿生機(jī)的企業(yè)會(huì)更加興盛，而枯腐的就讓他消亡，還行業(yè)一片凈土，重新獲得社會(huì)的尊敬與認(rèn)可。當(dāng)然 ，“兩法”對(duì)物業(yè)行業(yè)的影響與改變將需要一個(gè)長(zhǎng)期的過程才能顯現(xiàn)，還需要政府相關(guān)部門的督導(dǎo)與支持，需要輿論的廣泛宣傳，對(duì)廣大業(yè)主乃至社會(huì)進(jìn)行解讀、教育和引導(dǎo)，需要物業(yè)企業(yè)的行業(yè)自律與憂患意識(shí)?！奥仿馄湫捱h(yuǎn)，吾將上下而求索”，畢竟，一個(gè)健康而有序的行業(yè)得以持續(xù)發(fā)展是每一個(gè)物業(yè)企業(yè)的理想之所在，希望之所在。